Dekret ten wprowadził istotną zmianę w modelu zarządzania AL: decentralizację uprawnień na rzecz gmin. Od tego momentu to władze lokalne będą decydować - zgodnie ze specyfiką swojego terytorium - czy, gdzie, w jaki sposób i na jakich warunkach można prowadzić wynajem krótkoterminowy. Pozornie logiczne rozwiązanie, które jednak może rodzić inne problemy.

Lizbona była pierwszą, która podjęła działania i być może najbardziej emblematycznym przykładem tego nowego etapu. W listopadzie 2024 r. gmina zawiesiła na sześć miesięcy (z możliwością przedłużenia) zezwolenie na rejestrację nowych jednostek AL we wszystkich parafiach, w których wskaźnik jednostek AL jest równy lub wyższy niż 2,5% całkowitej liczby stałych mieszkań. Działaniu temu towarzyszyło otwarcie konsultacji publicznych w celu przeglądu Miejskich Przepisów dotyczących Najmu Krótkoterminowego, których propozycje wykraczają daleko poza zwykłą kontrolę administracyjną: proponują one gruntowne przeprojektowanie mapy zezwoleń i zakazów w mieście.

Wśród proponowanych środków jest utworzenie bezwzględnych i względnych stref zamkniętych, z kryteriami opartymi na gęstości AL na parafię. W strefach bezwzględnych (≥5%) nowe rejestracje byłyby całkowicie zakazane. W strefach względnych (od 2,5% do 5%) byłyby one dozwolone tylko w wyjątkowych przypadkach. Ponadto gmina Lizbona proponuje ograniczenie możliwości przenoszenia rejestracji w niektórych obszarach, a także uniemożliwienie lokalom posiadającym licencję AL prowadzenia działalności uzupełniającej, takiej jak handel detaliczny lub gastronomia.

Propozycje te rodzą kilka pytań. Pierwszym i najbardziej oczywistym jest zakres, w jakim model zdecentralizowany jest wykorzystywany do ponownego wprowadzenia, za pośrednictwem gmin, środków, które ustawodawca krajowy zdecydował się uchylić. Innymi słowy, jeśli uchylenie "Mais Habitação" miało na celu przywrócenie stabilności i zaufania do sektora, wykonywanie nowych uprawnień lokalnych może w praktyce zniweczyć ten efekt, przywracając poczucie niepewności prawnej.

Drugą kwestią jest fragmentacja krajowego systemu prawnego. Jeśli każda gmina zastosuje inne kryteria - takie jak proporcje, uzupełniające się zastosowania, ograniczenia w przenoszeniu rejestracji - wówczas operatorzy posiadający nieruchomości w różnych obszarach kraju staną w obliczu labiryntu regulacyjnego, z zasadami, terminami i ograniczeniami, które różnią się w zależności od gminy. Liczne ramy lokalne, nieskoordynowane i potencjalnie niestabilne, stanowią rzeczywiste ryzyko dla podmiotów inwestujących w tym sektorze. Nawet inwestorzy instytucjonalni, którzy są bardziej elastyczni, będą mieli trudności z zarządzaniem portfelami rozproszonymi po całym kraju. Decentralizacja, bez koordynacji i wspólnych zasad przewodnich, może stać się nowym źródłem niestabilności.

Pomysł dostosowania przepisów do lokalnych realiów nie jest bezzasadny. Nikt nie kwestionuje, że Lizbona stoi w obliczu innej presji mieszkaniowej niż miasto na wsi, gdzie gęstość zaludnienia i popyt turystyczny są znacznie niższe. Ale kiedy autonomia miasta zamienia się w systematyczne i nieskoordynowane ograniczenia, negatywne skutki są nieuniknione. Sektor AL składa się w dużej mierze z małych właścicieli i indywidualnych inwestorów, którym brakuje struktury lub zasobów do ciągłego monitorowania, analizowania i dostosowywania się do ciągle zmieniających się przepisów

Należy zauważyć, że w ciągu ostatniej dekady AL była jedną z sił napędowych regeneracji obszarów miejskich w Portugalii. Wiele z dzisiejszych pustych lub zniszczonych nieruchomości zostało odrestaurowanych dzięki temu modelowi biznesowemu. Prawdą jest, że gwałtowny wzrost aktywności wzbudził uzasadnione obawy, szczególnie w zakresie dostępu do mieszkań dla mieszkańców i równowagi w dzielnicach. Obawy te muszą być jednak rozwiązywane za pomocą proporcjonalnych i przewidywalnych środków - a nie kolejnych cykli zakazów i liberalizacji, które podważają zaufanie inwestorów i dyskredytują politykę publiczną.

Decentralizacja jest szansą samą w sobie: umożliwia dostosowanie polityki lokalnej do specyfiki terytorium, dając gminom głos i promując bardziej odpowiednie rozwiązania. Jednak decentralizacja bez koordynacji oznacza przeniesienie problemu bez jego rozwiązania. Dziś stawką jest to, czy Portugalia zmierza w kierunku jasnych, stabilnych i sprawiedliwych ram AL, czy też będzie nadal wahać się między nadmiernymi ograniczeniami a krótkimi liberalizacjami, pod wpływem nacisków politycznych lub krótkoterminowych wyobrażeń.

Aby decentralizacja zadziałała, konieczne jest zdefiniowanie minimalnych krajowych wytycznych, które posłużą jako podstawa działań miejskich. Obiektywne kryteria dotyczące tego, co stanowi presję miejską, skuteczne instrumenty monitorowania i minimalne gwarancje dla operatorów w sektorze są niezbędne, aby uniknąć arbitralności i zapewnić, że AL pozostanie ważną częścią gospodarki narodowej.

Podsumowując, wynajem krótkoterminowy przechodzi nową fazę, charakteryzującą się większą autonomią lokalną, ale także ponowną niepewnością. Jeśli decentralizacji nie towarzyszą jasne zasady przewodnie i krajowa spójność, może ona stać się pożywką dla pochopnych i nieskoordynowanych decyzji. Do ustawodawcy, gmin i operatorów należy teraz znalezienie równowagi, która zapewni przewidywalność, ochronę inwestycji i zaspokoi rzeczywiste potrzeby społeczności i sektora. Stawką jest nie tylko przyszłość AL, ale także wiarygodność mieszkalnictwa publicznego i polityki turystycznej w Portugalii.

Maria do Rosário Tavares de Pina, Associate ds. nieruchomości w kancelarii CCA.

www.getg oldenvisa.com