"Pomimo szumu regulacyjnego, Lizbona nadal oferuje atrakcyjne możliwości uzyskania dochodu dla inwestorów, którzy rozumieją, gdzie koncentruje się popyt" - mówi David Moura-George, dyrektor zarządzający Athena Advisers na Portugalię. "Dobrze zlokalizowane, profesjonalnie zarządzane apartamenty udowadniają, że wysokie zyski są nadal osiągalne, gdy produkt i model operacyjny są do siebie dopasowane".

Ten zakątek rynku plasuje się gdzieś pomiędzy butikowym hotelarstwem a konwencjonalnym kupnem na wynajem. Operatorzy łączą najlepsze apartamenty w ramach jednej platformy operacyjnej i zarządzają nimi zgodnie ze standardami hotelowymi, odzwierciedlając szerszą zmianę w podejściu kapitału do nieruchomości mieszkalnych w głównych miastach Portugalii. Zamiast polegać na indywidualnych właścicielach, nacisk kładzie się na skalę, spójność i profesjonalną realizację.

W niektórych projektach jest to sformalizowane poprzez specjalną strukturę rentowności najmu. Apartamenty "pod klucz" są dostarczane z profesjonalnym zarządzaniem wynajmem, co pozwala właścicielom uczestniczyć w rynku wynajmu bez bezpośredniego zaangażowania operacyjnego, przy jednoczesnym osiągnięciu rentowności netto do 6%.


Turystyka jako czynnik strukturalny
Ożywienie turystyczne w Portugalii od czasu pandemii było solidne, a Lizbona była wyraźnym beneficjentem. Miasto odnotowało nie tylko powrót popytu na europejskie city-breaki, ale także trwały wzrost liczby odwiedzających z Ameryki Północnej, dłuższych pobytów i mobilnych profesjonalistów z całego świata. Dynamika ta wspiera zarówno obłożenie, jak i ceny w górnej części rynku.

"Skład popytu uległ zmianie", wyjaśnia David Moura-George. "Obserwujemy mniej czysto uznaniowych wyjazdów weekendowych, a więcej pobytów mieszanych: osób pracujących zdalnie, przenoszących się tymczasowo lub łączących interesy z wypoczynkiem. Ta zmiana faworyzuje wysokiej jakości apartamenty zamiast tradycyjnych hoteli".

W przypadku profesjonalnie zarządzanych platform, różnica polega na profilu gościa. Popyt jest zazwyczaj mniej wrażliwy na cenę i bardziej zorientowany na usługi, z wyraźną preferencją dla przestrzeni, wzornictwa i elastyczności. W rezultacie apartamenty premium nadal osiągają dobre wyniki, nawet jeśli podaż wzrosła w innych częściach rynku.

Zwolennicy tego modelu twierdzą, że popyt ten ma charakter strukturalny, a nie cykliczny, u podstaw którego leży migracja związana ze stylem życia, praca zdalna i względna wartość Lizbony w porównaniu z innymi europejskimi stolicami. Podczas gdy liczba odwiedzających nieuchronnie się zmienia, wyniki w segmencie premium jak dotąd okazały się odporne.


Orientacyjny scenariusz wynajmu
W oparciu o cenę zakupu wynoszącą 1 072 000 EUR i przy założeniu finansowania na poziomie 70% wartości kredytu do wartości nieruchomości, przewiduje się, że nieruchomość będzie generować miesięczny dochód netto w wysokości około 2 720 EUR po uwzględnieniu kosztów operacyjnych i obsługi zadłużenia.

W tym scenariuszu kwota kredytu hipotecznego wyniosłaby 750 400 EUR. Szacowany miesięczny dochód z wynajmu, odpowiadający 6% rocznej stopie zwrotu i pomniejszony o opłaty operacyjne, wynosi 5 360 EUR. Zakłada się, że miesięczne spłaty kredytu hipotecznego wyniosą 2.640 euro, co daje szacunkowy miesięczny dochód netto z najmu w wysokości 2.720 euro.

Kalkulacja zakłada pięcioletni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w wysokości 2,90%, z 25-letnim okresem amortyzacji. Koszty ubezpieczenia hipotecznego są wyłączone, a udzielenie kredytu zależy od kwalifikowalności i zgody kredytodawcy.

"Przy odpowiedniej strukturze, liczby mogą być bardzo atrakcyjne" - mówi David Moura-George. "Przy konserwatywnej dźwigni finansowej i konkurencyjnym finansowaniu o stałym oprocentowaniu, aktywa generujące dochód w Lizbonie mogą nadal zapewniać solidne miesięczne nadwyżki".

Trzy struktury wynajmu, trzy podejścia
Inwestorzy rozważający Lizbonę zazwyczaj spotykają się z trzema szerokimi strategiami wynajmu.

Tradycyjny wynajem długoterminowy oferuje przewidywalność i proste zarządzanie, choć zwroty są zazwyczaj ograniczone przez przepisy i zasady ochrony najemców. W najlepszych lokalizacjach zyski są raczej stabilne niż spektakularne.

Niezależny wynajem krótkoterminowy w ramach systemu Alojamento Local może osiągnąć wyższy dochód brutto, szczególnie w centralnych lokalizacjach, ale wymaga praktycznego zarządzania i znajomości lokalnych wymogów zgodności. Ograniczenia dotyczące nowych licencji zwiększyły również wartość istniejących, dobrze pozycjonowanych zasobów.

Markowe, profesjonalnie zarządzane platformy wynajmu zajmują pośrednie miejsce. Właściciele zazwyczaj zawierają umowy o zarządzanie lub leasing zwrotny, delegując codzienne operacje w zamian za udział w przychodach lub z góry określoną strukturę zwrotu. Ich atrakcyjność polega na profesjonalnym marketingu, dynamicznych cenach i wydajności operacyjnej, które mogą przewyższać rozdrobnione jednostki zarządzane przez właścicieli, jeśli są dobrze wykonane.

"Każdy model wynajmu ma swoje miejsce, ale profesjonalnie zarządzane platformy oferują szczególnie zrównoważony profil ryzyka i zwrotu" - zauważa David Moura-George. "Łączą one potencjał dochodowy z prostotą operacyjną, co jest coraz bardziej atrakcyjne dla międzynarodowych inwestorów".


Realizacja liczy się bardziej niż nagłówki
Podobnie jak w przypadku każdej strategii skoncentrowanej na dochodzie, wyniki zależą w mniejszym stopniu od średnich rynkowych, a bardziej od jakości aktywów, lokalizacji i wyników operacyjnych. Najlepsze lokale, przemyślane projekty i doświadczeni operatorzy zazwyczaj odróżniają nieruchomości o wysokich wynikach od reszty rynku.

"Lizbona stała się rynkiem selektywnym, co w ostatecznym rozrachunku przynosi korzyści aktywom wysokiej jakości" - mówi David Moura-George. "Najlepsze lokalizacje, przemyślane projekty i doświadczeni operatorzy są nagradzani stałymi wynikami".

Zamiast eliminować niepewność, profesjonalnie zarządzane platformy dążą do jej redystrybucji: złożoność operacyjna jest obsługiwana centralnie, co pozwala inwestorom skupić się na alokacji kapitału i strukturze, a nie na codziennym zaangażowaniu. Dla wielu ten kompromis jest właśnie atrakcyjny.

Ukierunkowane możliwości
Generowanie do 111 000 euro rocznego dochodu z najmu w Lizbonie nie jest propozycją dla rynku masowego, ale pozostaje osiągalne w jasno określonym segmencie rynku. Wymaga to selektywności, realistycznych założeń i współpracy z operatorami, którzy rozumieją zarówno hotelarstwo, jak i nieruchomości mieszkaniowe.

"Dla inwestorów, którzy chcą być selektywni, Lizbona pozostaje bardzo atrakcyjnym rynkiem dochodowym" - podsumowuje David Moura-George. "Dzisiejsze możliwości polegają w mniejszym stopniu na spekulacjach, a bardziej na współpracy z odpowiednimi platformami w celu generowania trwałych, dobrze zarządzanych dochodów z najmu".

Dla inwestorów, którzy chcą skorzystać z napędzanej przez turystykę gospodarki wynajmu w Lizbonie bez kłopotów związanych z bezpośrednim zaangażowaniem operacyjnym, profesjonalnie zarządzane platformy wynajmu stanowią dojrzewającą i coraz bardziej ugruntowaną drogę.

Aby bardziej szczegółowo zapoznać się z tymi strategiami i zrozumieć, w jaki sposób dochód, wzrost kapitału i styl życia przenikają się na dzisiejszym rynku, dołącz do naszego nadchodzącego webinarium Inwestycje w nieruchomości w Lizbonie 2026: Kapitał, wzrost i styl życia.