Informe de mercado QP Savills -Enero 2021

Por Advertiser, in Reseña de la propiedad, Propiedades · 29-01-2021 01:00:00 · 0 Comentarios

QP Savills, propiedad de las hermanas Kerstin Buechner y Alison Hojbjerg y dirigida por el director de ventas Jamie Robinson, ha sido el asociado local de Savills en el Algarve durante más de 20 años. Con cuatro oficinas locales en Quinta do Lago, Vale do Lobo, Loulé y también en el W Algarve en Galé, donde son los agentes de ventas exclusivos. Cuentan con un equipo local cada vez mayor de 20 personas y están respaldados por 700 oficinas de Savills en todo el mundo, por lo que están en una posición óptima para comentar su mercado local con una perspectiva global y su evolución en 2020.

El año 2020 fue tan inesperado como inédito.

Ha sido un año muy difícil para la gente de todo el mundo. Muchos han sufrido pérdidas terribles, han luchado contra el virus y han tenido que esforzarse por mantener sus negocios a flote. La vacuna es una luz al final del túnel, pero mientras escribimos esto a principios de 2021 para muchos es una luz pequeña y el túnel largo.

El mercado inmobiliario local no es ciertamente inmune y ha experimentado cambios en lo que la gente está buscando, en la forma en que la gente compra propiedades y, lo que es más importante, en la cantidad que están dispuestos a invertir. Sorprendentemente, estos cambios no han sido todos negativos. Los mercados bajos y medios han sufrido. El nivel de demanda ha disminuido, ya que la situación financiera de los ciudadanos ha dificultado la inversión inmobiliaria y, aunque todavía pudieran y quisieran invertir, las restricciones de viaje han hecho que la visita a los inmuebles sólo sea posible de forma virtual. Y como los niveles de transacciones se redujeron, también lo hicieron los precios y lo que los vendedores podrían aceptar.

La parte superior del mercado ha demostrado ser un poco más resistente a las influencias del mercado y podemos informar de un aumento en las consultas, las transacciones y los valores de las propiedades.

El primer cambio que todos sentimos fue el cierre de marzo de 2020 y pasar mucho más tiempo en casa. Pero en realidad, lo que hemos visto es posiblemente sólo una aceleración de las tendencias que se preveían y que ya estaban ocurriendo. La forma de vivir, trabajar y jugar ha cambiado, pero muchos de estos cambios ya se estaban produciendo a cámara lenta en los años previos a 2020.

Trabajar desde casa hace 10 o 15 años era todavía bastante raro. A medida que los desplazamientos se hacían más largos y costosos, no sólo la forma de trabajar, sino de vivir en los últimos cinco años, todo se trasladó cada vez más a Internet. El año 2020 sólo hizo que más de nosotros miráramos con más atención la posibilidad de trabajar desde casa y nos dio el empujón extra, o deberíamos llamarlo empujón, para hacer del trabajo en casa una posibilidad real.

El hecho de pasar más tiempo en casa nos hizo mirar más de cerca las propiedades en las que vivimos y muchos decidieron que el modo y el lugar en el que vivían podían mejorarse. La mayoría de nosotros ya no necesita vivir a poca distancia de las ciudades y, según nuestros colegas de Savills en el Reino Unido, se ha hablado mucho del aumento de los compradores con sede en Londres que se trasladan al campo, ya sea para comprar una residencia principal o una segunda vivienda. Su encuesta sobre compradores y vendedores de 2020 reveló que el 48% de los encuestados considera ahora más atractiva una ubicación en un pueblo y el 53% piensa que una ubicación en el campo es más atractiva que antes de la crisis. Estas cifras aumentan hasta el 54% y el 57%, respectivamente, en el caso de los encuestados con hijos en edad escolar, lo que sugiere que es más probable que las familias se planteen un traslado fuera de la capital.

El trabajo en casa también parece que se convertirá en un fenómeno a largo plazo, ya que más de la mitad (56%) de los encuestados se mostraron más inclinados a trabajar desde casa, lo que sugiere que estarían dispuestos a aceptar un desplazamiento más largo.

El análisis de las propiedades de Savills que se han intercambiado en los últimos años muestra un fuerte aumento de los compradores londinenses, como proporción de todos los compradores. En el mercado de más de 2 millones de libras, en el que los compradores londinenses siempre han sido más frecuentes, representaron el 39% de los compradores el año pasado, lo que supone un aumento respecto a la media de los cinco años anteriores, que era del 29%.

En Portugal también se ha notado el efecto de esta tendencia. Las consultas aumentaron y también el número de ventas. 2019 ha sido un año extraordinario en la parte alta del mercado inmobiliario. Si hubiéramos tenido otro año como este en 2020 nos habríamos alegrado. El hecho es que 2020 resultó ser incluso mejor. En cuanto salimos del bloqueo, y tras unos meses sin ventas, la demanda reprimida se desató, y en QP se pusieron las pilas. Las estadísticas de finales de 2020 muestran que las consultas aumentaron un 67% con respecto a 2019.

Mirando un poco más de cerca podemos ver por qué. Históricamente, nuestros compradores han estado predominantemente interesados en casas de vacaciones. En el último año, hemos visto muchas más consultas de compradores que desean establecer la residencia en Portugal. Vemos que esto fue estimulado no sólo por un entorno relativamente seguro y saludable que el Algarve representaba en términos de estilo de vida y el deseo de trabajar desde una casa en Portugal, sino también por el hecho de que muchos británicos estaban dispuestos a reservarse el derecho a viajar y permanecer todo el tiempo que quisieran en Portugal; un derecho que de otro modo después del Brexit ya no tendrían.

Lo que también fue inesperado fue el aumento del valor medio de las ventas en 2020. Entre 2012 y 2014 el precio medio de venta fue de 1,45 millones. En 2018 y 2019 fue de 1,8m y en 2020 subió a 2,3m.

La compra de una vivienda vacacional o de una permanente o semipermanente son dos proyectos muy diferentes. Sobre todo en lo que respecta a la cantidad que la gente puede estar dispuesta a gastar en cada uno de ellos. Es evidente que nuestras consultas proceden de presupuestos más elevados y de personas que buscan propiedades excepcionales en las que piensan pasar más tiempo. Y como resultado, a menudo buscaban casas más grandes, mejores y en mejores ubicaciones. Además, muchos de nuestros actuales propietarios también llegaron a la conclusión de que querían pasar más tiempo en el Algarve y también querían una propiedad mejor. Esto estimuló la parte superior del mercado inmobiliario más allá de toda expectativa. Tanto es así que hubo más demanda que oferta y, en consecuencia, un notable aumento del valor de las propiedades.

Los precios de las villas privadas en Quinta do Lago y Vale do Lobo, de entre seis y ocho millones de euros, se han convertido en algo normal en los últimos años. En los últimos dos años, cada vez más propiedades excepcionales han alcanzado precios de venta de más de 10 millones de euros y 18.000 euros por metro cuadrado. Se trata de un hito importante para el mercado inmobiliario del país y representa valores nunca vistos a nivel nacional. Valores máximos, estándares de construcción y diseño que son capaces de competir con los mejores del mundo.

Otro desarrollo que observamos en 2020 es que históricamente los compradores han ido a ver las propiedades dos o tres veces antes de decidir qué propiedad era la adecuada para ellos. Esto cambió en 2020. Al perder los británicos parte de su libertad para viajar dentro de la UE a finales de 2020 y al aumentar la cantidad de transacciones que se realizan, los compradores estaban más motivados para tomar decisiones más rápidas o enfrentarse a perder algunas de sus mejores opciones. Era bastante común que se compraran propiedades de varios millones de euros en una sola visita.

Nuestro equipo de ventas ha tenido que adaptarse. Las visitas virtuales y el trato con nuestros clientes por Internet pronto se convirtieron en la norma. Pero no sólo eso, aunque nuestras consultas siguen siendo predominantemente del Reino Unido, hay un aumento sustancial en el número de otras nacionalidades que vienen al Algarve central. Hemos ampliado el equipo a más de 20 personas, no sólo para poder hacer frente y mantener el nivel de servicio que ofrecemos, sino también para introducir más idiomas en la fuerza de ventas. Las consultas de franceses y españoles han aumentado en un 20% y ya no son compradores que buscan invertir entre 500.000 y 750.000 euros, sino que también buscan trasladarse a Portugal y también están en busca de las mejores propiedades.

Y el dinero nunca ha sido tan barato. Los bancos locales están ofreciendo tipos de interés increíblemente buenos para ayudar a más compradores a comprar y a comprar a mayor escala. Los compradores de todos los presupuestos están pidiendo préstamos con más frecuencia para comprar. En años pasados, posiblemente tendríamos un comprador al año que compraba con una hipoteca. Hoy calculamos que hasta un 25% de nuestros compradores piden préstamos. Los tipos de interés son bajos y esto también ha permitido a la gente invertir en propiedades con un precio ligeramente superior. Millennium BCP está prestando hasta el 80% con tipos de interés de entre el 1,1 y el 1,5%.

El programa Golden Visa sigue atrayendo a un buen número de inversores no europeos a Portugal, que invierten principalmente en propiedades de entre 500.000 y 750.000 euros en las zonas de Lisboa y Oporto. La inversión total que este programa ha traído a Portugal hasta la fecha asciende a 5.600 millones de euros, de los cuales 5.090 millones se han invertido en el mercado inmobiliario. Para animar a que una mayor parte de esta inversión del programa Golden Visa se destine a apoyar el mercado inmobiliario en las regiones del interior de Portugal, el gobierno ha decidido que, a partir de julio de 2021, la inversión inmobiliaria a efectos de adquirir un Golden Visa ya no será posible en las regiones de Oporto, Lisboa o Algarve. Muy pocos de nuestros compradores en el Algarve central han sido compradores de Golden Visa, por lo que no prevemos que esto tenga un gran efecto en nuestro mercado.

En QP Savills, hemos visto un aumento del 67% en las consultas, el precio medio de venta ha pasado de 1,8 a 2,3 millones de euros y el volumen total de ventas ha aumentado un 15%, hasta los 169,7 millones de euros.



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