Die FIFA Fussball-Weltmeisterschaft 2030 kommt nach Portugal. Drei Stadien, zwei Städte und eine der meistgesehenen Veranstaltungen der Welt im Jahr 2030. Für jeden, der darüber nachdenkt, in portugiesische Immobilien zu investieren, sei es zum ersten Mal oder als Ergänzung eines bestehenden Portfolios, stellt sich die Frage: Ändert sich dadurch das Kalkül, und wenn ja, wie?

Was uns die Geschichte tatsächlich sagt

Jede Fußballweltmeisterschaft seit 2010 hat messbare Spuren im Immobilienmarkt des Gastgeberlandes hinterlassen. Das Muster ist so konsistent, dass es sich lohnt, es ernst zu nehmen.

In Brasilien stiegen die Preise für Wohnimmobilien in São Paulo im Vorfeld des Turniers 2014 zwischen 2010 und 2013 um 25 %, während die Werte in Rio de Janeiro im gleichen Zeitraum um 28 % stiegen, wobei sich die stärksten Zuwächse auf den Bereich um das Maracanã konzentrierten. Nach dem Turnier stiegen die Mietpreise in Rio um weitere 35 % im Vergleich zum Niveau vor der Weltmeisterschaft. In Katar verliefen die Jahre bis 2022 ähnlich: Allein im Jahr 2021 wurden über 5.000 Immobilientransaktionen im Wert von 25 Mrd. QAR verzeichnet, die Gewerbemieten in der West Bay stiegen um 25 %, und die Hotelauslastung erreichte während des Turniers einen Höchststand von 90 %, wobei die Tagespreise um 45 % über dem normalen Niveau lagen. Nach dem Turnier verzeichnete Katar einen Anstieg des Tourismus um 58 %, eine Zahl, die die Nachfrage nach Immobilien weit über das Endspiel hinaus aufrechterhalten hat.

Das Forschungsunternehmen Lincoln Institute of Land Policy, das die Auswirkungen von Mega-Events auf die Infrastruktur in mehreren Gastgeberländern analysiert hat, kam zu dem Ergebnis, dass langfristige Immobiliengewinne am ehesten dort zu verzeichnen sind, wo veranstaltungsbezogene Investitionen bestehende Beschäftigungszentren, Verkehrsanbindungen und die Wohnungsnachfrage stärken, anstatt sich nur auf den kurzfristigen Tourismus zu stützen. Diese Schlussfolgerung ist für Portugal besonders relevant.

Ein weiteres erwähnenswertes Muster ist, dass die Immobilienmärkte bei vergangenen Turnieren einem bekannten Zyklus folgten. Frühe Marktteilnehmer profitieren von der Ankündigung neuer Infrastrukturen, Käufer in der Mitte des Zyklus sehen sich mit steigenden Preisen konfrontiert, und späte Marktteilnehmer sehen sich oft mit Spitzenpreisen konfrontiert, die nur noch ein begrenztes Potenzial bieten. Wir befinden uns derzeit in der Anfangsphase des portugiesischen Zyklus. Dieses Fenster bleibt nicht ewig offen.

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Warum Portugal strukturell besser aufgestellt ist als frühere Gastgeber

Brasilien gab 11 Milliarden Dollar für die Vorbereitung auf 2014 aus und überschritt das Budget. Katar investierte über 220 Milliarden Dollar. Beide hatten neben ihren Immobiliengewinnen auch mit finanziellen Belastungen zu kämpfen, und im Falle Brasiliens machte eine wirtschaftliche Korrektur nach der Veranstaltung einen Teil des Wertzuwachses vor der Veranstaltung wieder zunichte.

Portugal befindet sich in einer anderen Lage. Als Co-Gastgeber, der die vorhandene Infrastruktur nutzt, kann Portugal die Anforderungen der FIFA erfüllen und gleichzeitig das finanzielle Risiko begrenzen. Das Estádio da Luz, das Estádio José Alvalade und das Estádio do Dragão sind allesamt bestätigte Spielstätten, die eher renoviert als neu gebaut werden müssen. Das fiskalische Risiko, das frühere Austragungsorte begleitete, entfällt hier weitgehend.

Stattdessen profitiert Portugal von den wirtschaftlichen Vorteilen, die sich aus der weltweiten Sichtbarkeit, dem Anstieg des Fremdenverkehrs und der Verbesserung der Infrastruktur ergeben, ohne dass es zu Budgetüberschreitungen kommt, die andernorts die Erträge schmälern. In der Analyse von DLA Piper zum Turnier 2030 werden Gastgewerbe und Tourismus, Einzelhandels- und Gewerbeflächen sowie infrastrukturnahe Wohnimmobilien als die drei wichtigsten Chancen für Investoren in den Co-Gastgebernationen genannt.

Der Markt unter dem Ereignis

Die Fußballweltmeisterschaft findet nicht in einem Vakuum statt. Der portugiesische Immobilienmarkt zeigt bereits eine starke Leistung aufgrund seiner eigenen Fundamentaldaten, wie in Mavens Portugal Real Estate Outlook 2026 beschrieben .

Die Hauspreise stiegen im 3. Quartal 2025 im Jahresvergleich um 16,1 %, während das Transaktionsvolumen um 4 % zunahm. Lissabon und Porto verzeichnen seit Jahren eine anhaltende Nachfrage von internationalen Käufern verschiedener Nationalitäten. Die Zahl der in Portugal lebenden Amerikaner ist seit der Pandemie um mehr als 500 % gestiegen, allein im Jahr 2024 um 36 % - ein Trend, der keine Anzeichen einer Abschwächung zeigt. Portugal ist weltweit eines der Top-Zielländer für ausländische Personen, die Stabilität, Lebensqualität und einen transparenten Rechtsrahmen für Immobilienbesitz suchen.

Die Fußballweltmeisterschaft ist ein Katalysator, der zu den bereits funktionierenden Fundamentaldaten hinzukommt. Die Kombination aus einer starken Grundnachfrage und einem spezifischen, zeitlich begrenzten globalen Ereignis sorgt für einen dauerhaften Wertzuwachs und nicht für spekulative Spitzen.

Was man kaufen sollte

Nicht alle Immobilienarten werden gleichermaßen profitieren. Ausgehend von den historischen Mustern in Brasilien und Katar und dem spezifischen Profil Portugals stechen drei Kategorien hervor.

Kurzfristig vermietete Wohnimmobilien sind am ehesten geeignet. Die Fußballweltmeisterschaft in Katar hat die Preise für Kurzzeitmieten in der gesamten Region um 50 % in die Höhe getrieben, und die Stadtteile am Wasser in Doha verzeichneten die stärksten Zuwächse, einfach weil sie am nächsten an den Orten liegen, an denen sich die Besucher aufhalten wollen. In Portugal werden gut gelegene Wohnungen in Lissabon und Porto, insbesondere in Gegenden mit guter Verkehrsanbindung und in der Nähe der Austragungsstadien, in den Monaten rund um das Turnier eine erhebliche Nachfrage nach Kurzzeitmieten verzeichnen. Wer jetzt kauft, sichert sich mehrere Jahre Rendite vor der Veranstaltung, profitiert dann von den Spitzenwerten während des Turniers und hält ein grundsätzlich solides Objekt in einem Markt mit langfristigen Nachfragefaktoren.

Das Hotel- und Gaststättengewerbe ist die institutionelle Version der gleichen These. Portugals bestehender Hotelbestand wird bei Nachfragespitzen nicht ausreichend sein. Entwickler, die vor 2030 neue Hotelschlüssel oder Serviced-Apartment-Bestände auf den Markt bringen, zielen auf eine echte Lücke. Die Vorlaufzeit ist wichtig, denn alles, was jetzt mit dem Bau beginnt, muss in etwa drei bis vier Jahren vor dem Turnier betriebsbereit sein, was zwar erreichbar, aber nicht gerade gemütlich ist.

Längerfristige Wertsteigerungen sind in den an das Stadion angrenzenden und sich regenerierenden Vierteln zu erwarten. In Lissabon befindet sich das Gebiet um das Estádio da Luz in Benfica bereits in der Anfangsphase eines bedeutenden Wandels. Benficas 220-Millionen-Euro-Masterplan für den Benfica-Distrikt, eine neue Reithalle, eine Fan-Plaza, Gemeinschaftseinrichtungen und Gewerbeflächen, soll das derzeitige Stadion und seine Parkplätze in ein ganzjähriges städtisches Ziel verwandeln. In den umliegenden Straßen sind bereits mehrere hochwertige Wohnanlagen entstanden. Investoren, die jetzt in dieses Gebiet einsteigen, kaufen, bevor die Infrastruktur fertiggestellt ist, was in der Regel die besseren Renditen verspricht.

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In Porto liegt das Estádio do Dragão im östlichen Teil der Stadt, einem Gebiet, in dem in den letzten Jahren erhebliche Investitionen in die Erneuerung getätigt wurden. Die Fußballweltmeisterschaft verleiht einem Korridor, der sich bereits im Aufschwung befand, eine weitere Ebene der Sichtbarkeit und der Entwicklungsaktivitäten.

Handels- und Büroflächen sind eine zweitrangige Gelegenheit, aber dennoch erwähnenswert. Die Fußballweltmeisterschaft in Katar hat den Wert von Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien erheblich gesteigert, und es wird erwartet, dass das Turnier 2030 die Nachfrage nach modernen Büroflächen in den Großstädten erhöhen wird, da internationale Unternehmen und Organisationen sich dort niederlassen wollen. Insbesondere für Lissabon, das bereits eine wachsende Präsenz im Technologie- und Finanzsektor aufweist, wird dies die bestehende Nachfrage noch verstärken.

Wo man kaufen kann

Lissabon - Korridor Benfica/Luz. Das an das Stadion angrenzende Gebiet ist der direkteste Nutznießer sowohl des Turniers als auch der Entwicklung des Benfica-Viertels. Es ist gut an die U-Bahn angebunden, liegt in der Nähe von Colombo (einem der größten Einkaufszentren der iberischen Halbinsel) und befindet sich in einem Gebiet, das in der Vergangenheit im Vergleich zum Zentrum Lissabons unterbewertet war. Die Sanierungsprämie ist noch nicht vollständig eingepreist.

Lissabon - etablierte Stadtteile mit starken kurzfristigen Mietgrundlagen. Príncipe Real, Estrela, Campo de Ourique und Avenidas Novas werden alle von dem Nachfrageschub während der Turnierzeit profitieren. Dies sind Gegenden, in denen die langfristigen Investitionsmöglichkeiten bereits sehr gut sind, und die Fußballweltmeisterschaft bietet zusätzlich eine kurzfristige Renditechance.

Porto - Bonfim und östlicher Korridor. Das Gebiet um das Estádio do Dragão ist eine der aktivsten Regenerationszonen Portos. Neue Wohngebiete, eine verbesserte Infrastruktur und eine starke Nachfrage nach Kurzzeitmieten in einer Stadt, die zu den am schnellsten wachsenden Tourismuszielen Europas gehört, machen dieses Gebiet mittelfristig zu einer glaubwürdigen Anlage.

Porto - Stadtzentrum und Ribeira. Wie in den Spitzenvierteln von Lissabon wird die Fußballweltmeisterschaft die Nachfrage nach Kurzzeitmieten in den etablierten und begehrten Gegenden Portos ankurbeln. Die Immobilien hier sind in der Regel sehr wertbeständig und die Liquidität beim Ausstieg ist zuverlässig. Für Investoren, die in diesen Markt einsteigen möchten, hat Maven eine große Auswahl an außerplanmäßigen Wohnmöglichkeiten, die derzeit in diesem Korridor verfügbar sind. Kontaktieren Sie community@maveninvest.pt, um mehr zu erfahren.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?

Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt ist diejenige, die sich Investoren am häufigsten stellen, und die historischen Belege sind ziemlich eindeutig. Frühzeitige Marktteilnehmer in den Austragungsorten der Fußballweltmeisterschaft profitieren von angekündigten Infrastrukturmaßnahmen und günstigen Einstiegspreisen, Käufer in der Mitte des Zyklus sehen sich in der Regel mit steigenden Preisen konfrontiert, und Späteinsteiger kaufen oft zum Zeitpunkt des Höhepunkts oder kurz davor.

Portugals Zyklus befindet sich in der Anfangsphase. Das Turnier ist bestätigt, die Stadien sind bekannt, die Investitionsprogramme sind angekündigt. Der Markt ist sich des Ereignisses bewusst, hat es aber noch nicht vollständig neu bewertet.

Wie immer gilt der Vorbehalt, dass die Investition aus sich selbst heraus Sinn machen muss. Die Fußballweltmeisterschaft ist ein wichtiger Rückenwind, aber kein Ersatz für solide Fundamentaldaten. Wer zum ersten Mal in Portugal investiert, sollte sich von einem Expertenteam beraten lassen.

Der Exposure-Effekt - was eine Fußballweltmeisterschaft über das Turnier selbst hinaus bewirkt

Die Fußballweltmeisterschaft 2022 erreichte weltweit eine kumulierte Zuschauerzahl von rund fünf Milliarden Menschen. Jedes Spiel, das in Lissabon und Porto ausgetragen wird, rückt beide Städte in den Blickpunkt dieses Publikums - nicht nur als Austragungsort, sondern auch als Reiseziel. Die Aufnahmen aus den Stadien, die Reportagen der Fernsehsender zwischen den Spielen, der Reisejournalismus, der in den zwei bis drei Jahren vor dem Turnier die großen Publikationen überschwemmt. Für viele Zuschauer wird es die erste ernsthafte Begegnung mit Portugal sein.

Und dann sind da noch die Menschen, die tatsächlich kommen. Hunderttausende von Besuchern, viele von ihnen aus Nordamerika, Nordeuropa und aufstrebenden Märkten, mit denen Portugal bisher wenig zu tun hatte, werden Tage oder Wochen in Lissabon und Porto verbringen. Sie werden sich in den Stadtvierteln aufhalten, in den Restaurants essen, durch die Straßen gehen und ein Land kennen lernen, das sie bisher vielleicht nur vage kannten. Ein bedeutender Teil von ihnen wird wiederkommen.

Auf diese Weise erweitern globale Ereignisse dauerhaft den Käuferpool eines Marktes. Die Zeitspanne für die Umstellung ist lang: Menschen, die Portugal im Jahr 2030 entdecken, treffen vielleicht erst 2033 oder 2034 eine Investitionsentscheidung. Portugal hat bereits eine der stärksten touristischen Ausgangspositionen in Europa, was bedeutet, dass der Aufschwung nach der Veranstaltung wahrscheinlich dauerhafter sein wird als bei früheren Gastgebern. Die Nachfragewelle bricht nicht am Tag des Endspiels aus. Sie hält noch Jahre danach an.

Die Quintessenz

Die Fußballweltmeisterschaft 2030 stellt eine seltene Konvergenz von globaler Sichtbarkeit und Infrastrukturinvestitionen dar, die auf einem Markt ankommen, der bereits gut läuft. Der infrastrukturelle Vorteil gegenüber früheren Austragungsorten verringert das steuerliche Risiko. Die Fundamentaldaten des Marktes sind unabhängig von der Veranstaltung stark. Und das historische Muster in Brasilien und Katar deutet darauf hin, dass Investoren, die in der frühen Phase des Gastland-Zyklus aktiv werden, durchweg besser abgeschnitten haben als diejenigen, die gewartet haben.

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