I to jest prawda. Liczba nowych budów wzrosła, a podaż na rynku jest obecnie większa niż kilka lat temu.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to dobra wiadomość. Więcej domów powinno oznaczać bardziej przystępne ceny. Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona. Pomimo wzrostu podaży, wiele z tych domów pozostaje poza zasięgiem większości rodzin.

Wyjaśnienie tkwi nie tylko w rynku. Wynika to również z kontekstu, w jakim są one budowane.

Budowanie w Portugalii wiąże się dziś z szeregiem kosztów, które często nie są widoczne dla osób z zewnątrz. Pomiędzy długimi licencjami, opłatami, podatkami, kosztami finansowymi i niepewnością co do terminów, ryzyko dla tych, którzy promują projekty nieruchomościowe, jest wysokie. Ryzyko to ma swoją cenę.

Deweloper, jako właściciel w całym procesie, ponosi koszty nagromadzone przez lata. Odsetki, opłaty podatkowe, koszty administracyjne i opóźnienia. Wszystko to składa się na ostateczną cenę domu.

W obliczu takiego scenariusza decyzja staje się niemal nieunikniona. Budować tam, gdzie jest największy zwrot. W najbardziej poszukiwanych obszarach, w segmentach o największej zdolności nabywczej. Nie z powodu braku chęci, by postąpić inaczej, ale dlatego, że sam system popycha w tym kierunku.

I tu właśnie pojawia się kwestia, o której często niewiele się mówi. Rola państwa.

W Portugalii państwo miało bardzo ograniczoną obecność w bezpośredniej promocji mieszkań na wynajem lub w zorganizowanych rozwiązaniach, które pomagają zrównoważyć rynek. Jednocześnie obciążenia podatkowe związane z rozwojem nieruchomości pozostają wysokie, co ogranicza możliwości rozwoju bardziej przystępnych cenowo projektów.

Jeśli spojrzymy na inne sektory, znajdziemy interesujące przykłady. W handlu detalicznym czy logistyce model jest jasny. Ci, którzy inwestują w parki logistyczne lub powierzchnie handlowe, robią to na podstawie długoterminowych umów. Umowy najmu na 15 lub 20 lat gwarantują przewidywalność, stabilność i zwrot z inwestycji.

Deweloper nie koncentruje się na działalności najemcy. Koncentruje się na aktywach nieruchomościowych i ich rentowności w czasie.

Powstaje proste pytanie. Dlaczego nie zastosować logiki podobnej do mieszkaniowej?

Gdyby istniały korzystniejsze warunki podatkowe w połączeniu z jasnymi zobowiązaniami, możliwe byłoby stworzenie innego modelu. Deweloperzy mogliby realizować projekty ukierunkowane na wynajem długoterminowy, z korzyściami podatkowymi w zamian za przystępne czynsze i stabilność umowną.

Mogłoby to stworzyć nowy segment na rynku. Nie tylko domy na sprzedaż, ale domy do zamieszkania z przewidywalnością. Model, w którym inwestor ma bezpieczeństwo, a mieszkaniec dostęp.

Jednocześnie zmniejszyłoby to presję na zakup mieszkań, który dziś dla wielu pozostaje jedyną opcją.

Oczywiście wymaga to wizji i koordynacji. Wymaga spójnej polityki publicznej, stabilności fiskalnej i bardziej wydajnych procesów. Ale przede wszystkim wymaga uznania, że rynek sam w sobie nie rozwiązuje wszystkiego.

To, czego dziś doświadczamy, nie jest brakiem konstrukcji. Jest to niedopasowanie między tym, co jest budowane, a tym, co jest konieczne.

Portugalia nadal ma wszystkie warunki do rozwoju w tym obszarze. Jest potencjał, jest zainteresowanie i jest doświadczenie. Być może brakuje tylko lepszego dostosowania zachęt.

W końcu nie chodzi tylko o to, by budować więcej.

Chodzi o budowanie lepiej, z zachowaniem równowagi i zapewnienie, że dostęp do mieszkań nie zależy tylko od tego, kto może zapłacić najwięcej, ale od systemu, który działa dla wszystkich.