En dit is waar. De nieuwbouw is toegenomen en er is nu meer aanbod op de markt dan een paar jaar geleden.

Op het eerste gezicht lijkt dit goed nieuws. Meer huizen betekent meer betaalbare prijzen. Maar de realiteit blijft complexer. Ondanks het grotere aanbod blijven veel van deze woningen buiten bereik van de meeste gezinnen.

En de verklaring ligt niet alleen in de markt. Het zit ook in de context waarin gebouwd wordt.

Bouwen in Portugal brengt tegenwoordig kosten met zich mee die voor buitenstaanders vaak niet zichtbaar zijn. Tussen lange vergunningen, leges, belastingen, financiële kosten en onzekerheid over deadlines, is het risico voor degenen die vastgoedprojecten promoten hoog. En aan dit risico hangt een prijskaartje.

Een ontwikkelaar draagt als eigenaar tijdens het hele proces kosten die in de loop der jaren zijn opgebouwd. Rente, belastingen, administratieve kosten en vertragingen. Dit alles wordt doorberekend in de uiteindelijke prijs van het huis.

Geconfronteerd met dit scenario wordt de beslissing bijna onvermijdelijk. Bouw daar waar het rendement het grootst is. In de meest gewilde gebieden, in de segmenten met de grootste koopkracht. Niet omdat de wil ontbreekt om het anders te doen, maar omdat het systeem zelf die richting op duwt.

En hier komt een punt om de hoek kijken waarover vaak weinig wordt gesproken. De rol van de staat.

In Portugal is de staat zeer beperkt aanwezig in de directe bevordering van huurwoningen of in gestructureerde oplossingen die helpen om de markt in evenwicht te brengen. Tegelijkertijd blijft de belastingdruk op vastgoedontwikkeling hoog, waardoor er minder ruimte is om meer betaalbare projecten te ontwikkelen.

Als we naar andere sectoren kijken, vinden we interessante voorbeelden. In de detailhandel of logistiek is het model duidelijk. Wie investeert in logistieke parken of commerciële ruimtes, doet dat op basis van langetermijncontracten. Huurcontracten van 15 of 20 jaar die voorspelbaarheid, stabiliteit en rendement garanderen.

De ontwikkelaar is niet gericht op de activiteit van de huurder. Hij richt zich op het vastgoed en de winstgevendheid ervan op lange termijn.

De vraag die rijst is eenvoudig. Waarom geen logica toepassen die vergelijkbaar is met die voor woningen?

Als er gunstigere fiscale voorwaarden zouden zijn, gekoppeld aan duidelijke verbintenissen, zou het mogelijk zijn om een ander model te creëren. Ontwikkelaars die projecten ontwikkelen die gericht zijn op lange termijn verhuur, met belastingvoordelen in ruil voor betaalbare huren en contractuele stabiliteit.

Dit zou een nieuw segment in de markt kunnen creëren. Niet alleen huizen om te verkopen, maar huizen om in te wonen met voorspelbaarheid. Een model waarbij de investeerder zekerheid heeft en de bewoner toegang.

Tegelijkertijd zou het de druk verlichten op de aankoop van een woning, die vandaag de dag voor velen nog steeds de enige optie is.

Natuurlijk vereist dit visie en coördinatie. Het vereist consistent overheidsbeleid, fiscale stabiliteit en efficiëntere processen. Maar bovenal moet erkend worden dat de markt alleen niet alles oplost.

Wat we nu meemaken is geen gebrek aan constructie. Het is een mismatch tussen wat er wordt gebouwd en wat er nodig is.

Portugal heeft nog steeds alle voorwaarden om zich op dit gebied te ontwikkelen. Er is capaciteit, er is interesse en er is ervaring. Wat misschien ontbreekt, is een betere afstemming van de prikkels.

Want uiteindelijk gaat het niet alleen om meer bouwen.

Het gaat erom beter te bouwen, met evenwicht, en ervoor te zorgen dat de toegang tot huisvesting niet alleen afhangt van wie het meest kan betalen, maar van een systeem dat voor iedereen werkt.