Der portugiesische Immobilienmarkt befand sich im Jahr 2025 weiterhin in einem Aufwärtstrend, wenngleich sich das Kauf- und das Mietsegment unterschiedlich verhielten. Der Kauf eines Hauses wurde erheblich teurer, während die Mieten landesweit moderater stiegen, allerdings mit erheblichen Steigerungen in einigen Gebieten außerhalb der großen städtischen Zentren.

Im Verkaufssegment stieg der durchschnittliche Angebotspreis von 350.000 € im Jahr 2024 auf 420.000 € im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von +20 % entspricht, was einem Anstieg von etwa 70.000 € entspricht. Dieser Anstieg betraf den größten Teil des Landes und spiegelt die Kombination aus Angebotsknappheit, anhaltender Nachfrage und struktureller Aufwertung in verschiedenen regionalen Märkten wider.

Bei den Mieten stieg der nationale Durchschnittswert von 1.250 € auf 1.300 €, was einem moderateren Anstieg von +4 % entspricht (+50 € im Vergleich zu 2024). Trotz dieser moderaten Schwankungen im nationalen Aggregat zeigen die Daten deutliche Verschiebungen im Marktdruck, mit ausgeprägteren Anstiegen in Bezirken, die in der Vergangenheit eher erschwingliche Mieten aufwiesen.

Immobilienmieten

Im Jahr 2025 konzentrierte sich das Mietwachstum weniger auf die großen Zentren und war stärker in den mittleren und peripheren Märkten zu beobachten. Guarda war der Bezirk mit dem höchsten jährlichen Anstieg, wobei der Durchschnittswert um 31 % von 400 € auf 525 € anstieg. São Miguel auf den Azoren verzeichnete ebenfalls einen erheblichen Anstieg um 25 %, von 800 € auf 1.000 €.

Im Norden verzeichnete Vila Real mit einem Zuwachs von 22 % (von 490 € auf 600 €) eine der höchsten Wertsteigerungen des Landes, während Bragança um 15 % auf 550 € zulegte. Aveiro verzeichnete ein moderateres Wachstum (+6 % auf 900 €), während Porto einer der wenigen Bezirke war, der einen jährlichen Rückgang von 1 200 € auf 1 150 € verzeichnete.

In der Region Central verzeichnete neben Guarda auch Santarém einen Anstieg um 7 % auf 800 €, und Leiria stieg auf 827,5 € (+3 %). Lissabon, obwohl weiterhin der teuerste Bezirk des Landes für Mieten, zeigte eine praktisch stabile Entwicklung mit einer Restveränderung von +0,3 %, die sich auf 1 655 € einpendelte, was eine Stabilisierung auf hohem Niveau signalisiert.

Im Süden blieb der Druck auf die Mieten vor allem in Faro sichtbar, wo der Durchschnittswert um 14 % von 1.100 € auf 1.250 € anstieg, und in Évora, das einen Anstieg um 13,5 % auf 965 € verzeichnete. Dagegen verzeichnete Beja einen leichten jährlichen Rückgang (-3 %), während Setúbal und Portalegre stabil blieben.

Auf den Inseln konnte Madeira seine Position unter den teuersten Märkten des Landes festigen: Der durchschnittliche Mietwert stieg um 10 % auf 1 650 €, während auf mehreren Inseln die Werte das ganze Jahr über stabil blieben.

Immobilienverkäufe

Auf dem Kaufmarkt war der Wertzuwachs intensiver und weit verbreitet. Lissabon blieb der teuerste Bezirk auf dem Festland mit einem Anstieg des durchschnittlichen Angebotspreises um 30 % von 499.000 € auf 650.000 €, was einem absoluten Anstieg von 151.000 € entspricht.

Ebenfalls in der Region Central stach Santarém mit einem Anstieg um 30 % von 185 000 € auf 240 000 € hervor, während Coimbra um 24 % auf 260 000 € zulegte. Leiria und Viseu verzeichneten ebenfalls erhebliche Zuwächse und verstärkten damit den Trend der Wertsteigerung außerhalb der großen Ballungszentren.

Im Süden blieb das Wachstum solide. Beja verzeichnete mit einem Anstieg von 145.000 € auf 189.000 € einen der höchsten Zuwächse des Landes (+30 %), während Portalegre um 21 % auf 120.000 € zulegte. Faro festigte seine Position unter den teuersten Märkten mit einem Durchschnittspreis von 530.000 € (+19 %), und Setúbal legte um 20 % zu und erreichte 460.000 €.

Im Norden führten Braga (+17 %) und Aveiro (+16 %) den regionalen Preisanstieg an, während Porto um 13 % auf 404.250 € stieg und damit der teuerste Bezirk der Region blieb. Bragança war der einzige Bezirk des Landes, der einen jährlichen Rückgang des durchschnittlichen Verkaufspreises (-5 %) verzeichnete und sich bei 115 000 € einpendelte.

In den autonomen Regionen war die Entwicklung der Durchschnittspreise in den Märkten mit dem größten Gewicht und der größten Dynamik von deutlichen Anstiegen geprägt. Die Insel Madeira verzeichnete einen Anstieg von +19 % und stieg von 485.000 € auf 575.000 €, während Porto Santo einen Anstieg von +37 % verzeichnete und sich bei 480.000 € einpendelte. São Miguel stach mit einem Anstieg von +35 % hervor und erreichte 390.000 €. Diese Ergebnisse spiegeln die Kombination aus konstanter Nachfrage, touristischer Attraktivität und strukturellen Angebotsbeschränkungen wider, die weiterhin Druck auf die auf den wichtigsten Inselmärkten angekündigten Durchschnittspreise ausüben.

"Die Daten für das Jahr 2025 zeigen uns einen zunehmend fragmentierten und ungleichen Markt, auf dem der Kaufdruck hoch bleibt, was die Nachfrage zwingt, sich auf andere Gebiete zu verteilen. Der Wertzuwachs ist kein Phänomen mehr, das nur in den großen städtischen Zentren zu beobachten ist, sondern spiegelt einen strukturellen Wandel in der Art und Weise wider, wie die Portugiesen eine Wohnung suchen, sei es aus Notwendigkeit oder um sich an das begrenzte Angebot anzupassen", unterstreicht Tiago Ferreira, Head of Operations Real Estate Portugal, Imovirtual & OLX.

Das Jahresbarometer 2025 bestätigt einen Immobilienmarkt, der im Kaufsegment stark unter Druck steht, mit einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +20%, und einen Mietmarkt, der verhaltener wächst, aber mit deutlichen Anzeichen einer Verlagerung der Nachfrage in traditionell günstigere Gebiete.

Insgesamt deutet das Ergebnis auf einen zunehmend heterogenen Markt hin, auf dem die Wertsteigerung nicht mehr auf die üblichen Bezirke beschränkt ist und auf dem regionale Asymmetrien weiterhin die Preisentwicklung bestimmen.