Un acontecimiento clave para la configuración del mercado es la publicación de un informe estadístico del portal inmobiliario idealista correspondiente al primer trimestre de 2026, según el cual sólo una de cada tres viviendas anunciadas a la venta en todo el país tiene un precio inferior a 300.000 euros.

Este segmento supone la máxima carga financiera para la mayoría de los hogares residentes, incluso con crédito. Su disponibilidad se redujo un 31% en un año, con lo que quedan menos de 40.000 viviendas en este rango de precios en todo el país.

Afectó a todos los rangos de precios

La contracción de la oferta residencial afectó a todos los rangos de precios, pero el impacto fue más pronunciado en los rangos más bajos. En total, el volumen de pisos anunciados en el mercado nacional cayó un 19% en 12 meses, situándose ligeramente por encima de los 100.000 inmuebles a principios de año.

Mientras que el stock de viviendas de hasta 300.000 euros se redujo casi un tercio, la oferta inferior a 210.000 euros cayó más de la mitad. En cambio, el segmento de lujo resistió mejor.

Las viviendas valoradas entre 300.000 y 600.000 euros cayeron un 11% este año, lo que sitúa el total en unos 47.000 pisos. El tramo de precios por encima de 600.000 euros disminuyó sólo un 8%, manteniendo un stock de casi 22.000 propiedades.

Esta dinámica asimétrica invirtió la dinámica del mercado e impulsó los precios a niveles récord. Los elevados costes de producción, incluida la mano de obra y los materiales de construcción, también impulsaron esta tendencia. El año pasado, los precios asequibles representaban el 42% del stock; esta proporción es ahora del 36%.

Gama intermedia

Por el contrario, la mayor parte de la oferta de vivienda se sitúa actualmente en la gama intermedia, entre 300.000 y 600.000 euros, con un 44% del total del mercado, mientras que los pisos que cuestan más de 600.000 euros siguen teniendo una cuota significativa, representando una quinta parte del stock disponible.

Para hacer frente a este obstáculo, el Gobierno introdujo el 20 de mayo un paquete fiscal que incluye exenciones del IMT (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados para los jóvenes de hasta 35 años, que el mercado ya está aprovechando.

IVA reducido en la construcción

Además, el sector prevé la aplicación en julio de un tipo reducido de IVA del 6% para la construcción y rehabilitación, unido a la simplificación de licencias a través de la reforma del Régimen Jurídico de la Urbanización y la Edificación (RJUE).

El diagnóstico nacional esconde realidades profundamente dispares entre los núcleos urbanos del país. Las viviendas de menos de 300.000 euros constituyen al menos la mitad del parque en 12 de las 20 capitales de distrito analizadas. El dominio de la vivienda asequible es abrumador en las ciudades del interior y de los ríos del norte, como Bragança, donde representa el 98% del parque total, Beja, con el 86%, y Guarda, con el 82%.

En Oporto, sin embargo, los pisos en venta de hasta 300.000 euros representan sólo un tercio del mercado local. En Oporto, la mayor parte se sitúa en la gama media de precios, con un 45% del total, mientras que el segmento por encima de los 600.000 euros representa una cuarta parte de toda la oferta de la ciudad.

Extremos opuestos

Lisboa, Funchal y Faro aparecen en el extremo opuesto como las capitales con la oferta menos accesible, representando el 7%, 3% y 14% del stock total disponible, respectivamente.

Mientras que en Funchal y Faro, la mayor parte de la oferta se sitúa en la gama media de precios.

En Lisboa, sin embargo, el 49% del mercado se sitúa por encima de los 600.000 euros, mostrando una exclusividad extrema. Concentrados en los segmentos de precios más bajos, los apartamentos valorados entre 90.000 y 180.000 euros registran la mayor densidad del mercado, superando una media de 10 contactos por anuncio en el primer trimestre. Este fenómeno se ve amplificado por el impacto del programa"IMT Jovem", que concede la exención total o parcial de impuestos.

La demanda también aumentó más de un 30% en el segmento intermedio, entre 300.000 y 600.000 euros, impulsada por la estabilidad del empleo y unos tipos de interés hipotecarios asequibles a principios de año, antes de que los tipos Euribor empezaran a subir en medio de la inestabilidad geopolítica en Oriente Próximo.

Consecuencia directa

Como consecuencia directa, las viviendas más baratas desaparecen primero del mercado. Los inmuebles de hasta 300.000 euros permanecen activos sólo 80 días en el portal idealista. En cambio, una propiedad situada en el segmento de lujo, por encima de los 600.000 euros, tarda una media de 119 días en encontrar comprador en todo el país.

Aunque las medidas económicas del Gobierno pretenden invertir la tendencia, inversores y promotores advierten de que los efectos sobre la nueva construcción tardarán en llegar. Las familias se enfrentan ahora a la falta de opciones, no sólo a los altos precios.