Portugal continua a se destacar como um dos destinos mais atraentes da Europa para compradores internacionais de propriedades. De investidores que buscam retornos de longo prazo a famílias que buscam um novo estilo de vida à beira-mar, o país permanece firmemente no radar de quem está considerando uma mudança ou investimento no exterior.

Para muitos desses compradores, uma questão prática surge logo no início do processo: é possível obter uma hipoteca em Portugal como comprador estrangeiro?

A resposta é sim. Os bancos portugueses fornecem financiamento hipotecário a compradores internacionais, incluindo residentes e não residentes. No entanto, as condições podem variar significativamente dependendo do status de residência do comprador, do perfil de renda e do país de origem.

â Muitos compradores internacionais ficam surpresos ao descobrir que obter uma hipoteca em Portugal costuma ser mais simples do que eles esperavam inicialmente. A chave é entender como o processo difere dependendo se você é residente ou não residente”, diz Marta Salgado, diretora de vendas da Athena Advisers Portugal.




Residentes e não residentes: regras diferentes, expectativas diferentes

Para estrangeiros que são residentes fiscais em Portugal, possuem um número fiscal português, conhecido como NIF, e podem fornecer prova de residência fiscal, o processo de hipoteca é amplamente semelhante ao de um cidadão português.

Para não residentes, no entanto, os bancos tendem a aplicar critérios de empréstimo mais conservadores. Isso se deve em grande parte à complexidade adicional envolvida na avaliação da renda do exterior, na aplicação de garantias fora de Portugal e no gerenciamento de possíveis situações de inadimplência em todas as jurisdições.

Em termos práticos, isso não impede que os não residentes tenham acesso ao financiamento, mas significa que a preparação se torna particularmente importante.




O que os compradores não residentes devem esperar

Geralmente, os bancos portugueses podem financiar até 80% do valor da propriedade para compradores não residentes. Para candidatos que moram fora do Espaço Econômico Europeu, esse nível às vezes pode ser reduzido para cerca de 70% a 75%, o que significa que os compradores devem estar preparados para fornecer um depósito mínimo entre 20% e 30%.

Outro fator importante é a relação dívida/renda. Os pagamentos mensais da hipoteca, juntamente com quaisquer outros compromissos financeiros, geralmente não devem exceder 50% da renda mensal líquida da família. Esse é um dos principais critérios que os bancos usam para avaliar se o comprador pode suportar confortavelmente o empréstimo ao longo do tempo.

Os termos da hipoteca podem se estender por até 30 anos, dependendo da idade do comprador e da política de cada banco. Os spreads das taxas de juros para não residentes são normalmente ligeiramente superiores aos oferecidos aos residentes, embora a diferença tenha diminuído após a estabilização da Euribor ao longo de 2025. Atualmente, alguns credores oferecem spreads a partir de 0,60%.

Os compradores também devem ter em mente que a abertura de uma conta bancária portuguesa é necessária para formalizar a hipoteca. Em muitos casos, isso agora pode ser feito remotamente, por meio de canais digitais ou por meio de filiais no país de residência do cliente.




Custos de documentação e transação

A documentação exigida pelos bancos portugueses é bastante normal, embora muitas vezes deva ser reunida em diferentes países e sistemas fiscais. Os compradores geralmente são solicitados a fornecer comprovantes de renda, como declarações fiscais, recibos de pagamento ou demonstrações financeiras para candidatos autônomos, juntamente com extratos bancários recentes, um NIF português, um documento de identificação válido e comprovante de endereço em seu país de residência.

â O financiamento em si raramente é o maior obstáculo. Estar devidamente preparado com a documentação correta desde o início pode acelerar significativamente o processo”, explica Marta Salgado

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Os compradores internacionais também devem estar cientes dos custos adicionais envolvidos na compra de imóveis em Portugal. Isso pode incluir imposto de transferência de propriedade do IMT, imposto de selo, taxas de avaliação bancária, custos de cartório e escritura, registro predial, seguro e despesas bancárias.

Também é importante observar que certos benefícios fiscais e medidas de apoio público disponíveis em Portugal, incluindo algumas isenções de IMT, se aplicam exclusivamente aos residentes fiscais portugueses. Os compradores não residentes devem, portanto, considerar os custos de transação padrão desde o início.




A preparação é cada vez mais importante

Em um mercado imobiliário competitivo, entender as opções de financiamento antes de fazer uma oferta pode fazer uma diferença significativa. Muitos compradores internacionais agora iniciam o processo de avaliação da hipoteca antes de selecionar uma propriedade, permitindo que eles entendam sua capacidade de empréstimo e se movam com mais confiança quando surge a oportunidade certa

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Isso é especialmente relevante em áreas onde a demanda de compradores internacionais continua forte, incluindo Lisboa, Porto, Comporta, Algarve e outras destinos voltados para o estilo de vida. Nesses mercados, estar preparado financeiramente pode fortalecer a posição do comprador e reduzir os atrasos entre a oferta, a reserva e a conclusão.

â Comprar um imóvel em outro país inevitavelmente envolve procedimentos desconhecidos. Ter profissionais experientes que entendem tanto o mercado português quanto as expectativas dos compradores internacionais ajuda a tornar o processo consideravelmente mais suave e transparente”, diz Marta Salgado.

Em última análise, comprar bem em Portugal começa muito antes da escritura ser assinada. Para compradores internacionais, entender o processo bancário, preparar a documentação com antecedência e buscar a orientação local correta pode transformar uma oportunidade promissora em uma decisão mais segura e informada.