Po dwóch latach dwucyfrowych wzrostów Portugalia była liderem aprecjacji nieruchomości mieszkaniowych w Europie. W 2024 r. ceny wzrosły o 11,5%. Do 2025 r. wzrosną o ponad 15%, czyli ponad dwukrotnie więcej niż średnia europejska. Obecnie, zgodnie z prognozami, oczekuje się, że wzrost spowolni do około 7% w tym roku i do między 5% a 5,5% w kolejnych dwóch latach. Mimo to Portugalia nadal będzie znajdować się w pierwszej trójce europejskich rynków pod względem wyceny.

Moim zdaniem nie jest to oznaka słabości. To oznaka dojrzałości.

To, co podtrzymuje ten rynek, to nie tylko entuzjazm. Ma to podłoże strukturalne. Popyt pozostaje solidny, napędzany zmianami demograficznymi, rosnącą liczbą gospodarstw domowych i utrzymującą się luką podażową. Europa może się starzeć, ale liczba potrzebnych domów rośnie szybciej niż liczba ludności. W Portugalii niedobór jest ewidentny. Na każde sześć sprzedanych domów oddawany jest do użytku jeden. Już sam ten fakt tłumaczy znaczną presję na ceny.

Jest jednak jeszcze jeden istotny fakt. Portugalski rynek jest obecnie uważany za jeden z najbardziej przewartościowanych w Europie. Nie oznacza to nadchodzącej bańki. Oznacza to, że dostępność jest pod presją, a przyszła równowaga będzie zależeć od zdolności do zwiększenia podaży, przyspieszenia wydawania pozwoleń i wzmocnienia budownictwa.

Jednocześnie inwestycje w nieruchomości wykazują zaufanie. W 2025 r. osiągnęły one poziom 2,8 mld euro, rosnąc o 22% w porównaniu z rokiem poprzednim i przekraczając średnią z ostatniej dekady. Biura, handel detaliczny i hotelarstwo skoncentrowały większość kapitału. Stopy kapitalizacji pozostały stabilne, a nawet z potencjałem do kompresji w segmentach takich jak logistyka.

Lizbona nadal jest najdroższym miastem, z ceną przekraczającą 6 000 euro za metr kwadratowy, ale zjawisko to nie dotyczy już wyłącznie metropolii. Stolice okręgów, takie jak Guarda, Beja i Santarém, odnotowują wzrost o ponad 20%. Na Azorach i Maderze niektóre wyspy wykazują imponujące wyceny. Rynek nie jest już scentralizowany. Stał się rynkiem krajowym.

W segmencie mieszkaniowym mediana cen przekracza już 3000 euro za metr kwadratowy. Nawet przy ustabilizowanych stopach procentowych i mniejszej przestrzeni do dodatkowych cięć, gospodarka nadal sprzyja sektorowi, z kontrolowanym bezrobociem i stosunkowo stabilnymi dochodami.

Dopiero okaże się, w jakim stopniu czynniki zewnętrzne, takie jak globalna niestabilność gospodarcza lub niedawne ekstremalne zjawiska pogodowe, mogą wprowadzić większą ostrożność.

Jako obserwator rynku krajowego i międzynarodowego widzę kraj, który nie jest już tylko wschodzącym celem podróży. Jest to rynek skonsolidowany. Niesie to ze sobą korzyści, ale także odpowiedzialność. Wyzwaniem nie jest teraz szybki wzrost. Chodzi o to, by rozwijać się w sposób zrównoważony.