Pomimo wyzwań, takich jak konflikt w Ukrainie/Rosji, szoki energetyczne i podnoszenie stóp przez banki centralne, rynek nieruchomości w Portugalii osiąga dobre wyniki. Inwestycje komercyjne przekroczyły poprzedni rekord, przy czym 80% wolumenu pochodzi od inwestorów międzynarodowych, natomiast rynek mieszkaniowy osiągnął kolejny rekordowy poziom. Sektor detaliczny również się ożywił, a wolumen sprzedaży osiągnął poziom sprzed COVID. Ponadto rynek boryka się ze strukturalną niedostateczną podażą, co prowadzi do skoków cen i ograniczeń w dostępności mieszkań. Perspektywy na 2023 r. pozostają pozytywne, przy czym podstawy rynku w Portugalii pozostają silne, a inwestorzy dysponują znaczną ilością płynności do rozlokowania.

Gospodarka portugalska odnotowała silny wzrost w 2022 r. i w pierwszej połowie 2023 r., głównie dzięki odbiciu w branży turystycznej i wzrostowi eksportu usług. Jednak zakłócenia w globalnych łańcuchach dostaw, zwłaszcza na rynkach energetycznych i żywnościowych, spowodowane konfliktem na linii Ukraina/Rosja, doprowadziły do spowolnienia wzrostu PKB. Niemniej jednak prognozy na najbliższe lata ulegają stopniowej poprawie. Stopa bezrobocia pozostała stabilna, ale nieco powyżej poziomów sprzed pandemii, przy czym wzrost zatrudnienia spowalnia, a wolne miejsca pracy osiągnęły historyczny poziom w II kwartale 2022r.

Segment wielorodzinny w Portugalii ma silne podstawy rynkowe, w tym przystępność cenową w nabywaniu domów i wzrost międzynarodowego popytu ze strony ekspatów. Wraz z rosnącą atrakcyjnością Portugalii i jej uniwersytetów dla studentów zagranicznych (+50% 2021 vs. 2016) i wzrostem mobilności studentów krajowych (+10% 2021 vs. 2016), sektor zakwaterowania studenckiego również osiąga dobre wyniki, z wysokim poziomem obłożenia.

Pomimo zmagania się z trudnym okresem pandemii, sektor hotelowy wykazał wyraźne oznaki ożywienia w 2022 r., z ogólnym pozytywnym wynikiem kontynuowanym w 2023r.

Nawet jeśli ograniczenia Covid-19 w pierwszym kwartale 2022 roku wpłynęły na sektor, hotele zdołały wykazać się wysoką dynamiką. Poprawiła się jakość aktywów, a hotele 5-gwiazdkowe stanowiły ponad 23% wszystkich otwarć w 2022 roku. Nastąpiło znaczne ożywienie popytu międzynarodowego, który powrócił do wartości z 2019 roku, stanowiąc około 40% całkowitej liczby gości. Zarejestrowano ciągłe zainteresowanie ze strony zarówno międzynarodowych, jak i krajowych inwestorów instytucjonalnych, przy czym stopy kapitalizacji pozostały odporne ze względu na niedobór istniejącej podaży, niezdolnej do reagowania na rosnący popyt. Wreszcie szacuje się, że perspektywy dla sektora są dobre, a Portugalia nadal jest postrzegana jako referencyjny kierunek turystyczny.

Rynek mieszkaniowy w Portugalii odnotował dobre wyniki w 2022 r., przy czym wysoki popyt i niska podaż spowodowały wzrost cen, który utrzymał się w 2023r.

JLL szacuje, że będzie to najlepszy rok w historii pod względem transakcji sprzedaży, z oczekiwaną liczbą 168 000 sprzedanych lokali i wolumenem sprzedaży na poziomie 30-31 mld euro. Rynek napędzany jest zarówno przez popyt krajowy, jak i międzynarodowy, przy czym nabywcy zagraniczni odpowiadają za 6% udziału w rynku, ale 11% wolumenu sprzedaży. Inwestycje amerykańskie w Portugalii wykazały ogromny wzrost, przy czym Stany Zjednoczone są obecnie wiodącym krajem inwestującym w Portugalii, patrząc na wnioski o Złotą Wizę. W porównaniu z tym samym okresem 2021 roku, inwestycje amerykańskie wzrosły ponad trzykrotnie.


Rynek nabywania domów w Portugalii stał się bardziej zrównoważony, a kredyty mieszkaniowe stanowią 50% wolumenu mieszkań. Pomimo bardziej restrykcyjnych warunków udzielania kredytów hipotecznych, na rynku odnotowano wzrost zasobów kredytów hipotecznych. Jednak brak podaży i bardziej rygorystyczna dostępność kredytów hipotecznych spowodowały ograniczenia w zakresie dostępności cenowej dla klasy średniej, stwarzając szansę na rozwój rynku najmu. Oczekuje się, że ceny pozostaną wysokie, ponieważ w perspektywie średnioterminowej nie przewiduje się wzrostu zapasów. JLL spodziewa się, że w okolicach Lizbony i Porto pojawi się więcej nowych projektów mieszkaniowych, stanowiących dobrą okazję inwestycyjną ze względu na konkurencyjne ceny.

Podsumowując, portugalski rynek nieruchomości wykazał w ostatnich latach silny i stabilny wzrost, przy czym popyt na nieruchomości w popularnych rejonach, takich jak Lizbona, Porto i region Algarve, utrzymuje się na wysokim poziomie. Dodatkowo Portugalia oferuje korzystny system podatkowy dla zagranicznych inwestorów, w tym program Non-Habitual Residency, który zapewnia zwolnienia podatkowe dla zagranicznych rezydentów na okres 10 lat. Raport JLL pokazuje, że Portugalia stała się w ostatnich latach popularną destynacją turystyczną, do której co roku przyjeżdżają miliony turystów. Pomimo niedawnego wzrostu na portugalskim rynku nieruchomości, ceny pozostają konkurencyjne w porównaniu z innymi krajami europejskimi, co czyni go atrakcyjną opcją dla inwestorów poszukujących niedrogich nieruchomości z silnym potencjałem wzrostu.