On parle beaucoup des prix, de la spéculation et des risques de bulle, mais il y a une chose qui est rarement soulignée : la majeure partie du parc immobilier portugais continue d'appartenir aux Portugais eux-mêmes. C'est cette propriété répandue qui a permis à de nombreuses familles de bénéficier de l'appréciation de l'immobilier, en vendant l'ancienne maison pour améliorer les conditions de vie et assurer un avenir plus confortable à leurs enfants.

La vérité est que le Portugal a toujours été un pays de propriétaires et non de locataires. Seule la Pologne dépasse le pourcentage de ménages propriétaires. Et ce n'est pas un hasard. Pendant des décennies, la location a été pénalisée par des politiques erronées : taxes inappropriées, loyers gelés, manque de sécurité juridique pour les propriétaires, et un processus d'autorisation lent et bureaucratique qui a ralenti l'offre de nouveaux logements. Le résultat était inévitable : une pénurie structurelle de logements et une hausse continue des prix.

L'Institut national des statistiques confirme ce que nous ressentons tous sur le terrain. Au deuxième trimestre de cette année, le prix médian des maisons a dépassé les 2000 euros par mètre carré, avec une augmentation annuelle de 19%, la plus élevée depuis le début de la série statistique. La Commission européenne estime que le marché portugais est surévalué d'environ 35 %, soit la plus forte augmentation enregistrée en 2024 parmi tous les pays de l'Union européenne.

Mais est-ce le signe d'une bulle immobilière sur le point d'éclater ? Tout le monde n'est pas d'accord. La Banque du Portugal, ainsi que plusieurs experts du secteur, soulignent que le phénomène résulte principalement d'un manque d'offre et non de la spéculation. Entre 2014 et 2024, les prix nominaux des logements ont augmenté de plus de 200 %, mais le nombre de propriétés disponibles n'a pas suivi cette évolution.

Le problème central est l'accès au logement. Les familles à revenus moyens sont de plus en plus éloignées du marché, le poids des mensualités dépassant, dans certains cas, 40 % du revenu mensuel. Pourtant, les données révèlent que les défauts de paiement des prêts hypothécaires ont diminué pour atteindre des niveaux historiquement bas, avec seulement 0,2 % des prêts en souffrance en 2025.

Le véritable risque n'est pas l'effondrement, mais l'exclusion. Un pays qui ne garantit pas un logement abordable à ses jeunes et à ses travailleurs qualifiés compromet son avenir. Et là, la responsabilité est collective : elle passe par l'Etat, les municipalités, les banques, et ceux qui investissent et construisent.

Les causes sont bien identifiées. Il y a un manque de planification urbaine, un manque d'incitation à la réhabilitation et un manque de politique fiscale cohérente. La TVA sur la construction reste un obstacle, et l'industrie n'a pas encore pleinement adopté la modernisation et l'industrialisation des processus, y compris la construction modulaire et durable. D'autre part, de nombreuses municipalités restent bloquées par des réglementations obsolètes et des pratiques d'octroi de licences qui prennent des années à mettre en œuvre.

Le Portugal a besoin d'une vision intégrée et à long terme. La Commission européenne recommande des politiques visant à augmenter l'offre, à promouvoir le logement social et à réformer l'utilisation des sols. Aujourd'hui, seulement 1,1 % du parc immobilier portugais est public, soit la moitié de la valeur enregistrée en 2010. Sans une augmentation significative de ce nombre, le déséquilibre entre l'offre et la demande continuera à se creuser.

Le nouveau gouverneur de la Banque du Portugal, Álvaro Santos Pereira, a récemment rappelé qu'"il faut faire plus". Et il a raison. Il faut construire plus, intelligemment et rapidement, et libérer le secteur des entraves qui le rendent lent et coûteux. Le rôle des collectivités locales est fondamental dans cette équation. Les municipalités doivent être un élément actif de la solution et non du problème.

Le Portugal n'est pas confronté à une bulle, mais à une crise d'accessibilité et de vision. En tant que pays, nous devons choisir entre continuer à traiter le logement comme une question d'urgence momentanée ou en faire une priorité nationale. Nous disposons de ressources, de talents et d'expérience dans le secteur. Il ne manque que le courage d'agir de manière coordonnée et moderne.

Car la maison est plus qu'un bien économique. C'est le centre de la vie, l'espace où se construit l'avenir. Et un pays qui ne garantit pas des logements à ses citoyens risque de perdre le terrain sur lequel repose son développement.