Tout au long de l'année 2025, le marché immobilier portugais a maintenu une trajectoire ascendante, bien qu'avec des comportements différents entre les segments de l'achat et de la location. L'achat d'une maison est devenu sensiblement plus cher, tandis que les loyers ont augmenté plus modérément à l'échelle nationale, mais avec des augmentations significatives dans plusieurs zones en dehors des principaux centres urbains.

Dans le segment des ventes, le prix moyen annoncé est passé de 350 000 euros en 2024 à 420 000 euros en 2025, ce qui représente une croissance annuelle de +20 %, soit une augmentation d'environ 70 000 euros. Cette augmentation s'est produite dans la majeure partie du pays et reflète la combinaison d'une pénurie d'offre, d'une demande persistante et d'une appréciation structurelle sur différents marchés régionaux.

Dans les locations, la valeur moyenne nationale est passée de 1 250 € à 1 300 €, ce qui correspond à une augmentation plus limitée de +4 % (+50 € par rapport à 2024). Malgré cette variation modérée de l'agrégat national, les données révèlent des changements significatifs dans la pression du marché, avec des augmentations plus prononcées dans les districts où les loyers étaient historiquement plus abordables.

Locations immobilières

En 2025, la croissance des loyers était moins concentrée dans les grands centres et plus visible dans les marchés intermédiaires et périphériques. Guarda s'est distingué par la plus forte augmentation annuelle, la valeur moyenne passant de 400 € à 525 €, soit une hausse de 31 %. São Miguel, dans les Açores, a également enregistré une hausse significative de 25 %, passant de 800 € à 1 000 €.

Dans le nord, Vila Real a connu l'une des plus fortes appréciations du pays, avec une croissance de 22 %, passant de 490 € à 600 €, tandis que Bragança a augmenté de 15 %, pour atteindre 550 €. Aveiro a maintenu une trajectoire de croissance plus modérée (+6 %, à 900 €), tandis que Porto a été l'un des rares districts à enregistrer une baisse annuelle, passant de 1 200 € à 1 150 €.

Dans la région centrale, outre Guarda, Santarém a connu une augmentation de 7%, atteignant 800 euros, et Leiria est passé à 827,5 euros (+3%). Lisbonne, bien qu'elle reste la région la plus chère du pays pour la location, a connu une évolution pratiquement stable, avec une variation résiduelle de +0,3 %, s'établissant à 1 655 €, ce qui indique une stabilisation à des niveaux élevés.

Dans le sud, la pression sur les loyers est restée particulièrement visible à Faro, où la valeur moyenne a augmenté de 14 %, passant de 1 100 € à 1 250 €, et à Évora, qui a enregistré une hausse de 13,5 %, à 965 €. À l'inverse, Beja a enregistré une légère baisse annuelle (-3 %), tandis que Setúbal et Portalegre sont restés stables.

Dans les îles, Madère a renforcé sa position parmi les marchés les plus chers du pays, la valeur locative moyenne ayant augmenté de 10 % pour atteindre 1 650 €, tandis que plusieurs îles ont maintenu des valeurs stables tout au long de l'année.

Ventes de biens immobiliers

Sur le marché de l'achat, l'appréciation a été plus intense et plus généralisée. Lisbonne est restée la région la plus chère du continent, le prix moyen annoncé ayant augmenté de 30 %, passant de 499 000 € à 650 000 €, ce qui représente une augmentation absolue de 151 000 €.

Toujours dans la région centrale, Santarém se distingue par une augmentation de 30 %, passant de 185 000 € à 240 000 €, tandis que Coimbra enregistre une hausse de 24 % pour atteindre 260 000 €. Leiria et Viseu ont également enregistré des augmentations significatives, renforçant la tendance à l'appréciation en dehors des grands centres métropolitains.

Dans le sud, la croissance est restée solide. Beja a enregistré l'une des plus fortes hausses du pays (+30 %), passant de 145 000 € à 189 000 €, tandis que Portalegre a progressé de 21 % pour atteindre 120 000 €. Faro a consolidé sa position parmi les marchés les plus chers, le prix moyen atteignant 530 000 € (+19 %), et Setúbal s'est apprécié de 20 %, s'établissant à 460 000 €.

Dans le nord, Braga (+17%) et Aveiro (+16%) ont mené les hausses de prix régionales, tandis que Porto a augmenté de 13% pour atteindre 404 250 euros, restant ainsi le district le plus cher de la région. Bragança a été le seul district du pays à enregistrer une baisse annuelle du prix de vente moyen (-5%), s'établissant à 115 000 €.

Dans les régions autonomes, l'évolution des prix moyens a été marquée par des hausses significatives sur les marchés les plus importants et les plus dynamiques. L'île de Madère a enregistré une augmentation de +19%, passant de 485 000 € à 575 000 €, tandis que Porto Santo a connu une augmentation de +37%, s'établissant à 480 000 €. São Miguel s'est distingué avec une augmentation de +35%, atteignant 390 000 €. Ces résultats reflètent la combinaison d'une demande constante, d'un attrait touristique et d'une limitation structurelle de l'offre, qui continuent à exercer une pression sur les prix moyens annoncés sur les principaux marchés insulaires.

"Ce que les données 2025 nous montrent, c'est un marché de plus en plus fragmenté et inégal, où la pression à l'achat reste forte, obligeant la demande à se redistribuer sur d'autres territoires. L'appréciation n'est plus un phénomène exclusif aux grands centres urbains et commence à refléter un changement structurel dans la façon dont les Portugais cherchent un logement, que ce soit par nécessité ou pour s'adapter aux limites de l'offre", souligne Tiago Ferreira, Head of Operations Real Estate Portugal, Imovirtual & OLX.

Le baromètre annuel 2025 confirme que le marché immobilier est fortement sous pression dans le segment de l'achat, avec une appréciation moyenne de +20%, et que les locations augmentent plus modérément, mais avec des signes clairs de déplacement de la demande vers des territoires traditionnellement plus abordables.

La lecture globale indique un marché de plus en plus hétérogène, où l'appréciation n'est plus limitée aux quartiers habituels et où les asymétries régionales continuent de marquer l'évolution des prix.