A crise da habitação não é um mistério — É um problema que Portugal insiste em complicar

A realidade é que a crise imobiliária não é resultado de uma única causa. É o resultado de uma soma de erros acumulados, muitos deles conhecidos há anos, mas que permanecem sem resposta. E talvez o maior erro de todos seja insistir em discutir somente os sintomas quando o problema está na arquitetura do sistema

O recente aviso do FMI é relevante porque confirma algo que muitos no setor sabem há muito tempo: a moradia não é mais apenas um problema social, mas um problema econômico. Quando os jovens não conseguem morar perto dos centros urbanos onde trabalham, a produtividade é prejudicada. Quando as empresas têm dificuldade em atrair talentos porque o custo da moradia é inacessível, o crescimento sofre. Quando Portugal regista uma das maiores subidas de preços na Europa, enquanto as rendas não acompanham, o problema não é conjuntural. É estrutural.

Mas dizer que há falta de oferta é apenas o começo da conversa, não o fim. É necessário perguntar por que há falta de oferta. Porque ainda é muito difícil financiar o desenvolvimento imobiliário. Porque a compra de terrenos para desenvolver projetos geralmente continua sem apoio bancário. Porque o licenciamento continua levando anos em vez de meses. Porque a burocracia urbana continua consumindo tempo, capital e oportunidades. Porque ainda dependemos excessivamente de municípios que muitas vezes não têm os meios técnicos, capacidade de execução ou mesmo sistemas atualizados para responder à urgência do problema. Cada minuto perdido na aprovação de um projeto custa dinheiro. Custa juros. Isso custa recursos humanos. Custa competitividade. E no final, tudo isso aparece no preço final da casa.

Ao mesmo tempo, cometemos um erro estratégico ao continuar pensando na habitação quase exclusivamente por meio da lógica de compra e venda. Um mercado imobiliário moderno não vive apenas da promoção da propriedade. Você precisa de uma economia real no aluguel. Precisa de uma indústria de aluguel. E isso em Portugal continua subdesenvolvido. Países como Alemanha, Dinamarca ou Suécia entenderam há décadas que o aluguel não é criado apenas com boa vontade, mas com estabilidade legal, incentivos fiscais e uma estrutura que atrai capital de longo prazo. Já fizemos o oposto muitas vezes. Criamos risco, instabilidade e desconfiança. E então achamos a escassez estranha

Também ignoramos soluções que já existem. A industrialização da construção pode estar reduzindo custos, acelerando as entregas e aumentando a escala. Métodos de construção mais rápidos e eficientes não são teoria; eles são práticos em muitos mercados. Assim como a necessidade de repensar o urbanismo não é uma teoria. Reduzir a dependência excessiva do PDM, criar agências de coordenação urbana mais técnicas e menos políticas, desenvolver clusters integrados de habitação, comércio e serviços, todas essas são soluções conhecidas. Alguns até foram prometidos no âmbito do Simplex. Muitos permanecem insatisfeitos.

E depois há a questão que poucos gostam de abordar de frente: a especulação não é só com grandes investidores. É também um comportamento social mais amplo. O preço das casas é criticado, mas elas são vendidas pelo máximo possível. Ela reclama do mercado, mas participa dele. Isso também faz parte do problema. Como parte do problema está a baixa produtividade do sistema e a resistência à cópia de modelos que funcionam no exterior.

O caso de Gaia mostra que quando mais licenciamentos são feitos, o mercado responde. Não resolve tudo, mas mostra que o problema não é falta de demanda. É responsividade. E é aqui que Portugal continua a falhar.

Porque as soluções existem. Mais leasing com benefícios fiscais reais. Construção mais industrializada. Mais solo disponível. Menos burocracia. Licenciamento mais rápido. Mais profissionalização dos intermediários. Mais execução e menos fala.

Não precisamos inventar muita coisa. Precisamos aplicá-lo melhor.

A crise imobiliária não é um mistério. É um problema conhecido, agravado por atrasos, bloqueios e falta de coragem para mudar a estrutura. E enquanto continuarmos a tratar isso como um debate ideológico em vez de uma questão de execução econômica, continuaremos perdendo tempo

E nesse assunto, cada minuto perdido custa mais do que parece.