De kloof tussen de duurste en de betaalbaarste gemeenten in Portugal wordt steeds groter. Volgens de eerste Gemeentelijke Barometer van Imovirtual laat januari 2026 zien dat terwijl de huur- en verkoopprijzen sterk stijgen in stedelijke en toeristische hotspots, de regio's in het binnenland en de eilanden veel toegankelijker blijven.

Op de huurmarkt is Cascais koploper met een gemiddelde huurprijs van €2.500, een stijging van 8,7 procent ten opzichte van december en 13,6 procent ten opzichte van vorig jaar, ondanks het feit dat er nog steeds meer dan 500 actieve huurwoningen zijn. Lissabon volgt met een gemiddelde van €1.800 (+4 procent op maandbasis; +5,9 procent op jaarbasis), terwijl de markt in Funchal ook €1.800 noteert, een stijging van 12,5 procent op jaarbasis, hoewel er minder opties beschikbaar zijn.

Andere gebieden met veel vraag zijn Oeiras met €1.400 (+3,7 procent op maandbasis; +12 procent op jaarbasis) en Porto, waar de huur gemiddeld €1.150 bedraagt (+4,5 procent op maandbasis en op jaarbasis).

Sommige gemeenten zijn veel betaalbaarder. Porto Moniz is het goedkoopst, met een gemiddelde huur van €600, stabiel ten opzichte van vorige maand maar 4,3 procent hoger dan in januari 2025. Viseu is gemiddeld €700, onveranderd op maandbasis maar 7,7 procent hoger op jaarbasis. Coimbra ligt op €800, een stijging van 11,1 procent ten opzichte van vorig jaar, terwijl Aveiro op €900 blijft steken en Braga op €950, beide stabiel van maand tot maand maar langzaam inhalend ten opzichte van de prijzen in de grotere steden.

Deze cijfers laten een markt zien die steeds meer gepolariseerd raakt: een explosieve vraag en hoge huren in de kuststeden en stedelijke centra, in contrast met stabiele maar geleidelijk stijgende prijzen in het binnenland en kleinere steden.

Verkopen

In de verkoopmarkt van onroerend goed blijft de prijsgroei het sterkst in de eersteklas gemeenten, terwijl de middensegmentmarkten ook consistentere stijgingen beginnen te zien.

Cascais is opnieuw koploper met een gemiddelde verkoopprijs van €1.350.000, een stijging van 12,5 procent op maandbasis en 22,7 procent op jaarbasis. Calheta (Madeira) volgt met €950.000 (+5,6 procent op maandbasis; +18,8 procent op jaarbasis), maar met een zeer beperkt aanbod. Loulé springt eruit met een gemiddelde van €813.200, met een van de hoogste jaar-op-jaar groeipercentages van het land (+36,7 procent), wat de sterke vraag in de Algarve weerspiegelt. In Oeiras ligt het gemiddelde op €725.000 (+3,6 procent op maandbasis; +11,5 procent op jaarbasis), terwijl Lissabon €720.000 bereikt (+5,9 procent op maandbasis; +16,1 procent op jaarbasis).

Aan de andere kant van het spectrum blijven sommige gemeenten betaalbaarder terwijl ze nog steeds een gestage groei doormaken. Porto is gemiddeld €420.000, een lichte daling van 2,3 procent ten opzichte van vorige maand, maar nog steeds een stijging van 7,7 procent op jaarbasis. Coimbra stijgt naar €290.000, een aanzienlijke stijging van +28,9 procent op jaarbasis, terwijl Leiria uitkomt op €337.000 (+20,4 procent op jaarbasis). Aveiro is gemiddeld €375.000, met een lichte maandelijkse dip maar een stijging van 10,3 procent op jaarbasis, en Braga staat op €370.000, een stijging van 13,8 procent in het afgelopen jaar.

"Deze barometer bevestigt dat de Portugese vastgoedmarkt steeds gefragmenteerder wordt op lokaal niveau," zegt Sylvia Bozzo, Marketing Manager bij Imovirtual. "De gegevens laten een intense druk zien in stedelijke en toeristische gemeenten, zowel in de verhuur als in de verkoop, terwijl andere gebieden de vraag blijven aantrekken vanwege hun relatieve betaalbaarheid."

Over het geheel genomen laat de gemeentelijke analyse zien dat de huizenmarkt in Portugal, nu het jaar 2026 nadert, wordt gekenmerkt door aanzienlijke regionale verschillen, met steeds grotere verschillen in zowel prijzen als beschikbaarheid.