Proprio come quei cioccolatini che tutti sappiamo che appariranno sotto l'albero, la proposta stabilisce, senza sorprese, un'aliquota IVA ridotta per i lavori di costruzione o riabilitazione di immobili destinati alla vendita o alla locazione a scopo abitativo, a condizione che la vendita o la locazione rientrino rispettivamente nelle soglie di 648.022 euro e 2.300 euro al mese.

La proposta specifica che l'aliquota ridotta si applica agli immobili venduti come residenza permanente dell'acquirente entro 24 mesi dal rilascio della documentazione relativa al certificato di occupazione, o affittati entro lo stesso termine, con un contratto di locazione che rimanga in vigore per almeno 36 mesi, consecutivi o meno, nei primi cinque anni successivi al rilascio della documentazione relativa al certificato di occupazione.

Tuttavia, in mezzo allo spirito di incanto e magia della stagione, la Proposta svela un colpo di scena inaspettato.

Infatti, la normativa specifica che l'IVA ridotta si applicherà solo ai progetti di sviluppo urbano avviati tra il 25 settembre 2025 e il 31 dicembre 2029, e che l'assoggettamento all'imposta avverrà a partire dal 1° gennaio 2026, un arco temporale molto più ristretto di quanto molti avessero sperato.

Per gli sviluppatori e le imprese di costruzione che speravano di ricevere questo atteso regalo nella calza di Natale, la proposta merita un (cauto) applauso. È innegabile che si tratti di un'opportunità per ridurre i costi dei progetti e il loro carico fiscale, ma le aspettative di un campo di applicazione più ampio sono state deluse e diversi dubbi pratici incombono.

Ad esempio, cosa significa esattamente "operazioni urbane la cui iniziativa procedurale inizia tra il 25 settembre 2025 e il 31 dicembre 2029"? - Si tratta del primo passo compiuto dal contribuente presso il Municipio o della decisione iniziale del Comune sul progetto?

Se in seguito dovessero venir meno le condizioni per l'applicazione dell'aliquota ridotta, la Proposta prevede dei meccanismi per restituire l'IVA (differenza tra l'aliquota ridotta e quella normale) allo Stato e, per garantire che questo processo si svolga senza intoppi, viene modificato il meccanismo dell'inversione contabile per i servizi di costruzione, imponendo all'acquirente (in quanto soggetto passivo) di autovalutare l'IVA anche se effettua solo operazioni esenti da IVA.

Inoltre, quando si tratta di restituire l'IVA allo Stato, la Proposta specifica che possono essere applicati interessi e "altre sanzioni applicabili". Ma cosa significa? Probabilmente la sanzione per l'IVA non pagata. Tale sanzione non potrebbe essere eccessiva a seconda delle circostanze?

A parte le questioni pratiche, e in sintonia con lo spirito di donazione della stagione che sta finendo, le buone azioni hanno un tocco di dolcezza in più.

Infatti, il regime prevede persino la possibilità per le persone fisiche di recuperare parte dell'imposta se, in seguito, soddisfano le condizioni per l'aliquota ridotta.

Sì, anche l'IVA pagata dalle persone fisiche sui lavori di costruzione della propria residenza permanente (quando l'obbligo dell'IVA sorge entro il 31 dicembre 2032) può beneficiare dell'aliquota del 6%.

In breve, chiunque costruisca la propria casa, a condizione che il prezzo di acquisto del terreno o, se superiore, il valore imponibile registrato più i costi di costruzione rimanga al di sotto di 648.022 euro, potrebbe beneficiare dell'aliquota ridotta.

È vero che il regalo perfetto è raro e che le persone fisiche devono inizialmente sostenere l'IVA con l'aliquota normale, ma va comunque riconosciuto il merito di aver creato un regime speciale che include anche le persone fisiche.

Alla fine, dopo aver fatto tutti i conti, in una stagione così costosa, il bilancio di questa proposta appare piuttosto favorevole, anche se il suo ambito di applicazione ristretto e le sfide pratiche che ci attendono restano difficili da ignorare.

Il team Real Estate di Forvis Mazars sta già lavorando a stretto contatto con i clienti per gestire questi cambiamenti e anticiparne l'impatto sui prossimi progetti.

L'articolo è stato scritto da:

Diogo Gomes Pereira, Partner Associato Fiscale di Forvis Mazars in Portogallo(diogo.pereira@forvismazars.com).

Daniela Lagoa, Tax Senior Manager presso Forvis Mazars in Portogallo(daniela.lagoa@forvismazars.com)

Maria Vaz Lopes, Senior fiscale presso Forvis Mazars in Portogallo(maria.lopes@forvismazars.com)