Questi fattori sono ancora rilevanti, ma non sono più sufficienti. Oggi, per le aziende operanti nei settori della tecnologia, dei servizi finanziari, dell’intelligenza artificiale, del fintech, della sicurezza informatica o dei centri di servizi internazionali, la domanda decisiva è diventata un’altra: dove si trovano i talenti?

Questo cambiamento sta trasformando profondamente il mercato degli uffici. Un recente studio di Colliers sui centri globali di servizi finanziari mostra che le aziende non scelgono più le città esclusivamente in base alla tradizione finanziaria o ai costi di occupazione. La disponibilità di professionisti qualificati, la capacità di innovazione, le università, l’ecosistema tecnologico e la qualità della vita sono diventati fattori determinanti.

È in questo contesto che Lisbona compare per la prima volta tra i principali centri operativi europei per i servizi finanziari. Non perché sia diventata una nuova Londra, Francoforte o Parigi, ma perché è cambiato il concetto stesso di centro finanziario. Il settore bancario, assicurativo e dei servizi finanziari è sempre più costituito da aziende tecnologiche, che dipendono da ingegneri del software, specialisti dei dati, esperti di sicurezza informatica e di intelligenza artificiale.

È su questo aspetto che il settore immobiliare dovrebbe prestare attenzione. Per troppo tempo, gli uffici sono stati analizzati quasi esclusivamente come beni fisici: ubicazione, qualità dell’edificio, affitto, dimensioni e redditività. Ma il valore di un ufficio dipende sempre più da ciò che esiste al di fuori delle sue mura: alloggi, trasporti pubblici, università, connettività digitale, energia, servizi, cultura e, soprattutto, dalla possibilità che un professionista possa immaginare una vita in quella città.

L’azienda, quindi, non è più il punto di partenza della decisione. È diventata la conseguenza di un ecosistema in grado di attrarre le persone. Questa trasformazione crea una grande opportunità per il Portogallo, ma ne mette anche in luce i punti deboli: avremo alloggi sufficienti per i professionisti che vogliamo attrarre? Una mobilità efficiente? Infrastrutture energetiche e digitali all’altezza? Riusciremo a trattenere i giovani che formiamo?

Si tratta anche di questioni immobiliari. Un edificio può avere la migliore certificazione ambientale, l’architettura più sofisticata e la tecnologia più avanzata. Ma se ci si trova in una città dove le persone non riescono a trovare una casa, perdono ore nel traffico o vedono il talento scomparire, il suo valore ne risentirà inevitabilmente. È vero anche il contrario: le città dotate di buoni ecosistemi di talenti, conoscenza, mobilità e qualità della vita diventano più attraenti per le aziende e gli investitori.

Forse, quindi, è ora di smettere di parlare del mercato degli uffici solo in termini di metri quadrati disponibili, canoni di locazione nelle zone più prestigiose o tassi di occupazione. Questi indicatori rimangono importanti, ma raccontano solo una parte della storia. La vera competizione tra le città riguarderà sempre più la capacità di attrarre e trattenere persone qualificate. Le aziende seguiranno queste persone. Solo dopo verranno gli uffici.

Il futuro degli uffici non si decide più negli uffici stessi. Si decide nelle università dove formiamo i talenti, nelle case dove quei talenti possono vivere, nei mezzi di trasporto che utilizzano, nella qualità delle città e nella capacità di costruire ambienti in cui le aziende e le persone desiderino rimanere. Prima di poter costruire edifici per le imprese, dovremo costruire città in cui le persone che quelle imprese stanno cercando desiderino davvero vivere.