Portugal ha dedicado tres años a asimilar la reforma más importante de su normativa sobre residencia por inversión de la última década. Desde que entraron en vigor las modificaciones de 2023, la adquisición directa de inmuebles ya no da derecho al solicitante a obtener la «Autorização de Residência para Atividade de Investimento». Para gran parte de la prensa extranjera, esto se interpretó como el cierre de una puerta.

No fue así. Se trataba de un filtro.

La demanda que desapareció fue la demanda minorista: compradores particulares que adquirían pisos principalmente para obtener un permiso de residencia. La demanda que permanece, y que crece discretamente, procede de un colectivo totalmente diferente: fondos soberanos, grandes family offices y mandatos de capital riesgo procedentes del Consejo de Cooperación del Golfo. Ese capital nunca ha buscado un pasaporte. Busca gobernanza, rentabilidad y un operador fiable sobre el terreno.

La tesis que el capital del Golfo está respaldando en realidad

Si dejamos de lado el tema de los visados, el argumento de inversión de Portugal no ha cambiado y podría decirse que es incluso más sólido que antes. La pertenencia a la UE aporta seguridad jurídica y cambiaria. Los submercados costeros y ribereños de primera categoría en el área metropolitana de Lisboa y la costa atlántica se ven limitados en su oferta por la designación como patrimonio y la protección de la ordenación costera —restricciones que son estructurales, no cíclicas—. El turismo de lujo y de experiencias sigue representando una parte desproporcionada del gasto de los visitantes, mientras que la oferta de habitaciones de cinco estrellas en los principales destinos de ocio del país no alcanza a satisfacer la demanda.

Estos son los fundamentos que valoran los inversores institucionales. Ninguno de ellos dependía de la «Golden Visa», y ninguno se ha visto perjudicado por su reforma.

«El capital institucional del Golfo no necesita un pasaporte. Necesita

gobernanza, rentabilidad y un operador creíble sobre el terreno». — Eni Eniola, directora ejecutiva de Maihomm Management LDA

Una plataforma, no un proyecto

Entre los grupos que se posicionan para absorber ese capital se encuentra Maihomm Management LDA, una empresa de inversión inmobiliaria, promoción y hostelería con sede en Lisboa. El grupo tiene como objetivo una inversión superior a los 100 millones de euros anuales en Portugal y en mercados europeos selectos, que abarca la promoción residencial de lujo, la inversión en hostelería, la regeneración urbana y la financiación inmobiliaria estructurada.

Lo que distingue a la plataforma es su estructura. Los proyectos se llevan a cabo a través de entidades con fines específicos (SPV), con el capital y la deuda senior estructurados de forma independiente a nivel de cada proyecto. El objetivo es lograr una clara


y garantizar la compatibilidad con las expectativas de diligencia debida, información y gobernanza de los coinversores internacionales más sofisticados —incluidos los vehículos soberanos y cuasi-soberanos del Golfo Arábigo—.

Varias operaciones en fase de preparación se encuentran en una fase avanzada de negociación y no se darán a conocer hasta que se haya formalizado el contrato.

Por qué es importante para el mercado

La reconfiguración en curso no es una cuestión exclusivamente portuguesa. A medida que los principales mercados de Europa Occidental —Londres, París, Ámsterdam— se enfrentan a precios elevados, rendimientos reducidos y entornos de planificación cada vez más adversos, la atención de los inversores institucionales se ha desplazado hacia el sur. Los inversores del CCG, en particular, han pasado de una exposición pasiva a través de vehículos cotizados y fondos paneuropeos a posiciones directas en plataformas operativas con auténtica capacidad de ejecución local.

El Programa Nacional de Vivienda de Portugal, por su parte, está orientando la atención del sector público hacia la oferta asequible en los mercados secundarios, lo que deja al segmento de gama alta e institucional con menos competencia regulatoria de la que se enfrenta en la mayoría de las jurisdicciones europeas comparables.

«No estamos construyendo proyectos. Estamos construyendo una plataforma, una a la que el capital institucional pueda acceder con confianza en la gobernanza, la rentabilidad y la ejecución». — Eni Eniola

Que Maihomm se convierta en uno de los vehículos determinantes de este ciclo dependerá de la ejecución, no de la intención. Pero es difícil rebatir el razonamiento estratégico que hay detrás: la era de los visados ha terminado, los fundamentos están intactos y los compradores que quedan son los que siempre se lo tomaron en serio.

Maihomm Management LDA es una empresa de inversión y promoción inmobiliaria registrada en Portugal. Este artículo es un contenido colaborativo y no contiene ningún consejo de inversión, oferta ni solicitud.