Nach zwei Jahren mit zweistelligen Zuwächsen führte Portugal den Anstieg der Wohnimmobilienpreise in Europa an. Im Jahr 2024 stiegen die Preise um 11,5 %. Bis 2025 werden sie um mehr als 15 % gestiegen sein, mehr als das Doppelte des europäischen Durchschnitts. Den Prognosen zufolge wird sich das Wachstum in diesem Jahr auf etwa 7 % und in den beiden Folgejahren auf 5 bis 5,5 % verlangsamen. Dennoch wird Portugal bei der Bewertung weiterhin zu den Top 3 in Europa gehören.

Meiner Meinung nach ist dies kein Zeichen von Schwäche. Es ist ein Zeichen von Reife.

Was diesen Markt aufrecht erhält, ist nicht nur Enthusiasmus. Er ist strukturell bedingt. Die Nachfrage ist nach wie vor solide, angetrieben durch demografische Veränderungen, steigende Haushaltszahlen und eine anhaltende Angebotslücke. Europa mag altern, aber die Zahl der benötigten Häuser wächst schneller als die Bevölkerung. In Portugal ist die Knappheit offensichtlich. Auf sechs verkaufte Häuser kommt ungefähr ein fertig gestelltes. Allein diese Tatsache erklärt einen Großteil des Preisdrucks.

Aber es gibt noch eine weitere wichtige Tatsache. Der portugiesische Markt gilt heute als einer der am stärksten überbewerteten in Europa. Das bedeutet nicht, dass eine Blase droht. Es bedeutet, dass die Zugänglichkeit unter Druck steht und dass das künftige Gleichgewicht davon abhängt, ob es gelingt, das Angebot zu erhöhen, die Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und die Bautätigkeit zu verstärken.

Gleichzeitig zeigen die Immobilieninvestitionen Zuversicht. Im Jahr 2025 erreichten sie 2,8 Milliarden Euro, was einem Wachstum von 22 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und den Durchschnitt der letzten zehn Jahre übertrifft. Das meiste Kapital wurde in Büros, den Einzelhandel und das Gastgewerbe gesteckt. Die Renditen blieben stabil, wobei in Segmenten wie der Logistik ein gewisses Druckpotenzial besteht.

Lissabon führt weiterhin die Liste der teuersten Städte an, mit über 6.000 Euro pro Quadratmeter, aber das Phänomen ist nicht mehr ausschließlich auf die Metropolen beschränkt. Bezirkshauptstädte wie Guarda, Beja und Santarém verzeichnen ein Wachstum von mehr als 20 %. Auf den Azoren und Madeira weisen einige Inseln beeindruckende Werte auf. Der Markt ist nicht mehr zentralisiert. Er ist national geworden.

Im Wohnsegment liegt der Medianpreis bereits über 3.000 Euro pro Quadratmeter. Und selbst bei stabilisierten Zinssätzen und wenig Spielraum für weitere Senkungen begünstigt die Wirtschaft den Sektor weiterhin, mit kontrollierter Arbeitslosigkeit und relativ stabilen Einkommen.

Es bleibt abzuwarten, inwieweit externe Faktoren, wie die weltweite wirtschaftliche Instabilität oder die jüngsten extremen Wetterereignisse, zu einer größeren Vorsicht führen könnten.

Als Beobachter des nationalen und internationalen Marktes sehe ich ein Land, das nicht mehr nur ein aufstrebendes Ziel ist. Es ist ein konsolidierter Markt. Und das bringt Vorteile, aber auch Verantwortung mit sich. Die Herausforderung besteht jetzt nicht darin, schnell zu wachsen. Es geht darum, mit Gleichgewicht zu wachsen.