L'année commence certainement avec un élément d'incertitude, mais les acteurs locaux restent optimistes et sont fermement convaincus que les loyers vont augmenter, ce qui est normal en période de taux d'intérêt élevés.

En ce qui concerne les ventes, si le volume des transactions va se rétracter, il n'en sera peut-être pas de même pour les prix au mètre carré et, comme toujours, certains segments du marché immobilier continueront à connaître des hausses de prix, comme le marché du luxe. Cela a été évident en 2022, où tant JLL que Sotheby's ont noté des années record, et se retrouve dans les dernières statistiques de l'INE pour le dernier trimestre de 2022 avec une augmentation moyenne de 8 % enregistrée malgré les craintes d'une rétraction mondiale.

Ainsi, bien que les pressions mondiales existent et ne peuvent être ignorées, pour l'instant, le marché immobilier portugais tient bon grâce à une position géographique privilégiée et au fait que ce que le Portugal a à offrir est très demandé dans les bons et les mauvais moments. La sécurité, le prix abordable, le style de vie, le climat et la stabilité ne peuvent être sous-estimés et maintiennent un projecteur mondial sur le Portugal.


Le gouvernement est bien conscient de la position unique du pays et de sa réputation de juridiction de choix pour travailler et se divertir. Il n'est donc pas surprenant que les initiatives gouvernementales visant à encourager l'immigration, telles que le D7, le Digital Nomad et le Golden Visa, continuent d'attirer une foule internationale au Portugal. Le programme Golden Visa est bien documenté et on lui attribue souvent le mérite d'être un moteur fondamental du marché de l'immobilier. Toutefois, la vérité est que les visas D7 et Digital Nomad ont un impact bien plus important. Cela s'est manifesté par des incitations fiscales et une fiscalité générale faible ou nulle en matière d'héritage, de patrimoine ou de donations, ce qui a encouragé un nombre très important de baby-boomers et d'autres entrepreneurs à s'installer au Portugal ces dernières années. Ajoutons à cela que le parc immobilier national a chuté de 19 % - principalement en raison des retards dans l'octroi des permis - par rapport à la même période l'année dernière, alors que la demande a évolué dans le sens inverse. Tous ces facteurs contribuent à la forte probabilité que les prix continuent à augmenter, en particulier dans le secteur résidentiel de premier ordre.

Alors que les biens immobiliers de premier ordre devraient prendre de la valeur, les logements de classe moyenne devraient naturellement connaître une certaine stagnation, car les acheteurs de ce segment de marché ont surtout besoin de financement. Cependant, les promoteurs auront du mal à baisser les prix car les coûts de construction et de financement ont considérablement augmenté, et ils devraient donc maintenir leurs positions.


Au cours de l'année dernière, certaines unités résidentielles ont enregistré des prix de location jusqu'à 30 % plus élevés que leur prix demandé initialement, car le nombre de locataires potentiels était supérieur à l'offre disponible de biens locatifs. Ce phénomène devrait se poursuivre jusqu'en 2023, car environ 93 % des prêts hypothécaires du pays sont à taux variable. Cela va donc probablement forcer de nombreux ménages à se tourner vers le marché locatif, car les taux continuent d'augmenter.

2023 pourrait également être l'année où des régions comme Ericeira et Setúbal consolideront leur position sur le marché , car elles offrent toutes deux la proximité de Lisbonne, mais à un prix plus abordable, etcombinent la vie en ville avec l'accès à la plage et à la campagne, ce qui est devenu de plus en plus important de nos jours. Essentiellement, ces régions offrent cet équilibre de la vie quotidienne pour lequel le Portugal est de plus en plus connu.

Compte tenu de ce qui précède, nous pensons que les vendeurs continueront à avoir le dessus en 2023, tandis que les propriétaires pourraient connaître leur meilleure année à ce jour.

par Bernardo Campelo, directeur des investissements immobiliers chez EQTY Capital