In 2021 stegen de prijzen en het totale verkochte volume in Portugees vastgoed. Is het de grote vraag of het geringe aanbod die de prijsstijgingen aanjaagt? Kortom, beide dragen bij aan de schijnbaar onstuitbare stijging.

Dit weekend meldde Expresso, een van de grootste kranten van Portugal, dat de huizenprijzen in januari 2022 gemiddeld met 13,8% waren gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar, "een sterke versnelling ten opzichte van de stijging van 5% in 2020" en een prijsstijging van 1,9% ten opzichte van slechts één maand eerder, december 2021.

Zij schrijven de prijsstijging deels toe aan een stijging van de huizenprijzen in gebieden die gewoonlijk als minder duur en minder centraal worden beschouwd, gelegen in de grotere stedelijke gebieden van de steden Porto en Lissabon. Volgens Confidencial Imobiliario, het Portugese bedrijf dat de onroerend-goedmarkt analyseert, werd deze stijging bijvoorbeeld waargenomen in Palmela, Sintra en Mafra voor de regio Lissabon, waar de prijzen met maar liefst 20% stegen ten opzichte van het niveau van vóór de pandemie.

Volgens CBRE, een Amerikaans bedrijf voor commerciële vastgoeddiensten en investeringen dat staat voor Coldwell Banker Richard Ellis, "zijn de marktfundamenten robuust" en wordt voor 2022 een aanhoudende groei verwacht met "nog steeds een hoge liquiditeit om te investeren in de vastgoedontwikkelingsmarkt, zowel voor projectontwikkeling als voor vastgoedinvesteringen".

Over knelpunten voor vergunningen voor nieuwbouw in Lissabon, de hoofdstad van Portugal, is uitgebreid bericht: de gemeenteraad van Lissabon heeft moeite om de stijgende vraag bij te benen, waardoor het aanbod verder onder druk komt te staan en de prijzen stijgen. In 2022 werden naar schatting in totaal 200.000 huizen verkocht, waarvan 185.800 oude huizen. Van het totale aantal verkochte huizen bevond 35% zich in Lissabon, 27% in Porto en ongeveer 8% in de Algarve. De gemiddelde prijs per vierkante meter bedraagt nu 2000 euro, waarbij Lissabon met 2438 euro voor altijd hogere mediaprijzen noteert dan de rest van het land. Voor nieuwbouw is de gemiddelde prijs €3088/ m2 en €1871/m2 voor oudbouw.

Bernardo Campelo van EQTY CAPITAL legt uit: "Er wordt veel gesproken over de toegenomen vraag in Portugal naar eersteklas woningen in de afgelopen jaren. Ja, dat is waar, maar er wordt misschien niet genoeg gesproken over het gebrek aan aanbod en de invloed die dat heeft op de markt en de prijzen. Portugal heeft minder dan de helft van het EU-gemiddelde van het aantal nieuw voltooide huizen per 1000 inwoners, en zolang dit niet wordt aangepakt, is het waarschijnlijk dat de vraag zich zal blijven verwijderen van het aanbod.

Dus, wie koopt er? Vastgoedgigant JLL Portugal maakte zijn schattingen bekend in zijn momentopname van 2021, waarbij slechts 11% van het totaal aantal gekochte huizen in 2021 werd gekocht door buitenlanders, die zwaar investeerden in mogelijkheden die voortvloeien uit noodlijdende hotelgroepen, betaalbare huisvestingsprojecten en andere commerciële vastgoedopties, evenals een sterke toename in op vastgoed gerichte fondsen.

Nu de Portugese economie volgens de prognoses van de Europese Commissie in 2022 met 5,3% zal groeien en er een algemeen gebrek is aan nieuwbouw, wisselen veel huizen van eigenaar om tegemoet te komen aan de toegenomen vraag naar centrale en historische delen van Lissabon waar de ruimte eindig is en waar de Portugezen nog steeds de grootste kopers zijn in het topsegment.

Luiz Maia van Maia International Properties: "Praten over een vastgoedzeepbel in Portugal gaat voorbij aan de feiten en de realiteit dat de meeste kopers, althans uit mijn eigen ervaring, degenen zijn die hierheen verhuizen en geen tweede huis kopen. Laten we niet vergeten dat in het topsegment van de vastgoedsector 60% van de verkopen door Portugezen werd gedreven. De belangstelling is in toenemende mate gericht op projecten die kwaliteit in afwerking, duurzaamheid in de bouw, buitenruimte en het aanbod van diensten combineren. De eerste aanvragen voor 2022 wijzen op een hervatting van de hoge investeringsvolumes en niet op een vertraging".