Przez cały 2025 r. portugalski rynek nieruchomości utrzymywał trajektorię wzrostową, choć z różnymi zachowaniami między segmentami zakupu i wynajmu. Zakup domu stał się znacznie droższy, podczas gdy czynsz wzrósł bardziej umiarkowanie w skali kraju, ale ze znacznymi wzrostami w kilku obszarach poza głównymi ośrodkami miejskimi.

W segmencie sprzedaży średnia ogłoszona cena wzrosła z 350 000 euro w 2024 r. do 420 000 euro w 2025 r., co oznacza roczny wzrost o +20%, odpowiadający wzrostowi o około 70 000 euro. Wzrost ten miał miejsce w większości kraju i odzwierciedla połączenie niedoborów podaży, utrzymującego się popytu i strukturalnej aprecjacji na różnych rynkach regionalnych.

W przypadku czynszów średnia krajowa wartość wzrosła z 1250 euro do 1300 euro, co przekłada się na bardziej ograniczony wzrost o +4% (+50 euro w porównaniu do 2024 r.). Pomimo tego umiarkowanego zróżnicowania w agregacie krajowym, dane ujawniają znaczące zmiany presji rynkowej, z wyraźniejszymi wzrostami w dzielnicach, które w przeszłości miały bardziej przystępne czynsze.

Wynajem nieruchomości

W 2025 r. wzrost czynszów był mniej skoncentrowany w dużych centrach i bardziej widoczny na rynkach pośrednich i peryferyjnych. Guarda wyróżniała się jako dzielnica o najwyższym rocznym wzroście, a średnia wartość wzrosła o 31%, z 400 euro do 525 euro. São Miguel na Azorach również odnotowało znaczny wzrost o 25%, z 800 euro do 1000 euro.

Na północy Vila Real wykazała jedną z najwyższych aprecjacji w kraju, ze wzrostem o 22%, z 490 do 600 euro, podczas gdy Bragança wzrosła o 15%, do 550 euro. Aveiro utrzymało bardziej umiarkowaną trajektorię wzrostu (+6%, do 900 euro), podczas gdy Porto było jedną z niewielu dzielnic, które odnotowały roczny spadek, z 1200 euro do 1150 euro.

W regionie centralnym, oprócz Guardy, Santarém odnotował 7% wzrost, osiągając 800 euro, a Leiria wzrosła do 827,5 euro (+3%). Lizbona, mimo że pozostaje najdroższą dzielnicą w kraju pod względem wynajmu, wykazała praktycznie stabilną ewolucję, z rezydualną zmiennością +0,3%, oscylującą na poziomie 1 655 euro, sygnalizując stabilizację na wysokich poziomach.

Na południu presja na czynsz pozostała szczególnie widoczna w Faro, gdzie średnia wartość wzrosła o 14%, z 1 100 euro do 1 250 euro, oraz w Évorze, która odnotowała wzrost o 13,5%, do 965 euro. Z drugiej strony, Beja wykazała niewielki roczny spadek (-3%), podczas gdy Setúbal i Portalegre pozostały stabilne.

Na wyspach Madera umocniła swoją pozycję wśród najdroższych rynków w kraju, a średnia wartość czynszu wzrosła o 10% do 1650 euro, podczas gdy kilka wysp utrzymało stabilne wartości przez cały rok.

Sprzedaż nieruchomości

Na rynku zakupów aprecjacja była bardziej intensywna i powszechna. Lizbona pozostała najdroższą dzielnicą na kontynencie, a średnia ogłoszona cena wzrosła o 30%, z 499 000 EUR do 650 000 EUR, co stanowi bezwzględny wzrost o 151 000 EUR.

Również w regionie centralnym Santarém wyróżnił się 30% wzrostem, z 185 000 EUR do 240 000 EUR, podczas gdy Coimbra wzrosła o 24% do 260 000 EUR. Leiria i Viseu również odnotowały znaczne wzrosty, wzmacniając trend aprecjacji poza głównymi ośrodkami metropolitalnymi.

Na południu wzrost pozostał solidny. Beja odnotowała jeden z najwyższych wzrostów w kraju (+30%), rosnąc z 145 000 EUR do 189 000 EUR, podczas gdy Portalegre wzrósł o 21% do 120 000 EUR. Faro umocniło swoją pozycję wśród najdroższych rynków, ze średnią ceną sięgającą 530 000 euro (+19%), a Setúbal zyskał na wartości 20%, osiągając poziom 460 000 euro.

Na północy, Braga (+17%) i Aveiro (+16%) przewodziły regionalnym wzrostom cen, podczas gdy Porto wzrosło o 13% do 404 250 euro, pozostając najdroższą dzielnicą w regionie. Bragança była jedyną dzielnicą w kraju, która odnotowała roczny spadek średniej ceny sprzedaży (-5%), osiągając poziom 115 000 euro.

W regionach autonomicznych ewolucja średnich cen charakteryzowała się znacznymi wzrostami na rynkach o największej wadze i dynamice. Wyspa Madera odnotowała wzrost o +19%, z 485 000 EUR do 575 000 EUR, podczas gdy Porto Santo wykazało wzrost o +37%, osiągając 480 000 EUR. São Miguel wyróżnił się wzrostem o +35%, osiągając 390 000 euro. Wyniki te odzwierciedlają połączenie stałego popytu, atrakcyjności turystycznej i strukturalnych ograniczeń podaży, które nadal wywierają presję na średnie ceny ogłaszane na głównych rynkach wyspiarskich.

"Dane z 2025 r. pokazują nam coraz bardziej rozdrobniony i nierówny rynek, na którym presja na zakup pozostaje wysoka, zmuszając popyt do redystrybucji na inne terytoria. Aprecjacja nie jest już zjawiskiem występującym wyłącznie w dużych ośrodkach miejskich i zaczyna odzwierciedlać strukturalną zmianę w sposobie, w jaki Portugalczycy szukają domu, czy to z konieczności, czy też w celu dostosowania się do ograniczeń podaży" - podkreśla Tiago Ferreira, Head of Operations Real Estate Portugal, Imovirtual & OLX.

Coroczny barometr z 2025 r. potwierdza, że rynek nieruchomości znajduje się pod silną presją w segmencie zakupu, ze średnim wzrostem o +20%, oraz wynajmu, który rośnie bardziej powściągliwie, ale z wyraźnymi oznakami popytu przenoszącego się na tradycyjnie bardziej przystępne cenowo terytoria.

Ogólny odczyt wskazuje na coraz bardziej zróżnicowany rynek, na którym aprecjacja nie ogranicza się już do typowych dzielnic, a regionalne asymetrie nadal wpływają na ewolucję cen.