מה באמת צריך שוק הנדל"ן בפורטוגל: פרגמטיזם, לא פוליטיקה

במשך זמן רב מדי, השיחה הזו נשלטה על ידי קיצוניות פוליטית, במיוחד הצעות המבוססות על רגולציה הדוקה, בקרת שכר דירה ותמחור מנהלי. זו לא הדרך קדימה. הגיע הזמן להיות כנים: משבר הדיור הפורטוגלי לא ייפתר עם יותר כללים, אלא עם ביצוע אמיתי, סדרי עדיפויות ברורים ופרגמטיזם ידידותי לשוק.

תוכנית הדיור האחרונה של הממשלה מביאה כמה רעיונות מבטיחים ליותר אספקת דיור, מע"מ נמוך יותר לבנייה וחוזי שכירות ארוכי טווח עם תנאים יציבים. מטרות אלה יתקבלו בברכה, ושוק הנדל"ן תומך בדרך כלל בכיוון. אבל תמיכה ברעיונות טובים אינה זהה לאופטימיות עיוורת. ראינו הבטחות רבות במהלך השנים. האתגר האמיתי הוא לא לכתוב תוכניות. זה הופך אותם לפעולה.

נושא הדיור העיקרי של פורטוגל אינו חוסר רגולציה. זה חוסר הביצוע, החיזוי והפשטות. בניית בתים לוקחת יותר מדי זמן. קבלת אישור רישיונות יכולה להרגיש כמו מסלול מכשולים אינסופי. מיסים ועמלות צורכים חלק עצום מהמחיר הסופי, דמיינו כמעט 40% במקרים מסוימים. המשקיעים מהססים, לא בגלל שהם לא רואים הזדמנות, אלא בגלל שהמערכת פועלת נגדם בכל שלב

זה המקום שבו המיקוד צריך להיות כפי שאמרתי בעבר כל כך הרבה פעמים: על צמצום הביורוקרטיה, פישוט תהליכים ובנייה מהירה יותר. ההבטחה להחיל את שיעור המע"מ המופחת של 6% על בנייה ושיקום היא התחלה טובה, אך יש ליישם אותה כעת, לא בעוד חמש שנים נוספות. אם אנו רוצים מחירים נמוכים יותר לרוכשי בתים ושכר דירה משתלם יותר, עלינו לקצץ בעלות הבנייה. זה כולל לא רק מע"מ אלא גם מיסים מוגזמים כמו ה- AIMI (נוסף למס הרכוש העירוני), שמעניש בעלות ומוסיף לחץ למחירי הדיור הגבוהים כבר

ההצעה לבנייה של 59,000 יחידות דיור ציבוריות היא גם רעיון טוב, אך עלינו להיות בטוחים שזה קורה. לעתים קרובות מדי, פרויקטים של דיור ציבורי מתעכבים, מנוהלים בצורה גרועה או נשכחים כאשר סדרי העדיפויות משתנים. אנו זקוקים לתוכנית עקבית, מקצועית ואחראית לבניית בתים בקנה מידה. מעורבות יזמים פרטיים באמצעות שותפויות ציבוריות-פרטיות יכולה להאיץ את זה, כל עוד שותפויות אלה מכובדות, הוגנות ולא נחנקות על ידי ביורוקרטיה

חשוב גם להסתכל על שוק השכירות בריאליזם. חוזי שכירות יציבים וארוכי טווח יכולים לעזור הן לבעלי הבית והן לדיירים, אך הדבר עובד רק אם מכבדים חוזים, מיסים הוגנים וישנה מסגרת משפטית המגנה על זכויות הקניין מבלי להעניש את בעלי הנכסים. בקרת שכר דירה או מגבלות מחירים מלאכותיות אולי נשמעות טוב על הנייר, אך בפועל הם מפחיתים את ההשקעה, מורידים את איכות הנכסים ומכווצים את היצע השכירות הזמינות. זה ההפך ממה שאנחנו צריכים.

פורטוגל חייבת לחשוב גם מעבר לליסבון ופורטו. ערים קטנות יותר ואזורים כפריים ראויים לאסטרטגיות דיור אמיתיות, עם תמריצים לבנות, למודרניזציה ולמשוך תושבים. כלים דיגיטליים, ביזור שירותים וחיבורי תחבורה טובים יותר יכולים לפתוח שווקים אלה. אנחנו לא יכולים לפתור בעיית דיור לאומית על ידי התמקדות בשתי ערים בלבד.

בקיצור, אנחנו צריכים שינוי בחשיבה. פחות אידיאולוגיה, יותר פעולה. פחות שליטה, יותר בנייה. פחות דיבורים, יותר משלוח. תחום הנדל"ן מוכן להיות חלק מהפתרון, אך הוא זקוק לממשלה שמקשיבה, תומכת ופועלת בעקביות ופרגמטיזם.

בואו לא נאבד את הרגע הזה. עם ההחלטות הנכונות, פורטוגל יכולה להפוך למדינה שבה דיור הוא לא רק חלום, אלא מציאות למשפחות בכל רמות ההכנסה. יש לנו את הידע, האינטרס ההשקעה והיכולת המקצועית. כעת אנו זקוקים לאומץ ולכוונה לבנות יותר וקיימות כדי להשיג את המטרות שלנו לדורות הבאים שלנו.