Elk jaar komen ontwikkelaars, investeerders, fondsmanagers, vertegenwoordigers van steden en adviseurs samen in Cannes om te praten over de toekomst van steden, kapitaalstromen en infrastructuur. Dit jaar kwam één thema echter steeds terug in de discussies, panels en privégesprekken die ik bijwoonde. Vastgoed gaat niet langer alleen over gebouwen. Het gaat steeds meer over energie, infrastructuur en veerkracht. Tijdens de sessies die ik heb gevolgd, waaronder Decarbonising Occupied Buildings: Practical Pathways en beide delen van The Logistics Forum, ging het gesprek duidelijk verder dan de traditionele verhalen over duurzaamheid. De focus verschoof naar pragmatische oplossingen die echte waarde creëren voor bedrijfsmiddelen en investeerders en tegelijkertijd de energietransitie ondersteunen die Europa en de wereld dringend nodig hebben.

Een van de meest interessante perspectieven kwam voort uit discussies over logistiek vastgoed. Logistieke activa werden van oudsher simpelweg gezien als magazijnen of distributiefaciliteiten, maar de sector begint ze anders te zien. Zoals Dr. Thomas Steinmüller tijdens een van de forums uitlegde, hebben logistieke activa het potentieel om gecombineerde energiecentrales te worden. Ze kunnen energie produceren, energie opslaan en geëlektrificeerde transportsystemen ondersteunen terwijl ze hun primaire logistieke functie blijven vervullen. Dit idee weerspiegelt een bredere uitdaging waar we allemaal voor staan. In heel Europa concurreren we om dezelfde beperkte hulpbron, namelijk land. Ontwikkelaars van hernieuwbare energie hebben land nodig voor zonneparken. Projectontwikkelaars hebben land nodig voor woningen. De industrie heeft land nodig voor productiefaciliteiten. Logistieke bedrijven hebben land nodig voor distributieknooppunten. Toch zijn er al miljoenen vierkante meters dakruimte op logistieke gebouwen in heel Europa die grotendeels ongebruikt blijven. Tegelijkertijd kan de ondergrond onder veel van deze gebouwen in de toekomst energieopslaginfrastructuur ondersteunen. Wanneer deze elementen worden gecombineerd, kunnen logistieke faciliteiten zich ontwikkelen van eenvoudige magazijnen tot energieproducerende infrastructuur die is geïntegreerd in het stedelijke en industriële ecosysteem.

Tijdens MIPIM had ik de gelegenheid om ideeën over dit onderwerp uit te wisselen met verschillende leiders uit de sector, waaronder Guy Gueirard van JLL, Hubert Michalak van Hillwood, Wincel Kaufmann, Dr. Thomas Steinmüller en Diana Diziain. Wat duidelijk werd in deze gesprekken is dat de sector zich beweegt in de richting van een meer pragmatisch begrip van duurzaamheid. Investeerders zijn niet langer tevreden met labels of certificeringen alleen. Ze zijn steeds meer geïnteresseerd in oplossingen die de operationele efficiëntie verbeteren, nieuwe inkomstenstromen creëren en de waarde van activa op lange termijn versterken. Energie-infrastructuur geïntegreerd in logistieke activa doet precies dat. Om de omvang van de kans te illustreren heb ik een eenvoudige berekening gemaakt op basis van de logistieke portefeuilles van de drie sponsors van het Logistics Forum: JLL, Hillwood en Swiss Life Asset Managers. Samen vertegenwoordigen deze drie organisaties ongeveer negenentwintig miljoen vierkante meter logistiek dakoppervlak. Met behulp van een conservatieve vuistregel die vaak wordt toegepast bij projecten voor zonne-energie op daken, waarbij ervan wordt uitgegaan dat tienduizend vierkante meter dak ongeveer één megawatt aan zonnecapaciteit kan ondersteunen, wordt het gecombineerde dakpotentieel aanzienlijk.

Swiss Life Asset Managers zou theoretisch ongeveer 1,15 gigawatt aan zonnecapaciteit op daken kunnen ondersteunen in haar logistieke activa. De door JLL beheerde activa vertegenwoordigen een vergelijkbare omvang van ongeveer 1,15 gigawatt. De logistieke portefeuille van Hillwood voegt daar ruwweg nog eens 0,6 gigawatt aan toe. Samen zouden deze drie portefeuilles theoretisch ongeveer 2,9 gigawatt aan zonnecapaciteit op daken kunnen ondersteunen. In termen van energieproductie zou dit in Europa ruwweg drie tot drieënhalf terawattuur elektriciteit per jaar kunnen opwekken. Die hoeveelheid schone elektriciteit zou voldoende zijn om jaarlijks zevenhonderdduizend tot één miljoen huishoudens van stroom te voorzien. En deze berekening houdt slechts rekening met drie industriële spelers. Als we deze analyse uitbreiden naar de grootste logistieke vastgoedeigenaren in Europa, wordt het potentieel nog opmerkelijker. Prologis Europe alleen al beheert ongeveer drieëntwintig miljoen vierkante meter logistieke ruimte, wat neerkomt op ongeveer 2,3 gigawatt potentieel aan zonne-energie op het dak. Logicor volgt met ongeveer negentien miljoen vierkante meter, wat overeenkomt met ongeveer 1,9 gigawatt. CTP's portfolio van ongeveer veertien punt zes miljoen vierkante meter vertegenwoordigt ongeveer 1,46 gigawatt. SEGRO zou met tien negen miljoen vierkante meter ongeveer 1,09 gigawatt kunnen ondersteunen. GLP Europe voegt ongeveer 1,02 gigawatt toe en WDP draagt nog eens 0,87 gigawatt bij. Samen vertegenwoordigen deze zes bedrijven meer dan zesentachtig miljoen vierkante meter logistieke ruimte en ruwweg 8,65 gigawatt aan theoretisch potentieel aan zonne-energie op daken.

Uiteraard vertegenwoordigen deze getallen de theoretische capaciteit. Werkelijke installaties zijn meestal iets lager vanwege dakramen, dakapparatuur, brandgangen, structurele beperkingen en oriëntatie. Maar zelfs als slechts een deel van dit potentieel zou worden geïmplementeerd, zou de impact enorm zijn. Nog belangrijker is dat de economische aspecten al kloppen. Een van de grootste misvattingen over de integratie van hernieuwbare energie in vastgoed is dat het een extra kostenpost vormt voor ontwikkelaars en investeerders. In werkelijkheid is het tegenovergestelde steeds meer waar. Eigenaren van logistiek vastgoed kunnen hun dakoppervlakken verhuren aan exploitanten van hernieuwbare energie zoals Greenvolt, waardoor een extra inkomstenstroom ontstaat zonder operationele complexiteit. Tegelijkertijd krijgen huurders toegang tot lokaal geproduceerde groene stroom tegen lagere kosten, wat de concurrentiepositie van het gebouw verbetert en de huurdersbinding versterkt. Lagere operationele energiekosten, extra inkomsten uit dakleasing en een sterkere reputatie op het gebied van duurzaamheid dragen allemaal bij aan een beter rendement op de investering van het gebouw. De technische oplossingen bestaan al en hoeven niet ten koste te gaan van de winstgevendheid. Ze verbeteren het.

Tijdens een van mijn gesprekken op MIPIM stelde ik Wincel Kaufmann een eenvoudige vraag. Waarom wachten we tot de vogel in de boom beslist wanneer hij wil vliegen? We weten al dat energie en duurzaamheid essentieel zijn voor onze toekomst. Het zijn zowel levensredders als wereldredders omdat we allemaal dezelfde planeet delen. De logistieke sector bevindt zich in een unieke positie om bij te dragen aan deze transitie omdat de infrastructuur al bestaat. De daken zijn er, de technologie is beschikbaar en het economische model werkt. Misschien is de echte uitdaging niet technologisch of financieel, maar gewoon een kwestie van mentaliteit. De kans ligt al boven ons hoofd. Nu is het tijd voor de sector om zijn vleugels uit te slaan en te gaan vliegen.