Ähnlich wie die Pralinen, die unter dem Weihnachtsbaum liegen, sieht der Vorschlag einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz für Bau- oder Sanierungsarbeiten an Immobilien vor, die zum Verkauf oder zur Vermietung für Wohnzwecke bestimmt sind, sofern der Verkauf oder die Vermietung unter den Schwellenwerten von 648.022 € bzw. 2.300 € pro Monat liegt.

Der Vorschlag sieht vor, dass der ermäßigte Steuersatz für Immobilien gilt, die innerhalb von 24 Monaten nach Ausstellung des Belegungsnachweises als ständiger Wohnsitz des Käufers verkauft oder innerhalb desselben Zeitraums vermietet werden, wobei der Mietvertrag in den ersten fünf Jahren nach Ausstellung des Belegungsnachweises mindestens 36 Monate lang ununterbrochen bestehen muss.

Doch inmitten der zauberhaften und magischen Stimmung der Weihnachtszeit enthält der Vorschlag eine unerwartete Wendung.

Die Gesetzgebung sieht nämlich vor, dass die ermäßigte Mehrwertsteuer nur für Städtebauprojekte gilt, die zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 begonnen werden und deren Steuerpflicht ab dem 1. Januar 2026 eintritt - ein weitaus engerer Zeitrahmen als von vielen erhofft.

Für Bauträger und Baufirmen, die auf dieses lang ersehnte Geschenk in ihrem Weihnachtsstrumpf gehofft hatten, hat der Vorschlag einen (vorsichtigen) Applaus verdient. Er bietet zweifellos die Möglichkeit, die Projektkosten und die Steuerlast zu senken, aber die Erwartungen an einen breiteren Anwendungsbereich wurden enttäuscht, und einige praktische Zweifel sind groß.

Was genau bedeutet zum Beispiel "städtische Vorhaben, deren Verfahren zwischen dem 25. September 2025 und dem 31. Dezember 2029 beginnt"? - Handelt es sich um den ersten Schritt, den der Steuerzahler im Rathaus unternimmt, oder um die erste Entscheidung der Stadtverwaltung über das Projekt?

Für den Fall, dass die Bedingungen für die Anwendung des ermäßigten Satzes später nicht erfüllt werden, sieht der Vorschlag Mechanismen zur Rückerstattung der Mehrwertsteuer (Differenz zwischen dem ermäßigten und dem Normalsatz) an den Staat vor. Um einen reibungslosen Ablauf dieses Prozesses zu gewährleisten, wird die Umkehrung der Steuerschuldnerschaft für Bauleistungen geändert, so dass der Erwerber (als Steuerpflichtiger) die Mehrwertsteuer selbst veranschlagen muss, auch wenn er nur mehrwertsteuerfreie Leistungen erbringt.

Und wenn es darum geht, die Mehrwertsteuer an den Staat abzuführen, sieht der Vorschlag vor, dass Zinsen und "andere anwendbare Strafen" anfallen können. Aber was ist damit gemeint? Wahrscheinlich die Strafe für nicht gezahlte Mehrwertsteuer. Könnte eine solche Strafe je nach den Umständen nicht übertrieben sein?

Abgesehen von den praktischen Fragen und im Einklang mit dem Geist des Schenkens in der (nun zu Ende gehenden) Saison, haben gute Taten einen zusätzlichen süßen Touch.

Die Regelung sieht sogar die Möglichkeit vor, dass Privatpersonen einen Teil der Steuer zurückfordern können, wenn sie später die Voraussetzungen für den ermäßigten Steuersatz erfüllen.

Ja, die von Privatpersonen gezahlte Mehrwertsteuer auf Bauarbeiten für ihren eigenen ständigen Wohnsitz (wenn die Mehrwertsteuerpflicht bis zum 31. Dezember 2032 entsteht) kann ebenfalls in den Genuss des 6 %igen Satzes kommen.

Kurz gesagt: Jeder, der ein Eigenheim baut, kann den ermäßigten Steuersatz in Anspruch nehmen, sofern der Grundstückskaufpreis oder, falls dieser höher ist, der eingetragene Steuerwert zuzüglich der Baukosten unter 648.022 € bleibt.

Es stimmt zwar, dass das perfekte Geschenk selten ist und dass Privatpersonen zunächst den normalen Mehrwertsteuersatz zahlen müssen, aber dennoch ist es lobenswert, dass eine Sonderregelung geschaffen wurde, die auch Privatpersonen einschließt.

Letztendlich sieht die Bilanz dieses Vorschlags nach all den Berechnungen in einer so teuren Jahreszeit recht günstig aus - dennoch sind sein enger Anwendungsbereich und die praktischen Herausforderungen, die vor uns liegen, kaum zu übersehen.

Das Immobilienteam von Forvis Mazars arbeitet bereits eng mit seinen Kunden zusammen, um diese Änderungen zu bewältigen und ihre Auswirkungen auf anstehende Projekte abzuschätzen.

Der Artikel wurde verfasst von:

Diogo Gomes Pereira, Tax Associate Partner bei Forvis Mazars in Portugal(diogo.pereira@forvismazars.com)

Daniela Lagoa, Tax Senior Manager bei Forvis Mazars in Portugal(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Tax Senior bei Forvis Mazars in Portugal(maria.lopes@forvismazars.com)