Solo pochi anni fa era possibile affittare la propria proprietà senza troppa burocrazia. Il reddito da locazione doveva essere dichiarato su una dichiarazione dei redditi portoghese annuale, anche se i fondi erano amministrati e ricevuti al di fuori del Portogallo. Nel 2014 è diventato obbligatorio per le proprietà avere una licenza turistica AL e poi nel 2015 i proprietari di immobili hanno dovuto essere registrati come lavoratori autonomi presso il dipartimento delle imposte e l'ufficio della previdenza sociale, sotto la cosiddetta categoria B di reddito da locazione, al fine di gestire la loro "attività di noleggio". Gli affitti a lungo termine sono redditi di categoria F.

Le persone registrate devono presentare una dichiarazione dei redditi in Portogallo anche se non hanno percepito alcun reddito da locazione e questa situazione è una delle poche circostanze in cui può e deve essere presentata una dichiarazione dei redditi nulla.

Sovereign registra i propri clienti per il lavoro autonomo, fornisce loro i servizi contabili necessari e presenta la dichiarazione dei redditi.

Tuttavia, c'è una questione molto importante di cui i proprietari di immobili che affittano le loro proprietà dovrebbero essere consapevoli.

Per le persone fisiche registrate prima del gennaio 2021, esiste una responsabilità per le plusvalenze quando le persone fisiche utilizzano la loro proprietà come attività turistica nell'ambito della AL.

La legge fiscale presuppone che la proprietà venga trasferita all'attività e che, quando i clienti annullano la loro attività autonoma o vendono la proprietà, si verifichi un'obbligazione di plusvalenza, che si aggiunge alla normale plusvalenza di vendita della proprietà che verrebbe calcolata separatamente.

A causa delle modifiche apportate nel 2021 al regime delle plusvalenze per le proprietà delle imprese AL, le persone fisiche registrate devono ora scegliere tra il vecchio e il nuovo regime. Questa scelta può essere fatta solo nella dichiarazione dei redditi di quest'anno.

Le implicazioni fiscali possono essere significative e devono essere valutate caso per caso.

La scelta tra il "vecchio regime" e il "nuovo regime" si applica solo a coloro che hanno svolto l'attività di noleggio prima del gennaio 2021. Se avete iniziato la vostra attività solo nel 2021, verrà applicato il "nuovo regime" e non sarà possibile alcuna opzione.

Una breve spiegazione:

"Vecchio regime

Fino a gennaio 2021, le regole erano le seguenti:

a. La cancellazione dell'attività comportava una responsabilità per le plusvalenze, anche se l'immobile non veniva venduto a terzi.

b. La plusvalenza veniva calcolata tra la differenza tra il valore di mercato dell'immobile al momento della registrazione dell'attività commerciale e il valore di mercato al momento della cessazione dell'attività.

c. L'Amministrazione fiscale presume che il valore di mercato sia il VPT (Valore Patrimoniale) dell'immobile, come risulta dalle fatture dell'IMI.

d. Il valore iniziale viene aggiornato in base alla tabella dei coefficienti di indicizzazione annuali.

e. Alcune migliorie e spese possono essere compensate con la plusvalenza.

f. Al guadagno viene aggiunto un ammortamento per usura.

g. Il reddito imponibile è pari al 95% della plusvalenza e l'aliquota finale per i non residenti è del 25%, mentre per i residenti la tassazione è ad aliquote progressive.

In base a questo regime, anche se la proprietà non viene venduta, il contribuente sarebbe tenuto a calcolare e pagare le plusvalenze nell'anno di cancellazione dell'attività.

Il "nuovo regime"

A partire da gennaio 2021, le nuove norme possono avere un impatto positivo o negativo sul contribuente, a seconda delle circostanze individuali.

In base a queste nuove regole, il Governo ha modificato l'obbligo di pagare la CGT al momento della cessazione dell'attività, invece, al momento della vendita dell'immobile.

Ci sono due modi possibili per calcolare la plusvalenza:

1. Se l'immobile viene venduto 3 anni dopo la data di cessazione dell'attività, la plusvalenza viene calcolata come se l'immobile non fosse mai stato oggetto di attività. Si applicano tutte le regole della vendita privata di immobili. Sovereign può fornire ulteriori dettagli in questi casi.

2. Se la proprietà viene venduta entro 3 anni dalla cancellazione dell'attività, la plusvalenza viene calcolata come se fosse un'attività commerciale. Si applicano regole simili a quelle del "vecchio regime", ma con alcune differenze, come indicato di seguito:

a. La responsabilità delle plusvalenze è solo con la vendita.

b. La plusvalenza è calcolata sulla differenza tra il prezzo di acquisto dell'atto iniziale di compravendita dell'immobile e il prezzo di vendita.

c. I valori di mercato o il VPT non sono più considerati in quanto i valori di acquisto e di vendita sono i prezzi effettivi risultanti dagli atti notarili.

d. I miglioramenti e i costi non possono essere compensati con la plusvalenza.

e. L'acquisto iniziale non viene aggiornato in base alla tabella dei coefficienti di indicizzazione annuali.

f. Alla plusvalenza si aggiunge una svalutazione per usura.

g. Il reddito imponibile è pari al 95% della plusvalenza e l'aliquota finale per i non residenti è del 25%, mentre per i residenti è l'aliquota progressiva.

Prima di presentare la dichiarazione dei redditi 2021 è necessario decidere quale opzione si desidera.

Il team di commercialisti qualificati di Sovereign può assistervi in questa decisione fornendo una simulazione per ogni diverso scenario.

Dal 1999 l'ufficio di Sovereign a Lagoa soddisfa la crescente domanda di assistenza fiscale da parte di investitori stranieri, residenti e pensionati. Con una vasta esperienza nei rapporti con le autorità portoghesi, Sovereign sa come mantenere i propri clienti al sicuro e in piena regola con le tasse in Portogallo, offrendo servizi come la rappresentanza fiscale, la presentazione delle dichiarazioni dei redditi e i servizi di contabilità dei redditi da locazione per privati o aziende.

Tra gli altri servizi specialistici del Gruppo Sovereign figurano la residenza e l'immigrazione (Golden Visa e D7 passive income visa), la gestione patrimoniale, la gestione fiduciaria, la strutturazione di entità societarie (CSP), la proprietà di immobili all'estero, le pensioni, le assicurazioni aziendali e private su misura per i clienti, nonché la proprietà e la gestione di yacht e aerei.

Il Gruppo Sovereign è orgoglioso di avere un raggio d'azione globale da un punto di consegna locale, quindi parlate con gli esperti oggi stesso su serviceinfo@sovereigngroup.com.

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