IRS 2020 - Besteuerung von Einkommen

By Advertiser, in Unternehmen · 23-04-2021 01:00:00 · 0 Kommentare

Nº 5: Mieteinnahmen - langfristige Vermietungen (Kategorie F)

Einkommen wird in verschiedenen Kategorien ausgewiesen: A) Gehälter, B) Einzelkaufleute, E) Kapital, F) Immobilien, G) Kapitalerträge und H) Renten und ist in Portugal unabhängig von seiner Herkunft steuerpflichtig. Für Nicht-Residenten unterliegt nur das tatsächlich in Portugal entstandene Einkommen der Veranlagung.

Langfristige Immobilienvermietungen (in der Regel mit einem Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter) sind in Kategorie F enthalten und werden im "Anexo F" in der Einreichungsperiode von April bis Juni gemeldet. Diese Aktivität unterscheidet sich von der kurzfristigen Ferienvermietung, die als Geschäft mit dem Namen "Lokale Beherbergung" angesehen wird und auf "Anexo B - Einkommen aus selbständiger Tätigkeit" gemeldet wird.

Mietverträge müssen nun mit "Modelo 2" registriert werden. Zusätzlich wird auf jeden Vertrag eine Stempelsteuer von 10% auf die monatliche Miete erhoben. Mit einem ordnungsgemäßen Vertrag, der ordnungsgemäß bei Finanças registriert ist, sollten die Mieter Anspruch auf eine Steuergutschrift für Wohnraum haben. Die Steuer wird zu einem Pauschalsatz von 28% (autonom) oder auf das Gesamteinkommen zu Grenzsätzen (zusammengerechnet) berechnet.

Wenn Sie Zahlungen aus Mieteinnahmegarantien erhalten, sind diese auch in Portugal steuerpflichtig und müssen in Kategorie G (Kapitalerträge) gemeldet werden.

Abzugsfähige Ausgaben

Abzugsfähige Aufwendungen sind nun unbegrenzt für notwendige Ausgaben zur Durchführung der Vermietungstätigkeit. In der Regel sind Ausgaben für die bauliche Instandhaltung zulässig, im Gegensatz zu Ausgaben, die sich auf die Nutzung der Wohnung beziehen. Im Folgenden sind Beispiele für zulässige Abzüge aufgeführt:

  • Innen- und Außenanstrich;
  • Reparatur/Ersatz in Sanitär- oder Elektroanlagen;
  • Energie und Wartung von Aufzügen und Gemeinschaftsräumen;
  • Ausgaben für Pförtner und Hausflurreinigung;
  • Versicherungsprämien für Gebäude:
  • Lokale Steuern wie Abwassergebühren und Grundbesitzabgaben ("IMI");
  • Sicherheit des Gemeinschaftseigentums und andere Wohnungseigentumsaufwendungen.


Vermieter können nicht abziehen:

  • Bauarbeiten, die bauliche Veränderungen an der Immobilie vornehmen;
  • Kauf von Möbeln und Dekorationen für die Wohnung;
  • Installation von Klimageräten;
  • Kapitalverbesserungen, wie z. B. Erweiterungen oder Installation von automatischen Bewässerungsanlagen.


Wenn sie ordnungsgemäß dokumentiert sind, können Ausgaben für Kapitalverbesserungen in die Berechnung der steuerlichen Bemessungsgrundlage des Gebäudes für Kapitalgewinnzwecke einfließen, wenn die Immobilie schließlich verkauft wird.

Andere nicht abzugsfähige Ausgaben sind:

  • Einrichtungsgegenstände (werden normalerweise in der Kauf-/Verkaufsurkunde der Immobilie geregelt)
  • Hypothekenkosten (werden ebenfalls beim Verkauf der Immobilie abgezogen)
  • Nebenkosten (außer wenn sie in der Wohnungseigentumsgebühr enthalten sind)

Verluste können in den Folgejahren abgezogen werden

Wenn Verluste bei der Ausübung der Vermietungstätigkeit entstehen, können sie über sechs Jahre abgeschrieben werden. Dies gilt auch für Kapitalverbesserungen an der Immobilie, so dass eher Verluste als Gewinne entstanden sind. Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude in den folgenden fünf Jahren mindestens 36 Monate lang vermietet wird, unabhängig davon, ob dies aufeinanderfolgend geschieht oder nicht. Der Eigentümer kann die Arbeiten in einem Jahr durchführen, in dem das Gebäude nicht vermietet ist, und die Ausgaben bis zu zwei Jahre später geltend machen. Allerdings müssen wie immer alle Ausgaben mit ordnungsgemäßen Rechnungen belegt werden.

Elektronische Mietquittungen

Steuerzahler, die unter Kategorie F deklarieren, sind verpflichtet, für alle Mieteinnahmen, die sie von ihren Mietern erhalten, elektronische Mietquittungen auszustellen. Diese Quittung wird über die Finanças-Website in einer für diesen Zweck erstellten Online-Anwendung ausgestellt. Vermieter, die älter als 65 Jahre sind, können traditionelle Rechnungen verwenden und jährlich unter "Modelo 44" melden.

Mehrwertsteuer
Vermietungstätigkeit (Kategorie F) ist von der Mehrwertsteuer befreit.

Weiter: Kurzzeitvermietungen (lokale Unterkünfte)
Dennis Swing Greene ist ein internationaler Steuerspezialist und Vorsitzender von euroFINESCO s.a. www.eurofinesco.com




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