E isso é verdade. As novas construções aumentaram e agora há mais oferta no mercado do que há alguns anos.

À primeira vista, parece uma boa notícia. Mais casas devem significar preços mais acessíveis. Mas a realidade continua mais complexa. Apesar do aumento da oferta, muitas dessas casas permanecem fora do alcance da maioria das famílias.

E a explicação não está só no mercado. Também está no contexto em que foi construído.

Construir em Portugal hoje envolve um conjunto de custos que muitas vezes não são visíveis para quem está de fora. Entre licenciamentos demorados, taxas, impostos, custos financeiros e incertezas nos prazos, o risco para quem promove projetos imobiliários é alto. E esse risco tem um preço.

Um desenvolvedor, como proprietário de todo o processo, arca com os custos acumulados ao longo dos anos. Juros, encargos fiscais, custos administrativos e atrasos. Tudo isso entra no preço final da casa.

Diante desse cenário, a decisão se torna quase inevitável. Construa onde há o maior retorno. Nas áreas mais procuradas, nos segmentos com maior capacidade de compra. Não por falta de vontade de fazer diferente, mas porque o próprio sistema avança nessa direção

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E é aí que entra um ponto que muitas vezes é pouco discutido. O papel do Estado.

Em Portugal, o Estado tem tido uma presença muito limitada na promoção direta de habitação para arrendamento ou em soluções estruturadas que ajudam a equilibrar o mercado. Ao mesmo tempo, a carga tributária associada ao desenvolvimento imobiliário permanece alta, o que reduz a margem para o desenvolvimento de projetos mais acessíveis.

Se olharmos para outros setores, encontramos exemplos interessantes. No varejo ou na logística, o modelo é claro. Quem investe em parques logísticos ou espaços comerciais o faz com base em contratos de longo prazo. Locações de 15 ou 20 anos que garantem previsibilidade, estabilidade e retorno

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O desenvolvedor não está focado na atividade do inquilino. Ele está focado no ativo imobiliário e em sua lucratividade ao longo do tempo

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A pergunta que surge é simples. Por que não aplicar uma lógica semelhante à residencial?

Se houvesse condições fiscais mais favoráveis, aliadas a compromissos claros, seria possível criar um modelo diferente. Desenvolvedores desenvolverão projetos voltados ao aluguel de longo prazo, com benefícios fiscais em troca de aluguéis acessíveis e estabilidade contratual

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Isso poderia criar um novo segmento no mercado. Não apenas casas para vender, mas casas para morar com previsibilidade. Um modelo em que o investidor tem segurança e o morador tem acesso.

Ao mesmo tempo, aliviaria a pressão sobre a compra de moradias, que hoje continua sendo, para muitos, a única opção.

Obviamente, isso requer visão e coordenação. Ela exige políticas públicas consistentes, estabilidade fiscal e processos mais eficientes. Mas, acima de tudo, é preciso reconhecer que o mercado, por si só, não resolve tudo

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O que estamos vivenciando hoje não é falta de construção. É uma incompatibilidade entre o que é construído e o que é necessário

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Portugal continua a ter todas as condições para evoluir nesta área. Há capacidade, há interesse e há experiência. O que falta, talvez, seja alinhar melhor os incentivos

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Porque, no final das contas, não se trata apenas de construir mais.

Trata-se de construir melhor, com equilíbrio e garantir que o acesso à moradia não dependa apenas de quem pode pagar mais, mas de um sistema que funcione para todos.