Depuis plus d'une décennie, Lisbonne est la star de l'immobilier portugais. Les grands titres internationaux ont attiré des vagues de touristes, d'investisseurs détenteurs de visas d'or, de retraités et de nomades numériques, attirés par la qualité de vie, le climat et l'accessibilité financière. Les quartiers ont été transformés, les prix ont grimpé et la demande en provenance des quatre coins du monde n'a montré aucun signe de ralentissement

. Aujourd'hui, cependant, un nouveau chapitre s'ouvre.

Quand le succès crée ses propres contraintes

Les forces qui ont rendu le centre de Lisbonne si fascinant l'ont progressivement rendu plus difficile à gérer. Les terrains au sein de la ville sont rares. Les processus de planification sont longs. Les coûts de construction ont considérablement augmenté. Les prix avoisinent aujourd'hui les 6 000 euros le mètre carré dans les zones les plus prisées, et pour les familles portugaises à la recherche d'une maison moderne dans leur propre capitale, les chiffres sont devenus vraiment difficiles à atteindre. Et pour beaucoup de nos investisseurs qui cherchent à démarrer leur portefeuille au Portugal, les rendements du centre-ville sont dépassés par ceux des quartiers émergents.

Ce déséquilibre a naturellement réorienté la demande et crée une dynamique d'investissement intéressante.

La périphérie de Lisbonne offre quelque chose que le centre-ville ne peut plus fournir à l'échelle : des réserves foncières, des parcelles plus grandes, une flexibilité urbanistique et la possibilité de créer des communautés résidentielles modernes conçues pour des modes de vie contemporains

.Chez Maven, nous avons commencé à conseiller à nos clients de regarder au-delà du centre de Lisbonne il y a plus de cinq ans, bien avant que ce changement ne fasse l'objet d'une conversation grand public. Aujourd'hui, cette stratégie fait ses preuves dans de nombreux projets et sites.

Crédits : Image fournie ; Auteur : Client ; Nouveau développement résidentiel à Barreiro par WeBuild.


Au-delà du centre

Le terme "banlieue" ne rend pas pleinement compte de ce qui se passe. Il ne s'agit pas de villes périphériques dormantes déconnectées de la capitale.

Depuis Almada et Seixal, sur la rive sud du Tage, jusqu'à Barreiro, Montijo, Alcochete et Moita, plus à l'est, ces localités allient proximité et qualité de vie, et les

temps de trajet sont compétitifs. Le centre-ville de Lisbonne est accessible en 20 à 35 minutes depuis la plupart de ces zones, selon la connexion (pont, ferry ou autoroute). Dans le même temps, les résidents bénéficient d'une réduction des embouteillages, d'une diminution du bruit, d'une amélioration de la qualité de l'air et d'une plus grande facilité de stationnement - des facteurs qui comptent beaucoup pour les familles.

L'accès aux plages est un autre facteur clé. Pour de nombreux acheteurs portugais, la proximité du littoral de la Costa da Caparica est un avantage décisif en termes de mode de vie. Vivre à Almada ou dans les municipalités voisines permet aux résidents d'atteindre les grandes plages de l'Atlantique en 10 à 20 minutes.

En outre, ces zones offrent des espaces verts, de nouvelles écoles, des commerces locaux et des infrastructures communautaires qui attirent à la fois les résidents portugais et internationaux à la recherche d'une vie équilibrée

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Une demande forte et diversifiée

Les Portugais qui quittent les petites villes et les régions rurales continuent à se déplacer vers Lisbonne pour y trouver du travail et des opportunités. Le logement central devenant moins accessible, les municipalités environnantes deviennent le point d'atterrissage naturel. Les acheteurs internationaux des États-Unis, du Brésil, de France et du Royaume-Uni regardent également au-delà du centre historique, à la recherche de maisons modernes avec parking, terrasses et proximité de la nature, tout en restant à portée de la capitale. Beaucoup ne recherchent pas un appartement historique dans l'Alfama. Ils veulent un logement bien conçu et fonctionnel qui corresponde à leur mode de vie actuel.

Les investisseurs, quant à eux, suivent le rendement. Les rendements locatifs dans le centre de Lisbonne ont été comprimés par des prix d'acquisition élevés. Les projets métropolitains bien situés offrent encore des points d'entrée solides et un fort potentiel locatif à long terme, en particulier pour la location résidentielle où la demande de la population relocalisée reste profonde et constante.

La convergence des propriétaires occupants et des investisseurs sur les mêmes sites au même moment est un signal fiable qui mérite d'être pris en compte.

Une nouvelle vague de développement

Au cours des dernières années, le volume et la qualité du développement immobilier dans la région métropolitaine ont sensiblement changé. Certains projets consistent en quelques dizaines d'appartements desservant des marchés locaux. D'autres portent sur plusieurs centaines d'unités, formant des communautés résidentielles entièrement nouvelles, avec leur propre caractère et leurs propres équipements. De plus en plus, des studios d'architecture réputés sont impliqués, élevant les normes de conception et veillant à ce que ces développements répondent aux attentes modernes en termes de durabilité, d'efficacité énergétique et d'intégration urbaine.

Almada, Barreiro et Seixal sont devenues particulièrement actives, soutenues par des améliorations de l'infrastructure et des initiatives de planification stratégique. Alcochete et Montijo attirent de plus en plus l'attention, bénéficiant de terrains disponibles, de connexions routières améliorées et d'une nouvelle école internationale.

Riverscape à Almada est un exemple de la manière dont un emplacement bien choisi peut réunir un design solide et une véritable demande pour des propriétés haut de gamme en dehors de Lisbonne. À Moita, un développement est déjà en préparation, car notre conviction dans les fondamentaux de la région n'a fait que se renforcer au fur et à mesure que nous y regardions de plus près.

Pourquoi le choix du moment est important

L'immobilier récompense ceux qui anticipent ces changements structurels :

les prix des terrains dans nombre de ces municipalités restent raisonnables lorsqu'ils sont évalués par rapport aux valeurs résidentielles futures. Les cadres de planification sont de plus en plus favorables à l'offre de nouveaux logements. Les infrastructures s'améliorent régulièrement. Et l'écart de prix entre Lisbonne et les villes environnantes offre encore aux acheteurs une proposition de valeur significative qui n'a pas encore été entièrement évaluée

.Il y a cinq ans, lorsque le centre de Lisbonne était encore le principal centre d'intérêt, le raisonnement pour se tourner vers l'extérieur était simple. La fixation des prix au centre approchait de la maturité. La pénurie de terrains limiterait l'offre future. La connectivité et l'infrastructure de la zone métropolitaine s'amélioraient. Les préférences en matière de mode de vie évoluaient vers l'espace, l'accessibilité et l'équilibre.

Pour les promoteurs, l'aire métropolitaine offre désormais des marges plus saines et des projets plus évolutifs que ce que le centre-ville peut supporter. Pour les investisseurs, cela signifie une entrée à des niveaux plus accessibles avec un véritable potentiel d'appréciation au fur et à mesure que ces zones se consolident et arrivent à maturité.

Stratégie d'investissement : Au-delà du centre-ville

Pour les investisseurs qui envisagent de s'intéresser à l'immobilier portugais, il ne s'agit pas d'abandonner Lisbonne, mais d'élargir le cadre.

Investir dans des municipalités comme Montijo, Almada, Barreiro, Seixal ou Moito offre une exposition à :

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Une forte demande résidentielle de la part des acheteurs locaux et internationaux.

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Des prix d'acquisition compétitifs par rapport au centre de Lisbonne.

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Des rendements locatifs attractifs par rapport au coût d'entrée.

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Un potentiel d'appréciation à long terme grâce à l'expansion des infrastructures et des services.

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Une demande axée sur le mode de vie, ancrée dans la proximité des plages, des espaces verts et des commodités urbaines.

La diversité de cette base de demande est ce qui confère à ces marchés leur stabilité. Un lieu attirant simultanément des retraités, des jeunes familles, des travailleurs éloignés et des locataires de longue durée est un lieu doté d'une réelle capacité d'absorption.

Le point de vue de Maven

Chez Maven, notre rôle est d'identifier rapidement les tendances structurelles, de développer des projets immobiliers avec discipline et rigueur, et de guider les investisseurs à travers des décisions qui tiennent la route dans le temps.

Nous avons observé de près l'essor des municipalités métropolitaines de Lisbonne, soutenu l'acquisition de terrains, la conception de projets, l'octroi de licences et la commercialisation sur de multiples sites, et nous continuons à donner la priorité à ces zones dans notre pipeline de développement. Le déplacement du centre de Lisbonne vers la zone métropolitaine élargie est, selon nous, un rééquilibrage à long terme de la géographie urbaine de la région plutôt qu'une réponse temporaire à l'inflation des prix dans le centre.

Le Portugal continue d'attirer des résidents internationaux et la demande intérieure reste forte. Le Portugal continue d'attirer des résidents internationaux et la demande intérieure reste forte. Le besoin de logements modernes et bien planifiés ne fera que croître.

Pour ceux qui souhaitent suivre de plus près le marché immobilier portugais, la lettre d'information de l'investisseur portugais (Portugal Investor Newsletter ) couvre les opportunités et les développements à travers le pays sur une base bimensuelle. Pour explorer des opportunités spécifiques ou discuter de votre stratégie d'investissement, contactez l'équipe Maven à l'adresse community@maveninvest.pt.