Das Vorhandensein einer "ernsten Wohnungskrise" wird im staatlichen Haushaltsvorschlag für 2026 (OE2026) anerkannt, wobei die Regierung als Lösung eine Drosselung der "steigenden Preise, die in erster Linie eine entscheidende Erhöhung des Wohnungsangebots beinhaltet", anführt.

Das Dokument, das vom Staats- und Finanzminister Joaquim Miranda Sarmento im Finanzministerium vorgelegt wurde, enthält mehrere Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Immobilien- und Wohnungssektor. Es wurde bereits dem Parlament vorgelegt.

Über den Vorschlag für den Staatshaushalt 2026 wird am 27. und 28. Oktober allgemein diskutiert und abgestimmt. Die endgültige Gesamtabstimmung ist für den 27. November vorgesehen, nach der Debatte über die Einzelheiten.

Krise im Wohnungswesen

Die Regierung von Luís Montenegro hat sich beispielsweise verpflichtet, in den nächsten sechs Jahren 59.000 Wohnungen bereitzustellen, von denen 33.000 mit Mitteln aus dem Konjunkturprogramm (RRP) neu gebaut werden sollen. Darüber hinaus sollen nach einer kürzlich unterzeichneten Vereinbarung mit der Europäischen Investitionsbank (EIB) 12 000 neue Wohnungen gebaut werden, die Teil des Programms zur Unterstützung der Vermietung sein werden.

Im Bereich des erschwinglichen Wohnraums sind für das Jahr 2026 Investitionen in Höhe von 930 Millionen Euro für öffentliche Förder- und Sanierungsprogramme vorgesehen, die 22.000 Menschen unterbringen sollen.

Auf steuerlicher Ebene hat die Exekutive bereits eine Senkung des Mehrwertsteuersatzes auf 6 % für den Bau von Häusern zum Verkauf oder zur Miete zu "moderaten" Preisen angekündigt (2.300 € pro Monat zur Miete und 648.000 € für den Bau zur Miete).

Auf dem Vermietungsmarkt wird der IRS-Abzug für "moderate" Mieten voraussichtlich auf 900 € angehoben und der IRS-Satz für Mietverträge für Wohnungen im Wert von bis zu 2.300 € pro Monat von 25 % auf 10 % gesenkt.

Angekündigt wurde auch die Abschaffung der IRS-Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von Wohnungen, wenn der Erlös in Mietobjekte zu "moderaten" Preisen reinvestiert wird, sowie die vorübergehende Befreiung von der kommunalen Grunderwerbssteuer (IMT) und der kommunalen Grundsteuer (IMI) für dieselbe Art von Immobilien.

Staatliche Vermögenswerte

Um die Brandgefahr zu verringern, will die Regierung das Eigentum an allen privaten ländlichen Grundstücken vom Staat auf die Gemeinden übertragen, "ohne eine Entschädigung zu verlangen". Dem Dokument zufolge "besitzt der Staat etwa 43.000 ländliche Grundstücke", zu denen weitere 65.000 hinzukommen, die zu Gunsten des Staates registriert sind, "weil sie keinen bekannten Eigentümer haben".

In Bezug auf die Verwaltung des staatlichen Immobilienvermögens, die mit einem Gesamtbudget von 852 Millionen Euro für das Jahr 2026 ausgestattet ist, erklärt die Regierung, dass "das Eigentum an allen ländlichen Grundstücken, die in den Privatbesitz des Staates integriert und im Grundbuch auf den Namen des Staates eingetragen sind, ohne jegliche Entschädigung an die jeweiligen Gemeinden übertragen wird, um die Wiederverwendung der betreffenden Grundstücke zu fördern, die Brandgefahr zu mindern und die Nähe und den Zusammenhalt zu verwalten".

Ländliche Grundstücke

In Bezug auf das Register für ländliche Grundstücke und das System zur Bodennutzung und -überwachung als Teil der Strukturinvestitionen in der Land- und Forstwirtschaft schätzt die Regierung eine Investition von einer Million Euro im Jahr 2026, wobei sie feststellt, dass es im Jahr 2024 17 Millionen Euro und in diesem Jahr 60 Millionen Euro sind.

"Priorität hat die Erfassung, Aktualisierung und Konsolidierung des Inventars des staatlichen Vermögens sowie die Monetarisierung und Wertsteigerung des einzigen Vermögens von Consest - Promoção Imobiliária, S.A.", heißt es im Bericht über den Vorschlag für den Staatshaushalt 2026.

Kommunale Masterpläne

Zur Förderung der "integrierten und nachhaltigen Vision des Territoriums", die bis 2026 auf 75 Millionen Euro geschätzt wird, ist die Genehmigung regionaler Landnutzungsprogramme sowie die Überarbeitung der kommunalen Masterpläne (PDM) in Aussicht gestellt.

"In Anerkennung der Notwendigkeit, die kommunalen Planungsprozesse flexibler zu gestalten, beabsichtigt die Regierung, die Mechanismen zur Überprüfung der PDMs zu vereinfachen und zu entbürokratisieren, um deren Anpassung an neue soziale, wirtschaftliche und ökologische Gegebenheiten zu erleichtern", heißt es in dem Dokument.

In dem Vorschlag wird auch die Konsolidierung eines integrierten Katastersystems vorgeschlagen, "um eine effektive Kenntnis des Grundbesitzes und der Landnutzung zu gewährleisten", und es wird darauf hingewiesen, dass "die Integration zwischen dem Immobilienregister und dem Grundbuch vereinfacht wird.

33,8 % der Haushaltsmittel

Das Infrastruktur- und Wohnungsbauprogramm ist mit insgesamt 116 Projekten der größte Haushaltsposten im Staatshaushaltsentwurf 2026, mit einer Zuweisung von 5.841,1 Milliarden Euro, was 33,8 % des Gesamtbetrags entspricht.

Die nationalen Mittel für das Programm belaufen sich auf insgesamt 4.961,9 Milliarden Euro, wovon 1.028 Millionen Euro aus Steuermitteln stammen werden. Die europäischen Mittel belaufen sich auf 879,2 Millionen Euro, wovon 769,8 Millionen Euro aus dem RRP stammen.

Zu den Höhepunkten dieses Programms gehören Projekte im Zusammenhang mit Konzessionen, Bau, Umrüstung und Instandhaltung des Eisenbahn- und Straßennetzes, die von Infraestruturas de Portugal, S.A.(IP) verwaltet werden, sowie das Programm zur Förderung des Zugangs zu Wohnraum - Erstes Recht und erschwinglicher Wohnraum, das von IHRU, I.P. verwaltet wird.

Im Rahmen der Strukturinvestitionen der Zentralverwaltung werden die Ausgaben für IHRU-Mittel für den Wohnungsbau im nächsten Jahr fast 1,2 Mrd. € erreichen. Der größte Teil davon, etwa 800 Millionen Euro, ist für Programme zur Förderung des Zugangs zu Wohnraum vorgesehen.

Für den erschwinglichen öffentlichen Wohnungsbestand sind 360 Millionen Euro vorgesehen, für den Notwohnungsbestand 28 Millionen Euro und für die Sanierung des Wohnungsbestands 10 Millionen Euro.

Die Prioritäten der Exekutive sind der Bau von 59.000 Sozialwohnungen, die Einrichtung von öffentlich-privaten Partnerschaften für leerstehende staatliche Immobilien mit Wohnbaupotenzial und die Bereitstellung von Immobilienpaketen für Investoren, insbesondere durch "Konzessionen", beginnend mit "Immobilien, die durch die Konzentration von Ministerien und Einrichtungen im Campus XXI freigegeben werden".

Bei den städtischen Genehmigungsverfahren setzt die Regierung auf Vereinfachung, Bürokratieabbau und Straffung der Prozesse. Und für den Mietmarkt verspricht sie:

- Überprüfung des städtischen Mietsystems, wobei den Eigentümern das Recht eingeräumt wird, Verträge im Falle einer Nichteinhaltung zu kündigen;

- Änderung der Mietprogramme, insbesondere der Programme für erschwingliche Mieten, durch das Modell des Build-to-Rent-Investitionsvertrags, um private Investitionen anzuziehen;

- Rationalisierung aller öffentlichen Miethilfeprogramme.

Steuerbefreiungen

Der Vorschlag für den Staatshaushalt 2026 beinhaltet auch eine Aktualisierung der IMT-Steuerklassen um 2 %, wodurch der steuerfreie Wert einer Wohnung für junge Leute um ca. 6.500 € auf ca. 330.500 € erhöht wird. Die nächste Stufe, die weiterhin unter die IMT Jovem (Jugend-IMT) fällt und einem Steuersatz von 8 % unterliegt, steigt von 648.022 € auf 660.982 €.

Zur Erinnerung: Die IMT Jovem (Jugend-IMT) wird ab August 2024 eingeführt und bietet eine Befreiung. Der Gesamtbetrag dieser Steuer, der Stempelsteuer und der Eintragungsgebühren für Immobilien im Wert von bis zu 316.000 Euro, der in diesem Jahr auf 324.058 Euro gestiegen ist.

Bei Überschreiten der Freigrenze gilt ein IMT-Grenzsatz von 8 % bis zu einem Wert von 648.022 €. Oberhalb dieses Betrags gibt es weder eine Befreiung von der IMT noch von der Stempelsteuer (IS).

Für ein Haus im Wert von 600.000 € fallen daher im nächsten Jahr bis zu einem Wert von 330.539 € 0 % IMT und Stempelsteuer an, während für den Teil zwischen diesem Wert und dem Kaufpreis ein Steuersatz von 8 % gilt.

Für diejenigen, die ein Haus kaufen, das nicht unter diese Maßnahme fällt (weil sie über 35 Jahre alt sind oder weil sie bereits Wohneigentum oder einen Teil davon besitzen), sieht der Staatshaushalt 2026 ebenfalls Änderungen vor, indem eine IMT-Befreiung für den Kauf eines Hauses bis zu einem Wert von 106.346 € eingeführt wird.