Après deux années d'augmentation très importante, avec une croissance supérieure à 10 % par an, les prix de l'immobilier devraient ralentir. Les projections indiquent une appréciation d'environ 7 % cette année, suivie d'une décélération progressive au cours des années suivantes. Malgré cela, le Portugal restera l'un des marchés à la croissance la plus rapide d'Europe. Cela nous indique deux choses importantes : le cycle reste positif, mais il est entré dans une phase plus mature.

La stabilité provient de facteurs structurels. L'offre reste limitée. On construit moins que nécessaire, et les obstacles réglementaires, les pénuries de main-d'œuvre et les coûts de construction continuent de limiter la réactivité du secteur. Tant que ce déséquilibre persiste, il est peu probable que les prix subissent des corrections brutales.

Du côté de la demande, il n'y a pas non plus de signes de fragilité immédiate. Le marché du travail a fait preuve de résilience, le chômage reste relativement modéré et, malgré la pression sur le pouvoir d'achat, le nombre de ménages continue de croître à un rythme plus rapide que la population. La demande structurelle de logements reste solide, même avec la réduction de la demande extérieure dans certains segments.

Mais il y a du changement. Et ce changement est pertinent.

Le Portugal est aujourd'hui considéré comme l'un des marchés les plus surévalués d'Europe en termes de rapport prix/revenu. L'accessibilité est devenue un thème central. Non seulement sur le plan social, mais aussi sur le plan économique. Lorsque les prix augmentent de manière persistante au-delà des rendements, la viabilité à long terme est remise en question.

Dans le même temps, les conditions financières ne sont plus aussi favorables que par le passé. Les taux d'intérêt se sont stabilisés et il n'y a guère de place pour de nouvelles réductions à court terme. Cette situation a pour effet d'atténuer la croissance accélérée des prix et d'introduire une pause naturelle sur le marché.

Dans le segment de l'investissement, les chiffres témoignent d'une certaine confiance, mais aussi d'une certaine sélectivité. Le volume total investi a augmenté en 2025, avec une forte présence de capitaux internationaux, mais aussi un retour intéressant des capitaux nationaux. Les bureaux, le commerce de détail et l'hôtellerie continuent de susciter l'intérêt, tandis que la logistique offre un potentiel en raison de la rareté des actifs de qualité.

Dans les zones résidentielles, la tendance à la décentralisation est peut-être l'un des changements les plus importants. Les capitales de district situées en dehors des grands centres enregistrent une croissance significative. Les îles et les régions historiquement secondaires gagnent en importance. Le marché portugais ne se limite plus à Lisbonne, Porto et l'Algarve. Il est plus réparti, plus complexe et plus diversifié.

C'est, pour moi, la grande transformation silencieuse. L'immobilier portugais n'est plus un marché émergent. C'est un marché observé, analysé et intégré dans les décisions stratégiques des investisseurs mondiaux. Cette maturité apporte la stabilité, mais aussi une plus grande attention.

Le défi des prochaines années consistera à gérer cet équilibre. Maintenir la confiance, assurer une offre adéquate, préserver la compétitivité internationale et, en même temps, répondre à la question de l'accessibilité.

La stabilité existe. Mais le changement aussi. Et c'est précisément dans cette saine tension entre les deux que se définira le prochain chapitre de l'immobilier au Portugal.