Ein Schlüsselereignis, das den Markt prägt, ist die Veröffentlichung eines statistischen Berichts des Immobilienportals idealista für das erste Quartal 2026, aus dem hervorgeht, dass landesweit nur jede dritte zum Verkauf angebotene Wohnung weniger als 300.000 € kostet.

Dieses Segment stellt für die meisten ansässigen Haushalte die maximale finanzielle Belastung dar, selbst mit Krediten. Das Angebot schrumpfte innerhalb eines Jahres um 31 %, so dass es landesweit weniger als 40 000 Wohnungen in dieser Preisklasse gibt.

Alle Preisklassen betroffen

Der Rückgang des Wohnungsangebots betraf alle Preisklassen, wobei die Auswirkungen in den unteren Preisklassen stärker ausgeprägt waren. Insgesamt sank das Volumen der auf dem nationalen Markt inserierten Wohnungen innerhalb von 12 Monaten um 19 % und lag zu Beginn des Jahres knapp über 100 000 Wohnungen.

Während der Bestand an Wohnungen bis 300.000 € um fast ein Drittel zurückging, sank das Angebot unter 210.000 € um mehr als die Hälfte. Im Gegensatz dazu zeigte sich das Luxussegment widerstandsfähiger.

Der Bestand an Wohnungen im Wert von 300 000 bis 600 000 Euro ging in diesem Jahr um 11 % zurück und belief sich damit auf rund 47 000 Wohnungen. Die Preisklasse über 600.000 € ging nur um 8 % zurück, so dass der Bestand von fast 22.000 Wohnungen erhalten blieb.

Diese asymmetrische Dynamik kehrte die Marktdynamik um und trieb die Preise auf ein Rekordniveau. Auch die hohen Produktionskosten, einschließlich der Kosten für Arbeit und Baumaterialien, trugen zu dieser Entwicklung bei. Im vergangenen Jahr lag der Anteil der erschwinglichen Preise am Bestand bei 42 %, jetzt liegt er bei 36 %.

Mittleres Preissegment

Umgekehrt liegt der größte Anteil des Wohnungsangebots derzeit im mittleren Preissegment zwischen 300.000 und 600.000 €, das 44 % des Gesamtmarktes ausmacht, während Wohnungen, die mehr als 600.000 € kosten, mit einem Fünftel des verfügbaren Bestands weiterhin einen bedeutenden Anteil ausmachen.

Um dieses Hindernis aus dem Weg zu räumen, hat die Regierung am 20. Mai ein Steuerpaket mit Befreiungen von der Grunderwerbssteuer und der Stempelsteuer für junge Leute bis 35 Jahre auf den Weg gebracht, die der Markt bereits in Anspruch nimmt.

Ermäßigte Mehrwertsteuer im Baugewerbe

Darüber hinaus erwartet der Sektor im Juli die Einführung eines ermäßigten Mehrwertsteuersatzes von 6 % für Bau- und Sanierungsarbeiten, gepaart mit einer Vereinfachung der Genehmigungsverfahren durch das reformierte Gesetz für Urbanisierung und Bauwesen (RJUE).

Hinter der nationalen Diagnose verbergen sich sehr unterschiedliche Realitäten in den städtischen Zentren des Landes. In 12 der 20 untersuchten Bezirkshauptstädte machen Immobilien unter 300.000 Euro mindestens die Hälfte des Bestands aus. Die Dominanz erschwinglicher Wohnungen ist im Landesinneren und in den nördlichen Flussstädten überwältigend, z. B. in Bragança, wo sie 98 % des Gesamtbestands ausmachen, in Beja mit 86 % und in Guarda mit 82 %.

In Porto hingegen machen die zum Verkauf stehenden Wohnungen mit einem Preis von bis zu 300.000 € nur ein Drittel des lokalen Marktes aus. Der größte Anteil entfällt in Porto auf das mittlere Preissegment mit 45 % des Gesamtangebots, während das Segment über 600 000 € ein Viertel des gesamten Angebots der Stadt ausmacht.

Gegensätzliche Extreme

Lissabon, Funchal und Faro bilden mit 7 %, 3 % bzw. 14 % des Gesamtangebots das entgegengesetzte Extrem als die Hauptstädte mit dem geringsten Angebot.

In Funchal und Faro liegt der Großteil des Angebots im mittleren Preissegment.

In Lissabon hingegen liegen 49 % des Marktes über 600 000 €, was ein Zeichen für extreme Exklusivität ist. In den unteren Preissegmenten sind die Wohnungen im Wert von 90.000 bis 180.000 € am dichtesten besiedelt, mit durchschnittlich mehr als 10 Kontakten pro Anzeige im ersten Quartal. Dieses Phänomen wird durch die Auswirkungen des Programms"IMT Jovem" verstärkt, das eine vollständige oder teilweise Steuerbefreiung gewährt.

Auch im mittleren Segment zwischen 300.000 und 600.000 Euro stieg die Nachfrage um mehr als 30 % an, was auf die Stabilität der Arbeitsplätze und die erschwinglichen Hypothekenzinsen zu Beginn des Jahres zurückzuführen war, bevor die Euribor-Zinsen aufgrund der geopolitischen Instabilität im Nahen Osten zu steigen begannen.

Unmittelbare Folge

Die direkte Folge ist, dass die billigsten Häuser zuerst vom Markt verschwinden. Immobilien bis 300.000 € bleiben nur 80 Tage lang auf dem Portal idealista aktiv. Im Gegensatz dazu dauert es für eine Immobilie im Luxussegment über 600.000 Euro landesweit durchschnittlich 119 Tage, bis sie einen Käufer findet.

Obwohl die Wirtschaftsmaßnahmen der Regierung darauf abzielen, den Trend umzukehren, warnen Investoren und Bauträger, dass die Auswirkungen auf den Wohnungsneubau Zeit brauchen werden. Familien sehen sich jetzt nicht nur mit hohen Preisen, sondern auch mit einem Mangel an Auswahlmöglichkeiten konfrontiert.