כמה עולה לקנות בית בפורטוגל?

במהלך שנת 2025, שוק הנדל"ן הפורטוגלי שמר על מסלול עלייה, אם כי עם התנהגויות שונות בין מגזרי הרכישה וההשכרה. רכישת בית התייקרה משמעותית, בעוד שכר הדירה גדל באופן מתון יותר בקנה מידה לאומי, אך עם עליות משמעותיות במספר אזורים מחוץ למרכזים העירוניים העיקריים.

במגזר המכירות, המחיר המפורסם הממוצע עלה מ -350,000 בשנת 2024 ל -420,000 בשנת 2025, המהווה צמיחה שנתית של +20%, המקבילה לעלייה של כ -70 אלף. עלייה זו הייתה ברוב הארץ ומשקפת את השילוב של מחסור בהיצע, ביקוש מתמשך והערכה מבנית בשווקים אזוריים שונים.

בשכירות, הערך הממוצע הארצי עלה מ -1,250 ל -1,300, מה שהתורגם לעלייה מוגבלת יותר של +4% (+ -50 בהשוואה לשנת 2024). למרות השונות המתונה הזו במצטבר הלאומי, הנתונים חושפים שינויים משמעותיים בלחץ השוק, עם עליות בולטות יותר במחוזות שהיו להם היסטורית דמי שכירות נוחים יותר.

השכרת נכסים

בשנת 2025, צמיחת השכירות הייתה פחות מרוכזת במרכזים גדולים ונראית יותר בשווקי הביניים וההיקפיים. גוארדה בלטה כמחוז עם העלייה השנתית הגבוהה ביותר, כאשר הערך הממוצע עלה ב -31%, מ -400 ל -525. מיגל, באיים האזוריים, רשם גם עלייה משמעותית של 25%, שעלה מ -800 ל -1,000

בצפון, וילה ריאל הראתה את אחת ההערכות הגבוהות ביותר במדינה, עם צמיחה של 22%, שעברה מ -490 ל -600, בעוד שברגאנה עלתה ב -15%, ל -550. אווירו שמרה על מסלול צמיחה מתון יותר (+6%, ל -900), בעוד פורטו היה אחד המחוזות הבודדים שרשמו ירידה שנתית, שעברה מ -1,200 ל -1,150

באזור המרכז, בנוסף לגוארדה, סנטארם ראתה עלייה של 7% והגיעה ל -800, ולייריה עלתה ל -827.5 (+ 3%). ליסבון, למרות שנותרה הרובע היקר ביותר במדינה להשכרה, הראתה התפתחות יציבה כמעט, עם וריאציה שיורית של +0.3%, שהתיישבה על -1,655, מה שמעיד על התייצבות ברמות גבוהות

בדרום, הלחץ על שכר הדירה נותר גלוי במיוחד בפארו, שם עלה הערך הממוצע ב -14%, מ -1,100 ל -1,250, ובאבורה, שרשמה עלייה של 13.5%, ל -965. לעומת זאת, Beja הראתה ירידה שנתית קלה (-3%), בעוד Setãºbal

באיים, מדיירה חיזקה את מעמדה בין השווקים היקרים ביותר במדינה, כאשר שווי השכירות הממוצע עלה ב -10% ל -1,650, בעוד כמה איים שמרו על ערכים יציבים לאורך כל השנה.

מכירת נכסים

בשוק הרכישה ההערכה הייתה אינטנסיבית ונרחבת יותר. ליסבון נותרה הרובע היקר ביותר ביבשת, כאשר המחיר המפורסם הממוצע עלה ב -30%, מ -499,000 ל -650,000 $, המהווה עלייה מוחלטת של 151,000$

גם באזור המרכז, סנטארם בלטה עם עלייה של 30%, שעלה מ -185,000 ל -240,000, ואילו קוימברה עלתה ב -24% ל -260,000. לייריה וויסו רשמו גם עליות משמעותיות, מה שחיזק את מגמת ההערכה מחוץ למרכזי המטרופולין הגדולים

בדרום, הצמיחה נותרה יציבה. ביג'ה רשמה את אחת העליות הגבוהות ביותר במדינה (+30%), ועלה מ -145,000 ל -189,000, בעוד שפורטלגרה טיפס ב -21% ל -120,000. פארו גיבשה את מעמדה בין השווקים היקרים ביותר, כאשר המחיר הממוצע הגיע ל -530,000 $ (+ 19%), וסטאבול הוערך ב -20% והתיישב על 460,000$

בצפון, בראגה (+ 17%) ואביירו (+ 16%) הובילו את עליית המחירים האזורית, בעוד פורטו עלתה ב -13% ל -404,250, ונותרה המחוז היקר ביותר באזור. ברגאנה היה המחוז היחיד במדינה שרשם ירידה שנתית במחיר המכירה הממוצע (-5%), והתיי

באזורים האוטונומיים, התפתחות המחירים הממוצעים התאפיינה בעליות משמעותיות בשווקים עם המשקל והדינמיות הגדולים ביותר. האי מדיירה רשם עלייה של +19%, ועלתה מ -485,000 ל -575,000, בעוד פורטו סנטו הראתה עלייה של +37% והתיישבה ב -480,000. סאו מיגל בלט בעלייה של +35% והגיע ל -390,000. תוצאות אלו משקפות את השילוב של ביקוש עקבי, אטרקטיביות תיירותית ומגבלות היצע מבניות, הממשיכות להפעיל לחץ על המחירים הממוצעים שהוכרזו בשווקי האי העיקריים.

"מה שנתוני 2025 מראים לנו הוא שוק מפוצל ולא שוויוני יותר ויותר, שבו הלחץ על הקנייה נותר גבוה, מה שמאלץ את הביקוש להפיץ מחדש לשטחים אחרים. הערכה היא כבר לא תופעה בלעדית למרכזים עירוניים גדולים והיא מתחילה לשקף שינוי מבני באופן שבו אנשים פורטוגלים מחפשים בית, בין אם מתוך הכרח ובין אם כדי להסתגל למגבלות ההיצע", מדגיש טיאגו פריירה, ראש תפעולי נדל"ן פורטוגל,

הברומטר השנתי לשנת 2025 מאשר שוק הנדל"ן שנמצא בלחץ חזק בתחום הרכישה, עם עלייה ממוצעת של +20%, והשכרות שצומחות בצורה מרוסנת יותר, אך עם סימנים ברורים של מעבר הביקוש לשטחים סבירים יותר באופן מסורתי.

הקריאה הכוללת מצביעה על שוק הטרוגני יותר ויותר, שבו ההערכה אינה מוגבלת עוד למחוזות הרגילים ושם אסימטריות אזוריות ממשיכות לסמן את התפתחות המחירים.