Y esto es cierto. La construcción nueva ha aumentado y ahora hay más oferta en el mercado que hace unos años.

A primera vista, parecen buenas noticias. Más viviendas deberían significar precios más asequibles. Pero la realidad sigue siendo más compleja. A pesar del aumento de la oferta, muchas de estas viviendas siguen estando fuera del alcance de la mayoría de las familias.

Y la explicación no está sólo en el mercado. También está en el contexto en el que se construye.

Construir hoy en Portugal implica un conjunto de costes que a menudo no son visibles para los de fuera. Entre largas licencias, tasas, impuestos, costes financieros e incertidumbre en los plazos, el riesgo para quienes promueven proyectos inmobiliarios es alto. Y este riesgo tiene un precio.

El promotor, como propietario durante todo el proceso, soporta los costes acumulados a lo largo de los años. Intereses, cargas fiscales, costes administrativos y retrasos. Todo ello entra en el precio final de la vivienda.

Ante este panorama, la decisión se hace casi inevitable. Construir donde haya mayor rentabilidad. En las zonas más solicitadas, en los segmentos con mayor capacidad de compra. No por falta de voluntad de hacer las cosas de otra manera, sino porque el propio sistema empuja en esa dirección.

Y aquí es donde entra un punto que a menudo se discute poco. El papel del Estado.

En Portugal, el Estado ha tenido una presencia muy limitada en la promoción directa de viviendas de alquiler o en soluciones estructuradas que ayuden a equilibrar el mercado. Al mismo tiempo, la presión fiscal asociada a la promoción inmobiliaria sigue siendo elevada, lo que reduce las posibilidades de desarrollar proyectos más asequibles.

Si nos fijamos en otros sectores, encontramos ejemplos interesantes. En el comercio minorista o la logística, el modelo está claro. Quienes invierten en parques logísticos o espacios comerciales lo hacen sobre la base de contratos a largo plazo. Arrendamientos de 15 o 20 años que garantizan previsibilidad, estabilidad y rentabilidad.

El promotor no se centra en la actividad del inquilino. Se centra en el activo inmobiliario y en su rentabilidad a lo largo del tiempo.

La pregunta que surge es sencilla. ¿Por qué no aplicar una lógica similar a la residencial?

Si existieran condiciones fiscales más favorables, unidas a compromisos claros, sería posible crear un modelo diferente. Que los promotores desarrollaran proyectos destinados al alquiler a largo plazo, con ventajas fiscales a cambio de alquileres asequibles y estabilidad contractual.

Esto podría crear un nuevo segmento en el mercado. No sólo casas para vender, sino casas para vivir con previsibilidad. Un modelo en el que el inversor tenga seguridad y el residente acceso.

Al mismo tiempo, aliviaría la presión sobre la compra de vivienda, que hoy sigue siendo, para muchos, la única opción.

Por supuesto, esto requiere visión y coordinación. Requiere políticas públicas coherentes, estabilidad fiscal y procesos más eficientes. Pero, sobre todo, requiere reconocer que el mercado, por sí mismo, no lo resuelve todo.

Lo que estamos viviendo hoy no es una falta de construcción. Es un desajuste entre lo que se construye y lo que es necesario.

Portugal sigue reuniendo todas las condiciones para evolucionar en este ámbito. Hay capacidad, hay interés y hay experiencia. Lo que falta, quizás, es alinear mejor los incentivos.

Porque, al final, no se trata sólo de construir más.

Se trata de construir mejor, con equilibrio, y de garantizar que el acceso a la vivienda no dependa sólo de quién puede pagar más, sino de un sistema que funcione para todos.