Powstanie metropolitalnych przedmieść Lizbony

Przez ponad dekadę Lizbona była gwiazdą portugalskich nieruchomości. Międzynarodowe nagłówki gazet przyciągnęły fale turystów, inwestorów ze Złotą Wizą, emerytów i cyfrowych nomadów, przyciągniętych wysoką jakością życia, klimatem i przystępną ceną. Dzielnice zostały przekształcone, ceny wzrosły, a popyt ze wszystkich zakątków świata nie wykazywał żadnych oznak spowolnienia

. Dziś jednak rozwija się nowy rozdział.

Kiedy sukces tworzy własne ograniczenia

Siły, które sprawiły, że centrum Lizbony było tak atrakcyjne, stopniowo utrudniały pracę. Grunty w obrębie miasta są ograniczone. Procesy planowania są długotrwałe. Koszty budowy znacznie wzrosły. Ceny wynoszą obecnie średnio około 6000 euro za metr kwadratowy w najlepszych lokalizacjach, a dla portugalskich rodzin poszukujących nowoczesnego domu we własnej stolicy liczby te stały się naprawdę trudne. A dla wielu naszych inwestorów, którzy chcą założyć swoje portfele w Portugalii, stopy zwrotu w centrum miasta są wyższe niż w dzielnicach wschodzących.

Ta nierównowaga w naturalny sposób przekierowała popyt i tworzy interesującą dynamikę inwestycyjną.

Okolice Lizbony oferują coś, czego centrum miasta nie może już zapewnić na dużą skalę: rezerwy gruntów, większe działki, elastyczność planowania urbanistycznego i możliwość tworzenia nowoczesnych społeczności mieszkaniowych zaprojektowanych z myślą o współczesnym stylu życia.

W Maven zaczęliśmy doradzać klientom, aby patrzyli poza centrum Lizbony ponad pięć lat temu, na długo przed tym, jak ta zmiana weszła do głównego nurtu rozmów. Dziś strategia ta sprawdza się w wielu projektach i lokalizacjach.

Poza centrum

Termin "przedmieścia" nie oddaje w pełni tego, co się dzieje. Nie są to peryferyjne, uśpione miasta odłączone od stolicy. Wręcz przeciwnie, gminy na południe i wschód od Lizbony są coraz bardziej dynamicznymi ośrodkami miejskimi, zintegrowanymi z ekosystemem metropolitalnym

. Od Almady i Seixal wzdłuż południowego brzegu Tagu, po Barreiro, Montijo, Alcochete i Moita dalej na wschód, lokalizacje te łączą bliskość z jakością życia, a

czasy podróży są konkurencyjne. Z wielu z tych obszarów do centrum Lizbony można dojechać w ciągu 20 do 35 minut, w zależności od połączenia (most, prom lub autostrada). Jednocześnie mieszkańcy korzystają z mniejszego natężenia ruchu, niższego poziomu hałasu, lepszej jakości powietrza i łatwiejszego parkowania - czynników, które mają duże znaczenie dla rodzin.

Dostęp do plaż jest kolejnym kluczowym czynnikiem. Dla wielu portugalskich nabywców bliskość wybrzeża Costa da Caparica jest decydującą zaletą stylu życia. Mieszkając w Almadzie lub pobliskich gminach, mieszkańcy mogą dotrzeć do rozległych plaż Atlantyku w ciągu 10 do 20 minut.

Ponadto obszary te oferują tereny zielone, nowe szkoły, lokalny handel i infrastrukturę społeczną, które przemawiają zarówno do Portugalczyków, jak i międzynarodowych mieszkańców poszukujących zrównoważonego życia

.

Silny i zróżnicowany popyt

Popyt napływa tutaj z kilku kierunków jednocześnie, co sprawia, że inwestycja jest odporna

. Obywatele Portugalii przenoszący się z mniejszych miast i regionów wiejskich nadal przemieszczają się w kierunku Lizbony w poszukiwaniu pracy i możliwości. Ponieważ mieszkania w centrum stają się mniej dostępne, okoliczne gminy stają się naturalnym punktem lądowania. Międzynarodowi nabywcy ze Stanów Zjednoczonych, Brazylii, Francji i Wielkiej Brytanii również spoglądają poza historyczne centrum, szukając nowoczesnych domów z parkingiem, tarasami i bliskością natury, pozostając jednocześnie w zasięgu stolicy. Wielu z nich nie szuka zabytkowego apartamentu w Alfamie. Chcą dobrze zaprojektowanego, funkcjonalnego domu, który pasuje do ich stylu życia.

Inwestorzy tymczasem podążają za zyskiem. Zwroty z czynszów w centrum Lizbony zostały skompresowane przez wysokie ceny nabycia. Dobrze zlokalizowane projekty metropolitalne nadal oferują solidne punkty wejścia i duży potencjał wynajmu długoterminowego, szczególnie w przypadku wynajmu mieszkań, gdzie popyt ze strony przenoszącej się ludności pozostaje głęboki i stały.

Właściciele-mieszkań i inwestorzy zbiegający się w tym samym czasie w tych samych lokalizacjach są zwykle wiarygodnym sygnałem, na który warto zwrócić uwagę.

Nowa fala rozwoju

W ciągu ostatnich kilku lat liczba i jakość inwestycji deweloperskich na obszarze metropolitalnym uległa zauważalnej zmianie. Niektóre projekty składają się z kilkudziesięciu mieszkań obsługujących lokalne rynki. Inne obejmują kilkaset lokali, tworząc zupełnie nowe społeczności mieszkaniowe z własnym charakterem i udogodnieniami.

Almada, Barreiro i Seixal stały się szczególnie aktywne, wspierane przez ulepszenia infrastruktury i inicjatywy planowania strategicznego. Alcochete i Montijo przyciągają coraz większą uwagę, korzystając z dostępnych gruntów, ulepszonych połączeń drogowych i nowej szkoły międzynarodowej.

Riverscape w Almadzie jest jednym z przykładów na to, jak dobrze dobrana lokalizacja może połączyć solidny projekt i prawdziwy popyt na wysokiej klasy nieruchomości poza Lizboną. W Moita inwestycja jest już w przygotowaniu, ponieważ nasze przekonanie co do fundamentów tego obszaru tylko rosło, im bliżej mu się przyglądaliśmy.

Dlaczego czas ma znaczenie

Nieruchomości nagradzają tych, którzy przewidują te zmiany strukturalne

. Ceny gruntów w wielu z tych gmin pozostają na rozsądnym poziomie w porównaniu z przyszłymi wartościami mieszkaniowymi. Ramy planowania stają się coraz bardziej sprzyjające podaży nowych mieszkań. Infrastruktura stale się poprawia.

Pięć lat temu, gdy centrum Lizbony wciąż znajdowało się w centrum uwagi, uzasadnienie dla spojrzenia na zewnątrz było proste. Ceny w centrum zbliżały się do poziomu dojrzałości. Niedobór gruntów ograniczał przyszłą podaż. Poprawiała się łączność i infrastruktura w obszarze metropolitalnym. Preferencje dotyczące stylu życia zmieniały się w kierunku przestrzeni, dostępności i równowagi.

Dla deweloperów obszar metropolitalny oferuje obecnie zdrowsze marże i bardziej skalowalne projekty niż te, które mogą być realizowane w centrum miasta. Dla inwestorów oznacza to wejście na bardziej dostępne poziomy z prawdziwym potencjałem aprecjacji w miarę konsolidacji i dojrzewania tych obszarów.

Strategia inwestycyjna: Spojrzenie poza centrum miasta

Dla inwestorów rozważających portugalskie nieruchomości, szansą nie jest porzucenie Lizbony, ale poszerzenie ram.

Inwestowanie w gminach takich jak Montijo, Almada, Barreiro, Seixal czy Moito oferuje ekspozycję na:

Silny popyt mieszkaniowy ze strony lokalnych i międzynarodowych nabywców.

Konkurencyjne ceny nabycia w porównaniu do centrum Lizbony.

Atrakcyjne zyski z wynajmu w stosunku do kosztów wejścia.

Długoterminowy potencjał wzrostu wartości w miarę rozwoju infrastruktury i usług.

Popyt związany ze stylem życia, zakotwiczony w bliskości plaż, terenów zielonych i udogodnień

miejskich. Różnorodność tej bazy popytu zapewnia tym rynkom stabilność. Lokalizacja przyciągająca jednocześnie emerytów, młode rodziny, pracowników zdalnych i najemców długoterminowych to lokalizacja o rzeczywistej zdolności absorpcyjnej.

Perspektywa Maven

W Maven naszą rolą jest wczesne identyfikowanie trendów strukturalnych, opracowywanie projektów nieruchomościowych z zachowaniem dyscypliny i rygoru oraz prowadzenie inwestorów przez decyzje, które utrzymują się w czasie.

Obserwowaliśmy rozwój gmin metropolitalnych Lizbony z pierwszej ręki, wspieraliśmy nabywanie gruntów, projektowanie projektów, licencjonowanie i komercjalizację w wielu lokalizacjach i nadal traktujemy te obszary priorytetowo w naszym programie rozwoju. Przesunięcie z centrum Lizbony do szerszego obszaru metropolitalnego jest naszym zdaniem długoterminowym zrównoważeniem geografii miejskiej regionu, a nie tymczasową reakcją na inflację cen w centrum.

Portugalia nadal przyciąga międzynarodowych mieszkańców, a popyt krajowy pozostaje silny. Zapotrzebowanie na dobrze zaplanowane, nowoczesne mieszkania będzie tylko rosnąć.

Dla tych, którzy chcą dokładniej śledzić portugalski rynek nieruchomości, Portugal Investor Newsletter co dwa miesiące opisuje możliwości i wydarzenia w całym kraju. Aby zbadać konkretne możliwości lub omówić strategię inwestycyjną, skontaktuj się z zespołem Maven pod adresem community@maveninvest.pt.