Cette opportunité d'investissement, combinée au tourisme qui représente 17% de l'économie portugaise, et à l'industrie hôtelière qui a connu des investissements records de 900 millions d'euros en 2022, fait de l'investissement dans l'hôtellerie au Portugal une stratégie intelligente. Même sans tenir compte du programme Golden Visa, investir dans l'industrie hôtelière reste une opportunité lucrative.

En 2022, le Portugal a été classé meilleure destination touristique d'Europe par les World Travel Awards. C'est la cinquième fois que le pays remporte cette distinction au cours des six dernières années.

Selon l'Institut national de la statistique, le secteur touristique portugais a connu une croissance remarquable de ses recettes en 2022, dépassant les 5 milliards d'euros, ce qui représente une augmentation significative de 115 % par rapport à l'année précédente et une hausse de 16,5 % par rapport à 2019. Ce qui est intéressant, c'est que les données montrent que les visiteurs étrangers ont non seulement été plus nombreux que les touristes nationaux, mais qu'ils ont également effectué des séjours plus longs.

La demande d'immobilier commercial, en particulier d'hôtels, devrait rester forte dans l'ère post-pandémique. L'industrie du tourisme est en train de rebondir et présente des opportunités prometteuses pour les investissements dans le secteur hôtelier.

Où investir dans l'hôtellerie au Portugal

Lisbonne, Porto et autres villes préférées des foules

Selon le rapport Horwath HTL Portugal Hotels and Chains Report 2022, le Portugal compte plus de 70 projets hôteliers avec 3 600 unités d'hébergement en cours de réalisation. La plupart de ces projets sont concentrés à Lisbonne et à Porto et dans leurs environs, ce qui témoigne de la croissance dynamique du secteur hôtelier dans ces villes populaires.

"Actuellement, environ 720 millions d'euros de transactions hôtelières sont dans le pipeline, à différents stades de négociation, et devraient être conclues d'ici la fin de l'année", a déclaré Gonçalo Garcia, responsable du secteur hôtelier chez Cushman & Wakefield Portugal.

Lerapport JLL Real Estate Market in Portugal 2022/2023 indique que le segment de luxe de l'industrie hôtelière, y compris les hôtels 5 étoiles, connaît une croissance significative, représentant près d'un quart des nouvelles ouvertures d'hôtels. En outre, les clients internationaux jouent un rôle essentiel, représentant 40 % de la demande de chambres d'hôtel.

Cela montre que les inquiétudes concernant la sursaturation du marché sont peut-être exagérées. L'approche traditionnelle consistant à investir dans un hôtel, en particulier dans des villes populaires comme Lisbonne et d'autres grands centres urbains, reste une opportunité d'investissement prometteuse et intéressante, même si l'on considère les signes de saturation et donc les opportunités d'investissement limitées. La région nord du Portugal verra 25 ouvertures d'hôtels en 2023, contre 17 unités à Lisbonne tout au long de l'année.

Autres destinations

En 2022, c'est l'Algarve qui a enregistré le plus grand nombre de nuitées, suivie de la région métropolitaine de Lisbonne en deuxième position et de la région nord du Portugal en troisième position.

En d'autres termes, vous pouvez également regarder au-delà de Lisbonne et de Porto et vérifier les options d'investissement hôtelier en Algarve et en Alentejo.

Bien que Madère soit depuis longtemps une destination populaire pour les touristes en quête d'escapades tropicales idylliques, avec des plages de sable blanc immaculé, un soleil abondant et d'excellentes possibilités de surf, il semble que le marché ait atteint un point de saturation. Avec un nombre impressionnant de 49 hôtels et plus de 7 500 chambres déjà en activité, la croissance limitée pour l'année à venir est évidente. Et en 2023, Madère ne prévoit d'accueillir que trois nouveaux hôtels avec seulement 294 chambres supplémentaires, ce qui signifie un taux d'expansion considérablement plus faible.

Des options durables proches de la nature

Selon Goncalo Garcia, "les nouvelles tendances de la demande se font également sentir dans le paysage national, avec la demande d'unités disposant de plus d'espace environnant et en contact étroit avec la nature."

L'accent mis sur le développement durable et les vacances dans un environnement naturel vierge est évident si l'on considère que les Açores devraient voir l'ouverture de six nouveaux hôtels en 2023, soit un bond de 100 % par rapport aux années précédentes.

Les Açores peuvent constituer un choix d'investissement judicieux, car elles tirent parti de leur situation géographique, de leur biodiversité, de l'importance qu'elles accordent au développement durable et de leurs attractions non conventionnelles pour stimuler le tourisme, qui peut se poursuivre pendant longtemps.

Un autre facteur qui peut jouer en faveur des Açores est leur accessibilité depuis les États-Unis par rapport aux lieux de villégiature du Portugal continental ou même de Madère. Ces dernières années, le nombre d'Américains s'installant au Portugal a considérablement augmenté.

"La communauté américaine se développe comme jamais auparavant... Les Américains s'installent au Portugal et vivent au Portugal", explique Mariana Carp, partenaire et conseillère fiscale chez ILYA, un cabinet de conseil fiscal basé à Lisbonne.

L'achat d'une maison n'étant plus un moyen facile d'obtenir une résidence permanente, les Américains fortunés peuvent envisager des investissements commerciaux aux Açores pour tirer parti de leur visa D2 et générer de bons rendements pendant leur séjour.

Comment investir dans l'hôtellerie au Portugal

L'une des options qui s'offrent à l'investisseur est d'acheter un petit hôtel au Portugal et de participer à sa gestion ou de la confier à des professionnels. Toutefois, si cette solution est simple, elle est également risquée et convient mieux aux entrepreneurs qualifiés prêts à relever les défis de ce type d'entreprise.

Outre les risques évidents qu'il comporte, cet itinéraire ne permettra pas à l'investisseur d'obtenir un visa d'or dans le cadre des programmes existants et proposés.

L'achat d'un petit hôtel au Portugal peut être risqué, et l'achat pur et simple d'un hôtel de luxe peut dépasser votre budget. Toutefois, une manière intelligente et abordable d'investir dans le secteur hôtelier du pays consiste à envisager d'acheter une part dans un projet d'hôtel de luxe ou de boutique.

Pour bénéficier du programme Golden Visa existant, deux options s'offrent à vous. Tout d'abord, vous pouvez investir 350 000 euros dans un projet de reconstruction ou de rénovation d'un hôtel. D'autre part, vous pouvez investir 500 000 euros dans un nouveau projet. Ces investissements offrent une opportunité intéressante d'entrer dans l'industrie hôtelière tout en bénéficiant du programme.

Les changements proposés soulignent explicitement l'importance de la préservation et de l'entretien du patrimoine culturel. En d'autres termes, un hôtel de charme mettant en valeur le riche patrimoine culturel des Açores ou de l'Algarve pourrait éventuellement répondre aux critères d'approbation qui seront fixés par les autorités à l'avenir.

Les autres avantages de l'achat d'une part dans un hôtel de luxe sont les suivants

- Des revenus locatifs que vous pouvez choisir de percevoir d'emblée ou à intervalles réguliers,

- un rachat garanti au bout de cinq ou six ans pour sécuriser votre capital, et

- un séjour gratuit dans l'hôtel ou dans tout autre hôtel de la chaîne pendant une à deux semaines chaque année.

La grande question - le ROI ou retour sur investissement

Les indicateurs tels que le taux journalier moyen (revenu moyen par jour) et le RevPAR (revenu par chambre disponible) varient d'un projet à l'autre. Toutefois, les chiffres concernant des régions comme Lisbonne et Porto renforcent les arguments en faveur d'un investissement dans un hôtel au Portugal.

- L'ADR à Lisbonne est passé de 126 € en 2019 à 149 € en 2022. À Porto, l'ADR était de 120 € en 2022, contre 118 € en 2019.

- RevPAR de 98 € et 71 € pour Lisbonne et Porto, soit le double de ce qu'il était en 2021.

Ce qui rend ces chiffres vraiment impressionnants, c'est que les niveaux d'occupation en 2022 étaient inférieurs à ceux de 2019, ce qui indique que les hôtels au Portugal génèrent déjà plus de revenus et de meilleurs rendements pour les investisseurs alors que la reprise de l'occupation n'a pas encore eu lieu.

En ce qui concerne le rendement locatif ou le rendement annuel moyen de l'investissement immobilier, le rapport JLL montre que les rendements de premier ordre sur les investissements hôteliers à Lisbonne se situent entre 5,15 % et 5,65 %. Porto est une meilleure option avec des rendements compris entre 6 et 6,5 %, tandis que le rendement le plus élevé en Algarve atteint le chiffre impressionnant de 6,75 %.

Associé à des caractéristiques attrayantes telles que le rachat garanti et le paiement anticipé des revenus locatifs, l'investissement dans les hôtels au Portugal apparaît comme un choix financier convaincant au-delà des seuls investisseurs du Golden Visa ou des aspirants au visa D2.

Que vous soyez un investisseur avisé souhaitant diversifier son portefeuille avec de l'immobilier commercial étranger ou une personne fortunée au Portugal désireuse de profiter de l'essor post-pandémique du secteur, cette option d'investissement présente un excellent potentiel pour tous.

Devriez-vous vous concentrer sur les grandes marques de l'hôtellerie de luxe et vous limiter aux plus grandes villes ou devriez-vous explorer le potentiel des propriétés décalées mais durables des Açores ? La stratégie la plus judicieuse consiste à se faire aider par des professionnels spécialisés dans le domaine complexe de l'investissement et de la migration, afin de bénéficier de stratégies d'investissement personnalisées adaptées à vos objectifs d'investissement à court et à long terme.


par Migronis