Bastava osservare l’andamento dei prezzi, dei tassi di interesse, del credito o del numero di transazioni per capire la direzione del mercato. Oggi questa realtà è cambiata. A mio avviso, il futuro del settore immobiliare portoghese non si decide più all’interno del settore stesso. Si decide sempre più al di fuori di esso.

Può sembrare un’affermazione provocatoria, ma basta osservare ciò che sta accadendo in Portogallo. Quando un’azienda internazionale sceglie il nostro Paese per insediare un centro tecnologico, un polo industriale o un data center, non si limita a creare posti di lavoro. Genera anche domanda di alloggi, uffici, logistica, commercio, scuole e servizi. L’impatto parte dall’economia, ma raggiunge rapidamente il mercato immobiliare.

Lo stesso vale per gli investimenti nell’energia, nell’intelligenza artificiale, nella tecnologia, nella difesa o nell’economia blu. Si tratta di progetti che attraggono talenti qualificati, creano nuovi ecosistemi imprenditoriali e trasformano i territori. Dove c’è un’attività economica sostenibile, c’è inevitabilmente una pressione sul mercato immobiliare. Ecco perché ritengo sempre più riduttivo analizzare il settore solo attraverso il prezzo delle case.

Il vero valore di un immobile inizia molto prima che l’edificio venga costruito. Inizia quando c’è un’università in grado di formare talenti, aziende che creano occupazione qualificata, buona accessibilità, energia disponibile, scuole, ospedali, sicurezza e qualità della vita. Insomma, inizia quando c’è un territorio pronto a crescere.

È stata proprio questa riflessione ad emergere durante una recente conversazione alle «Serenatas da Mediação», in Algarve. Tra gli esperti del settore, la conclusione è stata praticamente unanime: continuiamo a discutere di alloggi quando invece dovremmo discutere di città. Aggiungerei un’idea ancora più ampia. Dovremmo discutere di regioni.

Le aziende non scelgono più solo il terreno. Scelgono gli ecosistemi. Scelgono la capacità di attrarre persone, innovazione e investimenti. Ed è proprio qui che il settore pubblico svolge un ruolo decisivo. Non basta accelerare il rilascio delle licenze o approvare nuovi progetti. È necessario pianificare il territorio in modo integrato, mettendo in relazione alloggi, mobilità, istruzione, sanità, energia e sviluppo economico. Senza questa visione comune, continueremo a risolvere problemi isolati senza costruire soluzioni durature.

Negli ultimi mesi ho scritto di data center, energia, intelligenza artificiale, nearshoring, economia blu e investimenti esteri. A prima vista sembrano temi indipendenti. In realtà, tutti influenzano direttamente il futuro del settore immobiliare, perché tutti cambiano il modo in cui le persone vivono, lavorano e scelgono i territori in cui vogliono investire.

Forse è giunto il momento di smettere di chiederci semplicemente quante case dobbiamo costruire. La domanda più importante è capire per quale paese ci stiamo preparando affinché queste case abbiano un senso.

Perché il futuro del settore immobiliare portoghese non sarà definito solo dai promotori immobiliari, dai consulenti o dagli agenti del settore. Sarà determinato dalla capacità del Portogallo di creare regioni competitive, in grado di attrarre talenti, aziende e investimenti.

Alla fine, gli immobili non saranno più venduti solo al metro quadrato.

Si venderà, soprattutto, la qualità del territorio.