לאחר שנתיים של עליות משמעותיות מאוד, עם צמיחה מעל 10% לשנה, מחירי הבתים צפויים להאט. התחזיות מצביעות על עלייה של כ -7% השנה, עם האטה הדרגתית בשנים הבאות. למרות זאת, פורטוגל תמשיך להיות בין השווקים הצומחים ביותר באירופה. זה אומר לנו שני דברים חשובים: המחזור נשאר חיובי, אך הוא נכנס לשלב בוגר יותר.

היציבות נובעת מגורמים מבניים. ההיצע נותר מוגבל. נבנים פחות מהנדרש, ומכשולים רגולטוריים, מחסור בכוח אדם ועלויות הבנייה ממשיכים להגביל את היענות המגזר. כל עוד חוסר איזון זה נמשך, סביר להניח שהמחירים לא יסבלו מתיקונים פתאומיים.

בצד הביקוש, אין גם סימנים לשבריריות מיידית. שוק העבודה הראה חוסן, האבטלה נותרה מאופקת יחסית, ולמרות הלחץ על כוח הקנייה, מספר משקי הבית ממשיך לגדול בקצב מהיר יותר מהאוכלוסייה. הביקוש המבני לדיור נותר יציב, גם עם הפחתת הביקוש החיצוני בחלק מהמגזרים.

אבל יש שינוי. והשינוי הזה רלוונטי.

פורטוגל מוצגת כעת כאחד השווקים המוערכים ביותר באירופה מבחינת יחס מחיר/הכנסה. הנגישות הפכה לנושא מרכזי. לא רק חברתית, אלא גם כלכלית. כאשר המחירים צומחים בהתמדה מעל התשואות, קיימות לטווח הארוך מוטלת בספק

.

יחד עם זאת, התנאים הפיננסיים כבר לא נוחים כמו בעבר. הריבית התייצבה, ואין מקום לקיצוצים נוספים לטווח הקצר. זה מוריד קצת דלק מהצמיחה המואצת במחירים, ומכניס הפסקה טבעית בשוק.

במגזר ההשקעות המספרים מראים ביטחון, אך גם סלקטיביות. ההיקף הכולל שהושקע גדל בשנת 2025, עם נוכחות חזקה של הון בינלאומי, אך עם תשואה מעניינת של הון לאומי. משרדים, קמעונאות ואירוח ממשיכים למשוך עניין, בעוד הלוגיסטיקה מחזיקה פוטנציאל בגלל המחסור בנכסים איכותיים

.

באזורי מגורים מגמת הביזור היא אולי אחד השינויים הרלוונטיים ביותר. בירות מחוזות מחוץ למרכזים הגדולים רושמות צמיחה משמעותית. איים ואזורים משניים מבחינה היסטורית זוכים לבולטות. השוק הפורטוגלי הוא כבר לא רק ליסבון, פורטו ואלגרבה. הוא מופץ יותר, מורכב יותר ומגוון יותר.

זו, מבחינתי, השינוי השקט הגדול. נדל"ן פורטוגזי הוא כבר לא שוק מתפתח. זהו שוק שנצפה, מנותח ומשולב בהחלטות האסטרטגיות של משקיעים גלובליים. בגרות זו מביאה יציבות, אך גם בדיקה רבה יותר.

האתגר לשנים הקרובות יהיה לנהל את האיזון הזה. לשמור על אמון, להבטיח אספקה נאותה, לשמור על תחרותיות בינלאומית ובמקביל להגיב לנושא הנגישות.

יציבות קיימת. אבל כך גם השינוי. ודווקא במתח הבריא הזה בין השניים יוגדר הפרק הבא של הנדל"ן בפורטוגל.