Construir Portugal com uma taxa de IVA de 6 (%) — O Presente dos Três Reis?

Assim como aqueles chocolates que todos sabemos que aparecerão debaixo da árvore, a proposta estabelece, sem surpresa, uma taxa reduzida de IVA para obras de construção ou reabilitação em propriedades destinadas à venda ou aluguel para habitação, desde que a venda ou aluguel esteja abaixo dos limites de €648.022 e €2.300 por mês, respectivamente.

A proposta especifica que a taxa reduzida se aplica aos imóveis vendidos como residência permanente do comprador dentro de 24 meses da emissão da documentação relativa ao certificado de ocupação, ou alugados no mesmo prazo, com o contrato permanecendo em vigor por pelo menos 36 meses, consecutivos ou não, durante os primeiros cinco anos subsequentes à emissão da documentação relativa ao certificado de ocupação.

No entanto, em meio ao espírito de encantamento e magia da temporada, a Proposta revela uma reviravolta inesperada.

De fato, a legislação especifica que o IVA reduzido só se aplicará a projetos de desenvolvimento urbano iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cuja responsabilidade fiscal ocorre a partir de 1º de janeiro de 2026, um prazo muito mais restrito do que muitos esperavam.

Para incorporadores e empresas de construção que esperavam esse tão esperado presente em suas meias de Natal, a proposta mereceu uma salva de palmas (cautelosos). É inegavelmente uma oportunidade de reduzir custos em projetos e sua carga tributária, mas as expectativas de um escopo mais amplo foram frustradas e várias dúvidas práticas

Por exemplo, o que exatamente significa “operações urbanas cuja iniciativa processual começa entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029”? — é o primeiro passo dado pelo contribuinte na Prefeitura, ou a decisão inicial do Município sobre o projeto

Caso as condições para a aplicação da taxa reduzida falhem posteriormente, a proposta prevê mecanismos para devolver o IVA (diferença entre a taxa reduzida e a taxa normal) ao Estado e, para garantir que esse processo corra bem, o mecanismo de autoliquidação para serviços de construção é alterado — exigindo que o adquirente (como sujeito passivo) autoavalie o IVA, mesmo que apenas realize operações isentas de IVA.

E, quando se trata de devolver o IVA ao Estado, a Proposta especifica que juros e “outras penalidades aplicáveis” podem ser aplicadas. Mas o que isso significa? Provavelmente a penalidade pelo IVA não pago. Essa penalidade não poderia ser excessiva dependendo das circunstâncias?

Deixando de lado as questões práticas e em sintonia com o espírito de doação da temporada (que está terminando), as boas ações trazem um toque extra de doçura.

Na verdade, o regime inclui até mesmo a possibilidade de os indivíduos recuperarem parte do imposto se, posteriormente, reunirem as condições para a alíquota reduzida.

Sim, o IVA pago por pessoas físicas em obras de construção para sua própria residência permanente (onde a obrigação de IVA surge até 31 de dezembro de 2032) também pode se beneficiar da taxa de 6%.

Em resumo, qualquer pessoa que construa sua própria casa, desde que o preço de compra do terreno ou, se for maior, o valor tributável registrado mais os custos de construção permaneçam abaixo de €648.022, poderá se beneficiar da taxa reduzida no final.

E é verdade que o presente perfeito é raro e que os indivíduos devem inicialmente arcar com o IVA à alíquota padrão; ainda assim, é devido o crédito pela criação de um regime especial que também inclui pessoas físicas.

No final das contas, depois de todas as contas feitas, em uma temporada tão cara, o balanço desta proposta parece bastante favorável, mas seu escopo restrito e os desafios práticos futuros continuam difíceis de ignorar.

A equipe imobiliária da Forvis Mazars já está trabalhando em estreita colaboração com os clientes para lidar com essas mudanças e antecipar seu impacto nos próximos projetos.

O artigo foi escrito por:

Diogo Gomes Pereira, sócio associado tributário da Forvis Mazars em Portugal (diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, gerente sênior tributária da Forvis Mazars em Portugal (daniela.lagoa@forvismazars.com)