Każdego roku deweloperzy, inwestorzy, zarządzający funduszami, przedstawiciele miast i doradcy zbierają się w Cannes, aby dyskutować o przyszłości miast, przepływach kapitałowych i infrastrukturze. W tym roku jednak jeden temat pojawiał się wielokrotnie w dyskusjach, panelach i prywatnych rozmowach, w których uczestniczyłem. Nieruchomości to już nie tylko budynki. Coraz częściej chodzi o energię, infrastrukturę i odporność. Podczas sesji, które śledziłem, w tym Decarbonising Occupied Buildings: Practical Pathways oraz obu części The Logistics Forum, rozmowa wyraźnie wykraczała poza tradycyjne narracje dotyczące zrównoważonego rozwoju. Skupiono się na pragmatycznych rozwiązaniach, które tworzą realną wartość dla aktywów i inwestorów, jednocześnie wspierając transformację energetyczną, której Europa i świat pilnie potrzebują.

Jedna z najciekawszych perspektyw pojawiła się w dyskusjach na temat nieruchomości logistycznych. Aktywa logistyczne były tradycyjnie postrzegane po prostu jako magazyny lub obiekty dystrybucyjne, ale branża zaczyna postrzegać je inaczej. Jak wyjaśnił dr Thomas Steinmüller podczas jednego z forów, aktywa logistyczne mają potencjał, by stać się połączonymi elektrowniami. Mogą one produkować energię, magazynować ją i wspierać zelektryfikowane systemy transportowe, jednocześnie nadal pełniąc swoją podstawową funkcję logistyczną. Pomysł ten odzwierciedla szersze wyzwanie, przed którym wszyscy stoimy. W całej Europie konkurujemy o ten sam ograniczony zasób, jakim jest ziemia. Deweloperzy energii odnawialnej potrzebują gruntów pod parki solarne. Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Przemysł potrzebuje gruntów pod zakłady produkcyjne. Operatorzy logistyczni potrzebują gruntów pod węzły dystrybucyjne. Jednak miliony metrów kwadratowych powierzchni na dachach budynków logistycznych w całej Europie już istnieją i pozostają w dużej mierze niewykorzystane. Jednocześnie pod powierzchnią ziemi pod wieloma z tych aktywów może w przyszłości potencjalnie znajdować się infrastruktura magazynowania energii. Po połączeniu tych elementów obiekty logistyczne mogą przekształcić się z prostych magazynów w infrastrukturę wytwarzającą energię zintegrowaną z ekosystemem miejskim i przemysłowym.

Podczas targów MIPIM miałem okazję wymienić poglądy na ten temat z kilkoma liderami branży, w tym Guyem Gueirardem z JLL, Hubertem Michalakiem z Hillwood, Wincelem Kaufmannem, dr Thomasem Steinmüllerem i Dianą Diziain. Podczas tych rozmów stało się jasne, że sektor zmierza w kierunku bardziej pragmatycznego rozumienia zrównoważonego rozwoju. Inwestorów nie zadowalają już same etykiety czy certyfikaty. Są oni coraz bardziej zainteresowani rozwiązaniami, które poprawiają wydajność operacyjną, tworzą nowe źródła przychodów i wzmacniają długoterminową wartość aktywów. Infrastruktura energetyczna zintegrowana z aktywami logistycznymi robi dokładnie to. Aby zilustrować skalę możliwości, dokonałem prostego obliczenia w oparciu o portfele logistyczne trzech sponsorów Forum Logistycznego, którymi byli JLL, Hillwood i Swiss Life Asset Managers. Łącznie te trzy organizacje reprezentują około dwudziestu dziewięciu milionów metrów kwadratowych powierzchni dachów logistycznych. Korzystając z konserwatywnej zasady kciuka często stosowanej w projektach solarnych na dachach, która zakłada, że dziesięć tysięcy metrów kwadratowych dachu może obsłużyć około jednego megawata mocy słonecznej, łączny potencjał dachów staje się znaczący.

Swiss Life Asset Managers może teoretycznie obsłużyć około 1,15 gigawata mocy słonecznej na dachach w swoich aktywach logistycznych. Aktywa zarządzane przez JLL reprezentują podobną wielkość około 1,15 gigawata. Portfel logistyczny Hillwood dodaje około 0,6 gigawata. Łącznie te trzy portfele mogą teoretycznie obsłużyć około 2,9 gigawata mocy słonecznej na dachach. W kategoriach produkcji energii mogłoby to wygenerować około trzech do trzech i pół terawatogodzin energii elektrycznej rocznie w Europie. Taka ilość czystej energii elektrycznej wystarczyłaby do zasilenia od siedmiuset tysięcy do miliona gospodarstw domowych rocznie. A obliczenia te uwzględniają tylko trzech graczy z branży. Jeśli rozszerzymy tę analizę na największych właścicieli nieruchomości logistycznych w Europie, potencjał staje się jeszcze większy. Sam Prologis Europe zarządza około dwudziestoma trzema milionami metrów kwadratowych powierzchni logistycznej, co przekłada się na około 2,3 gigawata potencjału energii słonecznej na dachach. Logicor z około dziewiętnastoma milionami metrów kwadratowych odpowiada około 1,9 gigawata. Portfolio CTP o powierzchni około czternastu milionów metrów kwadratowych odpowiada około 1,46 gigawata. SEGRO z dziesięcioma milionami metrów kwadratowych może obsłużyć około 1,09 gigawata. GLP Europe dodaje około 1,02 gigawata, a WDP kolejne 0,87 gigawata. Łącznie te sześć firm reprezentuje ponad osiemdziesiąt sześć milionów metrów kwadratowych powierzchni logistycznej i około 8,65 gigawatów teoretycznego potencjału energii słonecznej na dachach.

Oczywiście liczby te przedstawiają teoretyczny potencjał. Rzeczywiste instalacje są zwykle nieco niższe ze względu na świetliki, wyposażenie dachowe, korytarze przeciwpożarowe, ograniczenia konstrukcyjne i orientację. Jednak nawet gdyby tylko część tego potencjału została wdrożona, wpływ byłby ogromny. Co ważniejsze, ekonomia już teraz ma sens. Jednym z największych nieporozumień związanych z integracją energii odnawialnej w nieruchomościach jest to, że stanowi ona dodatkowe obciążenie kosztowe dla deweloperów i inwestorów. W rzeczywistości jest wręcz przeciwnie. Właściciele aktywów logistycznych mogą wynajmować swoje powierzchnie dachowe operatorom energii odnawialnej, takim jak Greenvolt, tworząc dodatkowy strumień przychodów bez złożoności operacyjnej. Jednocześnie najemcy zyskują dostęp do lokalnie produkowanej zielonej energii elektrycznej po niższych kosztach, co poprawia konkurencyjność budynku i wzmacnia utrzymanie najemców. Niższe operacyjne koszty energii, dodatkowy dochód z wynajmu dachu i silniejsze referencje w zakresie zrównoważonego rozwoju przyczyniają się do poprawy zwrotu z inwestycji w aktywa. Rozwiązania techniczne już istnieją i nie wymagają poświęcania rentowności. One ją zwiększają.

Podczas jednej z rozmów na targach MIPIM zadałem Wincelowi Kaufmannowi proste pytanie. Dlaczego czekamy, aż ptak siedzący na drzewie zdecyduje, kiedy chce latać? Wiemy już, że energia i zrównoważony rozwój mają kluczowe znaczenie dla naszej przyszłości. Są to zarówno czynniki ratujące życie, jak i globalne, ponieważ wszyscy dzielimy tę samą planetę. Sektor logistyczny ma wyjątkową pozycję, aby przyczynić się do tej transformacji, ponieważ infrastruktura już istnieje. Dachy są na miejscu, technologia jest dostępna, a model ekonomiczny działa. Być może prawdziwym wyzwaniem nie jest kwestia technologiczna czy finansowa, ale po prostu sposób myślenia. Szansa jest już nad naszymi głowami. Teraz nadszedł czas, aby sektor rozwinął skrzydła i zaczął latać.