IRS 2020 - Besteuerung von Einkommen

By Advertiser, in Unternehmen · 16-04-2021 01:00:00 · 0 Kommentare

Nº 5: Mieteinnahmen - langfristige Vermietungen (Kategorie F)

Einkommen wird in verschiedenen Kategorien ausgewiesen: A) Gehälter, B) Einzelkaufleute, E) Kapital, F) Immobilien, G) Kapitalerträge und H) Renten und ist in Portugal unabhängig von seiner Herkunft steuerpflichtig. Für Nicht-Residenten unterliegt nur das tatsächlich in Portugal entstandene Einkommen der Veranlagung.

Langfristige Immobilienvermietungen (in der Regel mit einem Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter) sind in Kategorie F enthalten und werden im "Anexo F" in der Einreichungsperiode zwischen dem 01. April und dem 30. Juni gemeldet. Diese Aktivität unterscheidet sich von der kurzfristigen Ferienvermietung, die als Geschäft mit der Bezeichnung "Lokale Beherbergung" angesehen und auf "Anexo B - Einkommen aus selbständiger Tätigkeit" gemeldet wird.

Mietverträge müssen nun mit "Modelo 2" registriert werden. Zusätzlich wird für jeden Vertrag eine Stempelsteuer von 10% auf eine Monatsmiete erhoben. Mit einem ordnungsgemäßen Vertrag, der ordnungsgemäß bei Finanças registriert ist, sollten die Mieter Anspruch auf eine Steuergutschrift für Wohnraum haben. Die Steuer wird pauschal mit 28% (autonom) oder auf das Gesamteinkommen zu Grenzsätzen (aggregiert) berechnet.

Wenn Sie Zahlungen aus Mieteinnahmegarantien erhalten, sind diese auch in Portugal steuerpflichtig und müssen in Kategorie G (Kapitalerträge) gemeldet werden.

Abzugsfähige Ausgaben

Abzugsfähige Aufwendungen sind nun unbegrenzt für notwendige Ausgaben zur Durchführung der Vermietungstätigkeit. In der Regel sind Ausgaben für die bauliche Instandhaltung zulässig, im Gegensatz zu Ausgaben, die sich auf die Nutzung der Wohnung beziehen. Im Folgenden sind Beispiele für zulässige Abzüge aufgeführt:

  • Innen- und Außenanstrich;
  • Reparatur/Ersatz in Sanitär- oder Elektroanlagen;
  • Energie und Wartung von Aufzügen und Gemeinschaftsräumen;
  • Ausgaben für Pförtner und Hausflurreinigung;
  • Versicherungsprämien für Gebäude:
  • Lokale Steuern wie Abwassergebühren und Grundbesitzabgaben ("IMI");
  • Sicherheit des Gemeinschaftseigentums und andere Wohnungseigentumsaufwendungen.


Vermieter können nicht abziehen:

  • Bauarbeiten, die bauliche Veränderungen an der Immobilie vornehmen;
  • Kauf von Möbeln und Dekorationen für die Wohnung;
  • Installation von Klimageräten;
  • Kapitalverbesserungen, wie z. B. Erweiterungen oder Installation von automatischen Bewässerungsanlagen.

Bei ordnungsgemäßer Dokumentation können Ausgaben für Kapitalverbesserungen in die Berechnung der steuerlichen Bemessungsgrundlage des Gebäudes für Kapitalgewinnzwecke einfließen, wenn die Immobilie schließlich verkauft wird (bis zu 12 Jahre vor dem Verkauf).

Andere nicht abzugsfähige Ausgaben sind:

  • Einrichtungsgegenstände (werden normalerweise in der Kauf-/Verkaufsurkunde der Immobilie geregelt)
  • Hypothekenkosten (werden ebenfalls beim Verkauf der Immobilie abgezogen)
  • Nebenkosten (außer wenn sie in der Wohnungseigentumsgebühr enthalten sind)


Verluste können in den Folgejahren abgezogen werden

Wenn Verluste bei der Ausübung der Vermietungstätigkeit entstehen, können sie über sechs Jahre abgeschrieben werden. Dies gilt auch für Kapitalverbesserungen an der Immobilie, so dass eher Verluste als Gewinne entstanden sind. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude in den folgenden fünf Jahren mindestens 36 Monate lang vermietet wird, unabhängig davon, ob dies aufeinanderfolgend geschieht oder nicht. Der Eigentümer kann die Arbeiten in einem Jahr durchführen, in dem das Gebäude nicht vermietet ist, und die Ausgaben bis zu zwei Jahre später geltend machen. Allerdings müssen wie immer alle Ausgaben mit ordnungsgemäßen Rechnungen belegt werden.


Elektronische Mietquittungen

Steuerzahler, die unter Kategorie F deklarieren, sind verpflichtet, für alle Mieteinnahmen, die sie von ihren Mietern erhalten, elektronische Mietquittungen auszustellen. Diese Quittung wird über die Finanças-Website in einer für diesen Zweck erstellten Online-Anwendung ausgestellt. Vermieter, die über 65 Jahre alt sind, können traditionelle Rechnungen verwenden und jährlich unter "Modelo 44" melden.


MEHRWERTSTEUER

Die Vermietungstätigkeit (Kategorie F) ist von der Mehrwertsteuer befreit.

Weiter: Kurzzeitvermietungen (lokale Unterkünfte)
Dennis Swing Greene ist ein internationaler Steuerspezialist und Vorsitzender von euroFINESCO s.a. www.eurofinesco.com




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