Istnienie "poważnego kryzysu mieszkaniowego" zostało potwierdzone w propozycji budżetu państwa na 2026 r. (OE2026), a rząd wskazuje na rozwiązanie w postaci ograniczenia "rosnących cen, co wiąże się przede wszystkim ze zdecydowanym wzrostem podaży mieszkań".

W dokumencie przedstawionym przez ministra stanu i finansów Joaquima Mirandę Sarmento w Ministerstwie Finansów uwzględniono szereg środków związanych z sektorem nieruchomości i mieszkalnictwa. Został on już dostarczony do parlamentu.

Warto zauważyć, że propozycja budżetu państwa na 2026 r. zostanie omówiona i poddana pod głosowanie w ogólnych warunkach między 27 a 28 października. Ostateczne głosowanie globalne zaplanowano na 27 listopada, po debacie nad szczegółami.

Kryzys mieszkaniowy

Rząd Luísa Montenegro zobowiązał się na przykład do zapewnienia 59 000 mieszkań w ciągu najbliższych sześciu lat, przy czym 33 000 nowych mieszkań ma zostać zbudowanych dzięki finansowaniu z Planu Odbudowy i Odporności (RRP). Ponadto, w następstwie niedawno podpisanej umowy z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym (EBI), planowana jest budowa 12 000 nowych domów, które będą częścią programu wsparcia wynajmu.

Jeśli chodzi o przystępne cenowo mieszkania, do 2026 r. planowane są inwestycje w wysokości 930 mln euro w publiczne programy promocji i rehabilitacji, mające na celu zakwaterowanie 22 000 osób.

Na froncie podatkowym rząd ogłosił już obniżenie do 6% stawki VAT na budowę domów na sprzedaż lub wynajem po "umiarkowanych" cenach (2300 euro miesięcznie za wynajem i 648 000 euro za budowę na wynajem).

Na rynku wynajmu odliczenie IRS dla "umiarkowanych" czynszów ma wzrosnąć do 900 euro, a także obniżenie stawki IRS z 25% do 10% od umów najmu domów o wartości do 2300 euro miesięcznie.

Ogłoszono również koniec podatku od zysków kapitałowych IRS od sprzedaży domów, gdy dochody są reinwestowane w nieruchomości na wynajem po "umiarkowanych" cenach, oraz tymczasowe zwolnienie z podatku od przeniesienia własności nieruchomości komunalnych (IMT) i podatku od nieruchomości komunalnych (IMI) dla tego samego rodzaju nieruchomości.

Aktywa państwowe

Rząd chce przenieść własność wszystkich prywatnych nieruchomości wiejskich z państwa na gminy, "nie wymagając żadnej rekompensaty", w celu zmniejszenia ryzyka pożarów. Zgodnie z dokumentem "państwo jest właścicielem około 43 000 nieruchomości wiejskich", a oprócz tego kolejne 65 000 jest zarejestrowanych na rzecz państwa, "ponieważ nie mają znanego właściciela".

W odniesieniu do zarządzania nieruchomościami państwa, którego całkowity budżet na 2026 r. wynosi 852 mln euro, rząd stwierdza, że "własność wszystkich nieruchomości wiejskich włączonych do prywatnej domeny państwa i zarejestrowanych w rejestrze gruntów w imieniu państwa zostanie przeniesiona na odpowiednie gminy, bez konieczności wypłaty odszkodowania, w celu promowania ponownego wykorzystania odpowiednich nieruchomości, złagodzenia ryzyka pożaru oraz zarządzania bliskością i spójnością".

Nieruchomości wiejskie

Jeśli chodzi o rejestr nieruchomości wiejskich oraz system użytkowania i monitorowania gruntów, w ramach inwestycji strukturalnych w rolnictwie i leśnictwie, rząd szacuje inwestycje na milion euro w 2026 r., zauważając, że w 2024 r. było to 17 mln euro, a w tym roku 60 mln euro.

"Priorytetem będzie rejestracja, aktualizacja i konsolidacja inwentaryzacji majątku państwowego, a także spieniężenie i zwiększenie wartości jedynego składnika aktywów Consest - Promoção Imobiliária, S.A.", czytamy w raporcie z propozycji budżetu państwa na 2026 rok.

Miejskie plany zagospodarowania przestrzennego

Aby promować "zintegrowaną i zrównoważoną wizję terytorium", którą szacuje się na 75 mln euro do 2026 r., istnieje perspektywa zatwierdzenia regionalnych programów zagospodarowania przestrzennego, a także przeglądu miejskich planów zagospodarowania przestrzennego (PDM).

"Uznając potrzebę większej elastyczności w procesach planowania miejskiego, rząd zamierza uprościć i zmniejszyć biurokrację w mechanizmach przeglądu PDM, ułatwiając ich dostosowanie do nowych realiów społecznych, gospodarczych i środowiskowych" - czytamy w dokumencie.

Propozycja sugeruje również konsolidację zintegrowanego systemu katastralnego, "aby zagwarantować skuteczną wiedzę na temat własności i użytkowania gruntów", wskazując, że "integracja między rejestrem nieruchomości a rejestrem gruntów uprości to rejestrację nieruchomości, zapobiegnie konfliktom, ułatwi planowanie i stworzy korzystniejsze warunki dla inwestycji i wzrostu wartości gruntów".

33,8% alokacji budżetowej

Program Infrastruktura i Mieszkalnictwo, obejmujący łącznie 116 projektów, jest największą pozycją budżetową w propozycji budżetu państwa na 2026 r., z alokacją w wysokości 5 841,1 mld euro, co stanowi 33,8% całości.

Krajowe finansowanie programu wynosi 4 961,9 mld euro, z czego 1 028 mln euro będzie pochodzić z dochodów podatkowych. Finansowanie europejskie wyniesie 879,2 mln euro, z czego 769,8 mln euro będzie pochodzić z RRP.

Najważniejsze punkty tego programu obejmują projekty związane z koncesjami, budową, przekwalifikowaniem i utrzymaniem sieci kolejowej i drogowej, zarządzane przez Infraestruturas de Portugal, S.A.(IP), oraz program wsparcia dostępu do mieszkań - pierwsze prawo i przystępne cenowo mieszkania, zarządzany przez IHRU, I.P..

W ramach inwestycji strukturalnych administracji centralnej wydatki na fundusze mieszkaniowe IHRU wyniosą w przyszłym roku prawie 1,2 mld euro. Największa część, około 800 mln euro, jest przeznaczona na programy wsparcia dostępu do mieszkań.

Publiczne zasoby mieszkaniowe w przystępnych cenach otrzymają 360 mln euro, zasoby mieszkaniowe w sytuacjach kryzysowych otrzymają 28 mln euro, a rehabilitacja zasobów mieszkaniowych otrzyma 10 mln euro.

Priorytetem rządu jest budowa 59 000 mieszkań komunalnych, ustanowienie partnerstw publiczno-prywatnych na wolnych nieruchomościach państwowych z potencjałem mieszkaniowym oraz wprowadzenie pakietów nieruchomości na rynek dla inwestorów, w szczególności poprzez "koncesje", począwszy od "nieruchomości zwolnionych przez koncentrację ministerstw i podmiotów w Kampusie XXI".

Jeśli chodzi o licencje miejskie, rząd zobowiązał się do uproszczenia, ograniczenia biurokracji i usprawnienia procesów. Jeśli chodzi o rynek wynajmu, rząd obiecuje:

- Przegląd miejskiego systemu wynajmu, gwarantując właścicielom prawo do rozwiązania umów w przypadku niezgodności;

- Zmianę programów wynajmu, w szczególności przystępnych cenowo programów wynajmu, poprzez model kontraktów inwestycyjnych typu build-to-rent w celu przyciągnięcia prywatnych inwestycji;

- Racjonalizacja wszystkich publicznych programów pomocy w wynajmie.

Zwolnienia podatkowe

Propozycja budżetu państwa na 2026 r. obejmuje również 2% aktualizację przedziałów podatkowych IMT, zwiększając zwolnioną z podatku wartość domu dla młodych ludzi o około 6 500 euro do około 330 500 euro. Kolejny przedział, nadal objęty IMT Jovem (IMT dla młodzieży), który podlega stawce 8%, wzrasta z 648 022 EUR do 660 982 EUR.

IMT Jovem (Youth IMT), dla przypomnienia, zaczął być wdrażany w sierpniu 2024 r., zapewniając zwolnienie. Łączna kwota tego podatku, opłaty skarbowej i opłat rejestracyjnych dla domów o wartości do 316 000 EUR, która w tym roku wzrosła do 324 058 EUR.

Po przekroczeniu limitu zwolnienia, krańcowa stawka IMT w wysokości 8% ma zastosowanie do kwoty 648 022 EUR. Powyżej tej kwoty nie ma zwolnienia ani z IMT, ani z opłaty skarbowej (IS).

W związku z tym w przyszłym roku dom o wartości 600 000 EUR będzie podlegał 0% stawce IMT i opłacie skarbowej do kwoty 330 539 EUR oraz 8% stawce podatku od części pomiędzy tą wartością a ceną zakupu.

Dla osób, które kupują dom nieobjęty tym środkiem (ponieważ mają ponad 35 lat lub są już właścicielami nieruchomości mieszkalnej lub jej części), budżet państwa na 2026 r. również wprowadza zmiany, ze zwolnieniem z IMT przy zakupie domu o cenie do 106 346 EUR.