L'ascesa della periferia metropolitana di Lisbona

Per oltre un decennio, Lisbona è stata la stella dell'immobiliare portoghese. I titoli dei giornali internazionali hanno portato ondate di turisti, investitori con Golden Visa, pensionati e nomadi digitali, attratti dall'alta qualità della vita, dal clima e dalla convenienza economica. I quartieri sono stati trasformati, i prezzi sono saliti e la domanda da ogni parte del mondo non ha mostrato alcun segno di rallentamento.

Oggi, però, si sta aprendo un nuovo capitolo.

Quando il successo crea i suoi limiti

Le forze che hanno reso il centro di Lisbona così irresistibile lo hanno gradualmente reso più difficile da gestire. I terreni all'interno della città scarseggiano. I processi di pianificazione sono lunghi. I costi di costruzione sono aumentati in modo significativo. I prezzi si aggirano oggi in media intorno ai 6.000 euro al metro quadro nelle zone più importanti e per le famiglie portoghesi che cercano una casa moderna nella loro capitale i numeri sono diventati davvero difficili. E per molti dei nostri investitori che cercano di avviare il proprio portafoglio in Portogallo, i rendimenti del centro città sono superati dai quartieri emergenti.

Questo squilibrio ha naturalmente riorientato la domanda e sta creando interessanti dinamiche d'investimento. L

'area circostante a Lisbona offre qualcosa che il centro città non può più fornire in scala: riserve di terreno, lotti più ampi, flessibilità urbanistica e la possibilità di creare comunità residenziali moderne progettate per stili di vita contemporanei.

Noi di Maven abbiamo iniziato a consigliare ai clienti di guardare oltre il centro di Lisbona più di cinque anni fa, ben prima che questo cambiamento entrasse nella conversazione comune. Oggi questa strategia si sta rivelando in diversi progetti e località.

Oltre il centro

Il termine "periferia" non coglie appieno ciò che sta accadendo. Non si tratta di città periferiche inattive e scollegate dalla capitale. Al contrario, i comuni a sud e a est di Lisbona sono centri urbani sempre più dinamici e integrati nell'ecosistema metropolitano:

da Almada e Seixal, lungo la riva meridionale del fiume Tago, a Barreiro, Montijo, Alcochete e Moita, più a est, queste località combinano la vicinanza con la qualità della vita e i

tempi di viaggio sono competitivi. Da molte di queste zone, il centro di Lisbona è raggiungibile in 20-35 minuti, a seconda del collegamento (ponte, traghetto o autostrada). Allo stesso tempo, i residenti beneficiano di una minore congestione del traffico, di livelli di rumore più bassi, di una migliore qualità dell'aria e di una maggiore facilità di parcheggio - fattori che contano molto per le famiglie.L'

accesso alle spiagge è un altro fattore chiave. Per molti acquirenti portoghesi, la vicinanza alla costa da Caparica è un vantaggio decisivo per lo stile di vita. Vivendo ad Almada o nei comuni vicini, i residenti possono raggiungere le ampie spiagge dell'Atlantico in 10-20 minuti. Questa combinazione di comodità urbana e accesso alla costa è difficilmente replicabile all'interno della stessa Lisbona.

Inoltre, queste aree offrono spazi verdi, nuove scuole, commercio locale e infrastrutture comunitarie che attraggono sia i residenti portoghesi che quelli internazionali alla ricerca di una vita equilibrata

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Una domanda forte e diversificata

I cittadini portoghesi che si trasferiscono dalle città più piccole e dalle regioni rurali continuano a spostarsi verso Lisbona per cercare lavoro e opportunità. Poiché le abitazioni centrali diventano meno accessibili, i comuni circostanti diventano il punto di approdo naturale. Gli acquirenti internazionali provenienti da Stati Uniti, Brasile, Francia e Regno Unito guardano anche oltre il centro storico, alla ricerca di case moderne con parcheggio, terrazze e vicinanza alla natura, pur rimanendo a portata di mano dalla capitale. Molti non cercano un appartamento storico ad Alfama. Vogliono una casa ben progettata, funzionale e adatta al loro modo di vivere.

Gli investitori, invece, seguono il rendimento. I rendimenti degli affitti nel centro di Lisbona sono stati compressi dagli alti prezzi di acquisto. I progetti metropolitani ben localizzati offrono ancora solidi punti di ingresso e un forte potenziale locativo a lungo termine, in particolare per le locazioni residenziali, dove la domanda da parte della popolazione in via di trasferimento rimane profonda e consistente.

I proprietari-occupanti e gli investitori che convergono sugli stessi luoghi nello stesso momento tendono a essere un segnale affidabile a cui vale la pena prestare attenzione.

Una nuova ondata di sviluppo

Negli ultimi anni, il volume e la qualità dello sviluppo immobiliare nell'area metropolitana sono cambiati notevolmente. Alcuni progetti consistono in poche decine di appartamenti che servono i mercati locali. Altri coinvolgono diverse centinaia di unità, formando comunità residenziali completamente nuove, con caratteristiche e servizi propri.

Almada, Barreiro e Seixal sono diventati particolarmente attivi, sostenuti da miglioramenti infrastrutturali e iniziative di pianificazione strategica. Alcochete e Montijo stanno attirando una crescente attenzione, beneficiando di terreni disponibili, di collegamenti stradali migliorati e di una nuova scuola internazionale.

Riverscape ad Almada è un esempio di come un'ubicazione ben scelta possa far convergere un forte design e un'autentica domanda di immobili di fascia alta al di fuori di Lisbona. A Moita è già in preparazione uno sviluppo, perché la nostra convinzione sui fondamentali dell'area si è rafforzata man mano che ci siamo avvicinati.

Perché il tempismo è importante

Il settore immobiliare premia chi anticipa questi cambiamenti strutturali: i

prezzi dei terreni in molti di questi comuni rimangono ragionevoli se valutati rispetto ai futuri valori residenziali. I quadri di pianificazione stanno diventando più favorevoli all'offerta di nuovi alloggi. Le infrastrutture sono in costante miglioramento. E il divario di prezzo tra Lisbona e le città circostanti offre ancora agli acquirenti una proposta di valore significativa che non è stata ancora completamente valutata.

Cinque anni fa, quando il centro di Lisbona era ancora al centro dell'attenzione, il ragionamento per guardare verso l'esterno era semplice. Il prezzo centrale si stava avvicinando alla maturità. La scarsità di terreni avrebbe limitato l'offerta futura. La connettività e le infrastrutture dell'area metropolitana stavano migliorando. Le preferenze dello stile di vita si stavano spostando verso lo spazio, l'accessibilità e l'equilibrio.

Per gli sviluppatori, l'area metropolitana offre ora margini più sani e progetti più scalabili di quelli che il centro città può sostenere. Per gli investitori, ciò significa entrare a livelli più accessibili con un autentico potenziale di rivalutazione man mano che queste aree si consolidano e maturano.

Strategia di investimento: Guardare oltre il centro città

Per gli investitori che prendono in considerazione il settore immobiliare portoghese, l'opportunità non è quella di abbandonare Lisbona, ma di allargare la visuale.

Investire in comuni come Montijo, Almada, Barreiro, Seixal o Moito offre un'esposizione a:

Forte domanda residenziale da parte di acquirenti locali e internazionali.

Prezzi di acquisto competitivi rispetto al centro di Lisbona.

Potenziale di rivalutazione a lungo termine grazie all'espansione delle infrastrutture e dei servizi.

La diversità di questa base di domanda è ciò che conferisce a questi mercati la loro stabilità. Una località che attira contemporaneamente pensionati, giovani famiglie, lavoratori a distanza e affittuari a lungo termine è una località con una reale capacità di assorbimento.

Il punto di vista di Maven

Abbiamo assistito in prima persona all'ascesa dei comuni metropolitani di Lisbona, supportando l'acquisizione di terreni, la progettazione, la concessione di licenze e la commercializzazione in diverse località e continuiamo a dare priorità a queste aree nella nostra pipeline di sviluppo. Lo spostamento dal centro di Lisbona alla più ampia area metropolitana è, a nostro avviso, un riequilibrio a lungo termine della geografia urbana della regione, piuttosto che una risposta temporanea all'inflazione dei prezzi nel centro.

La necessità di abitazioni moderne e ben pianificate è destinata a crescere.

Per coloro che desiderano seguire più da vicino il mercato immobiliare portoghese, la Portugal Investor Newsletter copre le opportunità e gli sviluppi in tutto il Paese con cadenza bimestrale. Per esplorare opportunità specifiche o discutere la vostra strategia di investimento, contattate il team Maven di community@maveninvest.pt.