Joka vuosi rakennuttajat, sijoittajat, rahastonhoitajat, kaupunkien edustajat ja neuvonantajat kokoontuvat Cannesiin keskustelemaan kaupunkien tulevaisuudesta, pääomavirroista ja infrastruktuurista. Tänä vuonna keskusteluissa, paneeleissa ja yksityisissä keskusteluissa, joihin osallistuin, nousi kuitenkin yhä uudelleen esiin yksi teema. Kiinteistöissä ei ole enää kyse vain rakennuksista. Kyse on yhä enemmän energiasta, infrastruktuurista ja joustavuudesta. Seuraamissani istunnoissa, kuten Decarbonising Occupied Buildings: Practical Pathways ja The Logistics Forum-foorumin molemmissa osissa, keskustelu eteni selvästi perinteisten kestävyyskertomusten ulkopuolelle. Keskustelussa keskityttiin käytännönläheisiin ratkaisuihin, jotka luovat todellista arvoa omaisuuserille ja sijoittajille ja tukevat samalla energiamurrosta, jota Eurooppa ja maailma tarvitsevat kipeästi.

Yksi mielenkiintoisimmista näkökulmista tuli logistiikkakiinteistöjä koskevista keskusteluista. Logistiikkakiinteistöjä on perinteisesti pidetty vain varastoina tai jakelutiloina, mutta ala on alkanut nähdä ne eri tavalla. Kuten tohtori Thomas Steinmüller selitti eräässä foorumissa, logistiikkaomaisuudella on potentiaalia tulla yhdistetyiksi voimalaitoksiksi. Ne voivat tuottaa energiaa, varastoida energiaa ja tukea sähköistettyjä kuljetusjärjestelmiä samalla, kun ne jatkavat ensisijaisen logistiikkatehtävänsä hoitamista. Tämä ajatus kuvastaa laajempaa haastetta, joka meillä kaikilla on edessämme. Koko Euroopassa kilpaillaan samasta rajallisesta resurssista eli maasta. Uusiutuvan energian kehittäjät tarvitsevat maata aurinkopuistoja varten. Asuntorakentajat tarvitsevat maata asuntoja varten. Teollisuus tarvitsee maata tuotantolaitoksia varten. Logistiikkatoimijat tarvitsevat maata jakelukeskuksia varten. Logistiikkarakennusten katoilla on jo miljoonia neliömetrejä tilaa eri puolilla Eurooppaa, mutta ne ovat suurelta osin käyttämättä. Samaan aikaan monien näiden omaisuuserien alla oleva maanpinta voisi tulevaisuudessa tukea energian varastointi-infrastruktuuria. Kun nämä tekijät yhdistetään, logistiikkakiinteistöt voivat kehittyä yksinkertaisista varastoista energiaa tuottavaksi infrastruktuuriksi, joka on integroitu kaupunkien ja teollisuuden ekosysteemiin.

MIPIM-tapahtuman aikana minulla oli tilaisuus vaihtaa ajatuksia tästä aiheesta useiden alan johtajien, kuten Guy Gueirardin (JLL), Hubert Michalakin (Hillwood), Wincel Kaufmannin, tohtori Thomas Steinmüllerin ja Diana Diziainin kanssa. Näissä keskusteluissa kävi selväksi, että ala on siirtymässä kohti pragmaattisempaa ymmärrystä kestävästä kehityksestä. Sijoittajat eivät enää tyydy pelkkiin merkkeihin tai sertifikaatteihin. He ovat yhä kiinnostuneempia ratkaisuista, jotka parantavat toiminnan tehokkuutta, luovat uusia tulovirtoja ja vahvistavat omaisuuden pitkän aikavälin arvoa. Logistiikkaomaisuuteen integroitu energiainfrastruktuuri tekee juuri näin. Havainnollistaakseni tilaisuuden laajuutta tein yksinkertaisen laskelman, joka perustui logistiikkafoorumin kolmen sponsorin eli JLL:n, Hillwoodin ja Swiss Life Asset Managersin logistiikkasalkkuihin. Yhdessä nämä kolme organisaatiota edustavat noin 29 miljoonaa neliömetriä logistiikan kattopintaa. Kun käytetään aurinkokattohankkeissa usein sovellettavaa varovaista nyrkkisääntöä, jonka mukaan kymmenen tuhatta neliömetriä kattoa voi tukea noin yhden megawatin aurinkokapasiteettia, yhteenlaskettu kattopotentiaali on merkittävä.

Swiss Life Asset Managers voisi teoriassa tukea noin 1,15 gigawatin aurinkokattokapasiteettia logistiikkakiinteistöissään. JLL:n hallinnoimat omaisuuserät edustavat samaa suuruusluokkaa, noin 1,15 gigawattia. Hillwoodin logistiikkasalkku lisää noin 0,6 gigawattia. Yhdessä nämä kolme salkkua voisivat teoriassa tukea noin 2,9 gigawatin aurinkokattokapasiteettia. Energiantuotannollisesti tämä voisi tuottaa Euroopassa noin kolmesta kolmeen ja puoleen terawattituntia sähköä vuodessa. Tämä määrä puhdasta sähköä riittäisi seitsemästäsadasta tuhannesta miljoonaan kotitalouteen vuodessa. Tässä laskelmassa on otettu huomioon vain kolme alan toimijaa. Jos analyysi laajennetaan koskemaan Euroopan suurimpia logistiikkakiinteistöjen omistajia, potentiaalista tulee vieläkin merkittävämpi. Pelkästään Prologis Europe hallinnoi noin 23 miljoonaa neliömetriä logistiikkatilaa, mikä tarkoittaa noin 2,3 gigawatin aurinkokattopotentiaalia. Logicor on seuraavana noin yhdeksäntoista miljoonaa neliömetriä, mikä vastaa noin 1,9 gigawattia. CTP:n noin 14,6 miljoonan neliömetrin salkku vastaa noin 1,46 gigawattia. SEGRO:n 10,9 miljoonan neliömetrin salkku voisi tukea noin 1,09 gigawattia. GLP Europen osuus on noin 1,02 gigawattia ja WDP:n osuus 0,87 gigawattia. Näiden kuuden yrityksen yhteenlaskettu logistiikkatilojen pinta-ala on yli 86 miljoonaa neliömetriä ja teoreettinen aurinkokattopotentiaali noin 8,65 gigawattia.

Nämä luvut edustavat luonnollisesti teoreettista kapasiteettia. Todelliset asennukset ovat yleensä hieman pienempiä kattoikkunoiden, kattolaitteiden, palokäytävien, rakenteellisten rajoitusten ja suuntauksen vuoksi. Vaikka vain osa tästä potentiaalista toteutettaisiin, vaikutus olisi kuitenkin valtava. Vielä tärkeämpää on, että taloudelliset näkökohdat ovat jo nyt järkeviä. Yksi suurimmista väärinkäsityksistä, jotka liittyvät uusiutuvien energialähteiden integrointiin kiinteistöihin, on se, että se merkitsee lisäkustannuksia rakennuttajille ja sijoittajille. Todellisuudessa asia on yhä enemmän päinvastoin. Logistiikkakiinteistöjen omistajat voivat vuokrata kattopintojaan Greenvoltin kaltaisille uusiutuvan energian toimijoille, mikä luo lisätulovirran ilman toiminnallista monimutkaisuutta. Samalla vuokralaiset saavat käyttöönsä paikallisesti tuotettua vihreää sähköä edullisemmin kustannuksin, mikä parantaa rakennuksen kilpailukykyä ja vahvistaa vuokralaisten pysyvyyttä. Alhaisemmat operatiiviset energiakustannukset, kattovuokrauksesta saatavat lisätulot ja vahvemmat kestävän kehityksen indikaattorit parantavat osaltaan omaisuuden tuottoa. Tekniset ratkaisut ovat jo olemassa, eivätkä ne vaadi kannattavuuden uhraamista. Ne parantavat sitä.

Erään MIPIM-messuilla käymäni keskustelun aikana esitin Wincel Kaufmannille yksinkertaisen kysymyksen. Miksi odotamme, että puussa istuva lintu päättää, milloin se haluaa lentää. Tiedämme jo, että energia ja kestävä kehitys ovat olennaisia tulevaisuutemme kannalta. Ne ovat sekä elämän pelastajia että maailmanlaajuisia pelastajia, koska jaamme kaikki saman planeetan. Logistiikka-alalla on ainutlaatuiset mahdollisuudet edistää tätä siirtymää, koska infrastruktuuri on jo olemassa. Katot ovat olemassa, teknologia on saatavilla ja taloudellinen malli toimii. Ehkä todellinen haaste ei olekaan teknologinen tai taloudellinen vaan yksinkertaisesti ajattelutapa. Mahdollisuus on jo päämme yläpuolella. Nyt alan on aika levittää siipensä ja alkaa lentää.