Portugal gilt nach wie vor als eines der attraktivsten Ziele Europas für internationale Immobilienkäufer. Von Investoren, die auf langfristige Renditen aus sind, bis hin zu Familien, die einen neuen Lebensstil am Meer suchen – das Land steht weiterhin fest im Fokus all jener, die einen Umzug oder eine Investition im Ausland in Betracht ziehen.

Für viele dieser Käufer stellt sich schon früh im Prozess eine praktische Frage: Ist es als ausländischer Käufer möglich, in Portugal eine Hypothek zu erhalten?

Die Antwort lautet: Ja. Portugiesische Banken gewähren internationalen Käufern, sowohl Gebietsansässigen als auch Gebietsfremden, Hypothekenfinanzierungen. Die Bedingungen können jedoch je nach Aufenthaltsstatus, Einkommensprofil und Herkunftsland des Käufers erheblich variieren.

„Viele internationale Käufer sind überrascht, wenn sie feststellen, dass der Abschluss einer Hypothek in Portugal oft unkomplizierter ist, als sie zunächst erwarten. Der Schlüssel liegt darin, zu verstehen, wie sich der Prozess je nachdem unterscheidet, ob man ansässig oder nicht ansässig ist“, sagt Marta Salgado, Vertriebsleiterin bei Athena Advisers Portugal.


Inländer und Ausländer: unterschiedliche Regeln, unterschiedliche Erwartungen

Für Ausländer, die in Portugal steuerlich ansässig sind, über eine portugiesische Steuernummer (NIF) verfügen und einen Nachweis über ihren Steuerwohnsitz erbringen können, verläuft das Hypothekenverfahren im Großen und Ganzen ähnlich wie bei portugiesischen Staatsbürgern.

Für Nichtansässige wenden Banken jedoch tendenziell konservativere Kreditvergabekriterien an. Dies ist vor allem auf die zusätzliche Komplexität zurückzuführen, die mit der Bewertung von Einkünften aus dem Ausland, der Durchsetzung von Sicherheiten außerhalb Portugals und der Bewältigung potenzieller Zahlungsausfälle über verschiedene Rechtsordnungen hinweg verbunden ist.

In der Praxis hindert dies Nichtansässige zwar nicht daran, eine Finanzierung zu erhalten, bedeutet jedoch, dass eine gründliche Vorbereitung besonders wichtig ist.


Was nicht ansässige Käufer erwarten sollten

Im Allgemeinen finanzieren portugiesische Banken für nicht ansässige Käufer bis zu 80 % des Immobilienwerts. Für Antragsteller, die außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums leben, kann dieser Anteil manchmal auf etwa 70 % bis 75 % sinken, was bedeutet, dass Käufer darauf vorbereitet sein sollten, eine Mindestanzahlung zwischen 20 % und 30 % zu leisten.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Schulden-Einkommens-Quote. Die monatlichen Hypothekenzahlungen sollten zusammen mit sonstigen finanziellen Verpflichtungen in der Regel 50 % des monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten. Dies ist eines der Hauptkriterien, anhand dessen Banken beurteilen, ob der Käufer den Kredit über einen längeren Zeitraum problemlos bedienen kann.

Die Laufzeit einer Hypothek kann je nach Alter des Käufers und den Richtlinien der jeweiligen Bank bis zu 30 Jahre betragen. Die Zinsspannen für Nichtansässige sind in der Regel etwas höher als die für Ansässige, obwohl sich der Abstand nach der Stabilisierung des Euribor im Laufe des Jahres 2025 verringert hat. Einige Kreditgeber bieten derzeit Zinsspannen ab 0,60 % an.

Käufer sollten außerdem bedenken, dass zur Formalisierung der Hypothek die Eröffnung eines portugiesischen Bankkontos erforderlich ist. In vielen Fällen kann dies mittlerweile aus der Ferne erfolgen, entweder über digitale Kanäle oder über Filialen im Wohnsitzland des Kunden.


Unterlagen und Transaktionskosten

Die von portugiesischen Banken geforderten Unterlagen entsprechen weitgehend dem Standard, müssen jedoch oft aus verschiedenen Ländern und Steuersystemen zusammengetragen werden. Käufer werden in der Regel gebeten, Einkommensnachweise wie Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse für selbstständige Antragsteller sowie aktuelle Kontoauszüge, eine portugiesische NIF, ein gültiges Ausweisdokument und einen Adressnachweis in ihrem Wohnsitzland vorzulegen.

„Die Finanzierung selbst ist selten das größte Hindernis. Eine gute Vorbereitung mit den richtigen Unterlagen von Anfang an kann den Prozess erheblich beschleunigen“, erklärt Marta Salgado.

Internationale Käufer sollten sich zudem der zusätzlichen Kosten bewusst sein, die beim Kauf einer Immobilie in Portugal anfallen. Dazu können die IMT-Grunderwerbsteuer, die Stempelsteuer, Bankbewertungsgebühren, Notar- und Urkundenkosten, die Eintragung ins Grundbuch, Versicherungen sowie Bankgebühren gehören.

Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass bestimmte in Portugal verfügbare Steuervorteile und staatliche Fördermaßnahmen, darunter einige IMT-Befreiungen, ausschließlich für in Portugal steuerlich ansässige Personen gelten. Nicht ansässige Käufer sollten daher die üblichen Transaktionskosten von Anfang an einkalkulieren.


Vorbereitung wird immer wichtiger

Auf einem umkämpften Immobilienmarkt kann es einen entscheidenden Unterschied machen, sich vor Abgabe eines Angebots über die Finanzierungsmöglichkeiten zu informieren. Viele internationale Käufer leiten mittlerweile bereits vor der Auswahl einer Immobilie das Hypothekenprüfungsverfahren ein, um ihre Kreditaufnahmekapazität zu ermitteln und sicherer handeln zu können, sobald sich die richtige Gelegenheit bietet.

Dies gilt insbesondere für Gebiete, in denen die Nachfrage seitens internationaler Käufer weiterhin stark ist, darunter Lissabon, Porto, Comporta, die Algarve und andere Lifestyle-Reiseziele. In diesen Märkten kann eine gute finanzielle Vorbereitung die Position eines Käufers stärken und Verzögerungen zwischen Angebot, Reservierung und Vertragsabschluss verringern.

„Der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land ist zwangsläufig mit ungewohnten Abläufen verbunden. Erfahrene Fachleute, die sowohl den portugiesischen Markt als auch die Erwartungen internationaler Käufer verstehen, tragen dazu bei, den Prozess erheblich reibungsloser und transparenter zu gestalten“, sagt Marta Salgado.

Letztendlich ist ein kluger Kauf in Portugal beginnt lange vor der Unterzeichnung der Kaufurkunde. Für internationale Käufer können das Verständnis der Bankabläufe, die rechtzeitige Vorbereitung der Unterlagen und die Suche nach der richtigen Beratung vor Ort dazu beitragen, aus einer vielversprechenden Gelegenheit eine sicherere und fundiertere Entscheidung zu machen.