Wiele mówi się o cenach, spekulacjach i ryzyku bańki, ale jest coś, co rzadko się podkreśla: większość portugalskich zasobów mieszkaniowych nadal należy do samych Portugalczyków. To właśnie ta powszechna własność pozwoliła wielu rodzinom skorzystać z aprecjacji nieruchomości, sprzedając stary dom, aby poprawić warunki życia i zapewnić wygodniejszą przyszłość swoim dzieciom.

Prawda jest taka, że Portugalia zawsze była krajem właścicieli, a nie najemców. Tylko Polska przewyższa odsetek gospodarstw domowych posiadających dom. I nie stało się to przypadkiem. Przez dziesięciolecia wynajem był karany przez niewłaściwą politykę: nieodpowiednie podatki, zamrożone czynsze, brak pewności prawnej dla wynajmujących oraz powolny i biurokratyczny proces licencjonowania, który spowolnił podaż nowych mieszkań. Rezultat był nieunikniony: strukturalny niedobór mieszkań i ciągły wzrost cen.

Narodowy Instytut Statystyki potwierdza to, co wszyscy odczuwamy w terenie. W drugim kwartale tego roku mediana ceny domu przekroczyła 2000 euro za metr kwadratowy, przy rocznym wzroście o 19%, najwyższym od początku serii statystycznej. Komisja Europejska oblicza, że rynek portugalski jest przewartościowany o około 35%, co stanowi najwyższy wzrost odnotowany w 2024 r. wśród wszystkich krajów Unii Europejskiej.

Ale czy jest to oznaka bańki mieszkaniowej, która wkrótce pęknie? Nie wszyscy się z tym zgadzają. Bank Portugalii, a także kilku ekspertów z branży, podkreśla, że zjawisko to wynika głównie z braku podaży, a nie spekulacji. W latach 2014-2024 nominalne ceny domów wzrosły o ponad 200%, ale liczba dostępnych nieruchomości nie nadążała za tą ewolucją.

Głównym problemem jest dostęp do mieszkań. Rodziny o średnich dochodach są coraz bardziej oddalone od rynku, a ciężar rat mieszkaniowych przekracza w niektórych przypadkach 40% miesięcznego dochodu. Mimo to dane pokazują, że niespłacalność kredytów hipotecznych spadła do historycznie niskich poziomów, z zaledwie 0,2% kredytów przeterminowanych w 2025 roku.

Prawdziwym ryzykiem nie jest upadek, ale wykluczenie. Kraj, który nie gwarantuje przystępnych cenowo mieszkań dla młodych ludzi i wykwalifikowanych pracowników, naraża na szwank swoją przyszłość. I tutaj odpowiedzialność jest zbiorowa: przechodzi przez państwo, gminy, banki i tych, którzy inwestują i budują.

Przyczyny są dobrze zidentyfikowane. Brakuje planowania urbanistycznego, zachęt do odbudowy i spójnej polityki fiskalnej. Podatek VAT od budownictwa pozostaje przeszkodą, a przemysł nie przyjął jeszcze w pełni modernizacji i industrializacji procesów, w tym budownictwa modułowego i zrównoważonego. Z drugiej strony, wiele gmin tkwi w przestarzałych przepisach i praktykach licencyjnych, których ukończenie zajmuje lata.

Portugalia potrzebuje zintegrowanej i długoterminowej wizji. Komisja Europejska zaleca politykę, która zwiększa podaż, promuje budownictwo socjalne i reformuje użytkowanie gruntów. Obecnie tylko 1,1% portugalskich zasobów mieszkaniowych jest własnością publiczną, co stanowi połowę wartości odnotowanej w 2010 roku. Bez znacznego zwiększenia tej liczby, nierównowaga między popytem a podażą będzie się nadal pogłębiać.

Nowy prezes Banku Portugalii, Álvaro Santos Pereira, przypomniał niedawno, że "trzeba zrobić więcej". I ma rację. Konieczne jest budowanie więcej, inteligentnie i szybko, a także uwolnienie sektora z kajdan, które sprawiają, że jest on powolny i kosztowny. Rola władz lokalnych jest w tym równaniu fundamentalna. Gminy muszą być aktywną częścią rozwiązania, a nie problemu.

Portugalia nie stoi w obliczu bańki, ale kryzysu dostępności i wizji. Jako kraj musimy dokonać wyboru między dalszym traktowaniem mieszkalnictwa jako kwestii chwilowo pilnej a uczynieniem z niego krajowego priorytetu. Mamy zasoby, talent i doświadczenie w branży. Brakuje nam tylko odwagi, by działać w sposób skoordynowany i nowoczesny.

Ponieważ dom jest czymś więcej niż dobrem ekonomicznym. To centrum życia, przestrzeń, w której buduje się przyszłość. A kraj, który nie gwarantuje mieszkań swoim obywatelom, ryzykuje utratę gruntu, na którym opiera się jego rozwój.