Portugal enfrenta uma crise imobiliária, mas não uma bolha imobiliária

Muito se fala sobre preços, especulação e riscos de bolhas, mas há algo que raramente é sublinhado: a maior parte do estoque habitacional português continua pertencendo aos próprios portugueses. É essa propriedade generalizada que permitiu que muitas famílias se beneficiassem da valorização dos imóveis, vendendo a casa antiga para melhorar as condições de vida e garantir um futuro mais confortável para seus filhos.

A verdade é que Portugal sempre foi um país de proprietários e não de inquilinos. Somente a Polônia excede a porcentagem de famílias que possuem uma casa. E isso não aconteceu por acaso. Durante décadas, o aluguel foi penalizado por políticas erradas: impostos inadequados, aluguéis congelados, falta de segurança jurídica para os proprietários e um processo de licenciamento lento e burocrático que diminuiu a oferta de novas moradias. O resultado foi inevitável: escassez estrutural de moradias e aumento contínuo dos preços

O Instituto Nacional de Estatística confirma o que todos nós sentimos no terreno. No segundo trimestre deste ano, o preço médio da habitação ultrapassou os 2000 euros por metro quadrado, com um aumento anual de 19%, o maior desde o início da série estatística. A Comissão Europeia calcula que o mercado português esteja sobrevalorizado em cerca de 35%, o maior aumento registado em 2024 entre todos os países da União Europeia

Mas isso é um sinal de uma bolha imobiliária prestes a estourar? Nem todo mundo concorda. O Banco de Portugal, assim como vários especialistas do setor, salienta que o fenómeno resulta principalmente da falta de oferta e não da especulação. Entre 2014 e 2024, os preços nominais das casas cresceram mais de 200%, mas o número de propriedades disponíveis não acompanhou essa evolução

O problema central é o acesso à moradia. As famílias de renda média estão cada vez mais distantes do mercado, com o peso das parcelas da casa ultrapassando, em alguns casos, 40% da renda mensal. Ainda assim, os dados revelam que a inadimplência hipotecária diminuiu para níveis historicamente baixos, com apenas 0,2% dos

O risco real não é o colapso, mas a exclusão. Um país que não garante moradia acessível para seus jovens e trabalhadores qualificados compromete seu futuro. E aqui, a responsabilidade é coletiva: passa pelo Estado, pelos municípios, pelos bancos e por aqueles que investem e constroem.

As causas estão bem identificadas. Há uma falta de planejamento urbano, há uma falta de incentivos para a reabilitação e há uma falta de política fiscal coerente. O IVA na construção continua sendo um obstáculo, e a indústria ainda não adotou totalmente a modernização e industrialização dos processos, incluindo a construção modular e sustentável. Por outro lado, muitos municípios continuam presos a regulamentações e práticas de licenciamento desatualizadas que levam anos para serem concluídas

Portugal precisa de uma visão integrada e de longo prazo. A Comissão Europeia recomenda políticas que aumentem a oferta, promovam a habitação social e reformem o uso da terra. Hoje, apenas 1,1% do parque habitacional português é público, metade do valor registado em 2010. Sem um aumento significativo desse número, o desequilíbrio entre demanda e oferta continuará a

O novo governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, lembrou recentemente que “é preciso fazer mais”. E ele está certo. É preciso construir mais, de forma inteligente e rápida, e libertar o setor dos grilhões que o tornam lento e caro. O papel do governo local é fundamental nessa equação. Os municípios devem ser parte ativa da solução e não do problema.

Portugal não está enfrentando uma bolha, mas sim uma crise de acessibilidade e visão. Como país, devemos escolher entre continuar tratando a moradia como uma questão de emergência momentânea ou torná-la uma prioridade nacional. Temos recursos, talento e experiência no setor. Tudo o que falta é a coragem de agir de forma coordenada e moderna.

Porque a casa é mais do que um ativo econômico. É o centro da vida, o espaço onde o futuro é construído. E um país que não garante casas para seus cidadãos corre o risco de perder o próprio terreno em que se baseia seu desenvolvimento.