En 2021, les prix et le volume total des ventes ont augmenté dans l'immobilier portugais. La hausse des prix est-elle due à une forte demande ou à une faible offre ? En bref, les deux contribuent à cette hausse apparemment imparable.

Ce week-end, Expresso, l'un des plus grands journaux portugais, a rapporté que les logements ont connu une hausse moyenne de 13,8 % en janvier 2022 par rapport au même mois de l'année dernière, "une forte accélération par rapport à la hausse de 5 % observée en 2020" et une hausse des prix de 1,9 % par rapport au mois précédent, décembre 2021.

Ils attribuent cette hausse en partie à une augmentation des prix des logements dans des zones habituellement considérées comme moins chères et moins centrales, situées dans les grandes zones métropolitaines des villes de Porto et Lisbonne. Selon Confidencial Imobiliario, la société portugaise d'analyse du marché immobilier, cette hausse a été observée à Palmela, Sintra et Mafra pour la région de Lisbonne par exemple, enregistrant jusqu'à 20 % d'augmentation des prix par rapport aux niveaux d'avant la pandémie.

Selon CBRE, société américaine de services et d'investissement dans le domaine de l'immobilier commercial (Coldwell Banker Richard Ellis), "les fondamentaux du marché sont robustes" et prévoient une croissance continue pour 2022 avec "des liquidités encore élevées pour investir dans le marché de la promotion immobilière, tant pour le développement de projets que pour l'investissement immobilier".

Les goulets d'étranglement pour les permis de construire dans la capitale portugaise, Lisbonne, ont été largement signalés, le conseil local de Lisbonne ayant du mal à suivre la hausse de la demande, ce qui a encore plus tendu l'offre et fait grimper les prix. On estime que 200 000 maisons ont été vendues en 2022, dont 185 800 étaient des constructions anciennes. 35 % du total des maisons vendues se trouvaient dans la région de Lisbonne, 27 % dans la région de Porto et environ 8 % dans l'Algarve. Le prix moyen au mètre carré s'élève désormais à 2 000 €, Lisbonne enregistrant pour toujours des prix moyens plus élevés que le reste du pays, à 2 438 €. Pour les nouvelles constructions, le prix moyen est de 3088 €/m2 et de 187 €/m2 pour les anciennes constructions.

Bernardo Campelo d'EQTY CAPITAL explique : "On parle beaucoup de l'augmentation de la demande au Portugal dans l'espace résidentiel de premier ordre ces dernières années. C'est vrai, mais on ne parle peut-être pas assez du manque d'offre et de son impact sur le marché et les prix. Le Portugal compte moins de la moitié de la moyenne européenne de maisons neuves pour 1000 habitants, et tant que ce problème ne sera pas résolu, il est probable que la demande continuera à s'éloigner de l'offre."

Alors, qui achète ? Le géant de l'immobilier JLL Portugal a publié ses estimations dans son aperçu de l'année 2021. Seuls 11 % du total des maisons achetées en 2021 l'ont été par des étrangers, qui ont investi massivement dans des opportunités allant de groupes hôteliers en difficulté à des projets de logements abordables et d'autres options d'immobilier commercial, ainsi que dans une forte augmentation des fonds axés sur l'immobilier.

Avec une croissance de l'économie portugaise de 5,3 % en 2022, selon les prévisions de la Commission européenne, et un manque général d'offre de nouvelles constructions, de nombreuses maisons changent de mains pour répondre à l'augmentation de la demande dans les quartiers centraux et historiques de Lisbonne, où l'espace est limité, et où les Portugais sont toujours le numéro 1 des plus gros acheteurs dans le segment haut de gamme.

Luiz Maia de Maia International Properties: "Parler d'une bulle immobilière au Portugal ne tient pas compte des faits et de la réalité : la plupart des acheteurs, du moins d'après ma propre expérience, sont ceux qui s'installent ici et n'achètent pas une résidence secondaire. N'oublions pas que dans le secteur de l'immobilier haut de gamme, 60 % des ventes ont été réalisées par des Portugais. L'intérêt se porte de plus en plus sur les projets qui allient qualité des finitions, durabilité de la construction, espace extérieur et offre de services. Les premières demandes de renseignements pour 2022 indiquent une reprise des volumes d'investissement élevés et non un ralentissement".