W rzeczywistości kryzys mieszkaniowy nie jest wynikiem jednej przyczyny. Jest wynikiem sumy nagromadzonych błędów, z których wiele jest znanych od lat, ale które pozostają bez odpowiedzi. I być może największym błędem ze wszystkich jest upieranie się przy omawianiu jedynie symptomów, podczas gdy problem tkwi w architekturze systemu.

Ostatnie ostrzeżenie MFW jest istotne, ponieważ potwierdza coś, co wiele osób w sektorze wiedziało od dawna: mieszkalnictwo nie jest już tylko problemem społecznym, ale problemem gospodarczym. Gdy młodzi ludzie nie mogą mieszkać w pobliżu ośrodków miejskich, w których pracują, cierpi na tym produktywność. Gdy firmy mają trudności z przyciągnięciem utalentowanych pracowników, ponieważ koszty mieszkań są nieosiągalne, cierpi na tym wzrost gospodarczy. Kiedy Portugalia odnotowuje jeden z najwyższych wzrostów cen w Europie, podczas gdy dochody nie podążają za nim, problem nie jest koniunkturalny. Jest on strukturalny.

Ale stwierdzenie, że brakuje podaży, to dopiero początek rozmowy, a nie jej koniec. Należy zadać pytanie, dlaczego brakuje podaży. Ponieważ nadal tak trudno jest sfinansować rozwój nieruchomości. Ponieważ zakup gruntów pod projekty deweloperskie często odbywa się bez wsparcia banków. Ponieważ wydawanie pozwoleń trwa latami, a nie miesiącami. Ponieważ biurokracja miejska nadal pochłania czas, kapitał i możliwości. Ponieważ nadal jesteśmy nadmiernie zależni od władz miejskich, które często nie dysponują odpowiednimi środkami technicznymi, możliwościami wykonawczymi, a nawet zaktualizowanymi systemami, aby reagować na pilne potrzeby. Każda minuta stracona na zatwierdzenie projektu kosztuje. Kosztuje odsetki. Kosztuje zasoby ludzkie. Kosztuje konkurencyjność. Ostatecznie wszystko to przekłada się na ostateczną cenę domu.

Jednocześnie popełniliśmy strategiczny błąd, nadal myśląc o budownictwie mieszkaniowym niemal wyłącznie poprzez logikę kupna i sprzedaży. Nowoczesny rynek mieszkaniowy nie żyje wyłącznie z promowania nieruchomości. Potrzebuje prawdziwych oszczędności z wynajmu. Potrzebny jest przemysł wynajmu. A ten w Portugalii pozostaje słabo rozwinięty. Kraje takie jak Niemcy, Dania czy Szwecja od dziesięcioleci rozumieją, że wynajem powstaje nie tylko dzięki dobrej woli, ale także dzięki stabilności prawnej, zachętom podatkowym i ramom, które przyciągają długoterminowy kapitał. My wielokrotnie postępowaliśmy odwrotnie. Stworzyliśmy ryzyko, niestabilność i brak zaufania. A potem uważamy, że niedobór jest dziwny.

Ignorujemy również rozwiązania, które już istnieją. Uprzemysłowienie budownictwa mogłoby obniżyć koszty, przyspieszyć dostawy i zwiększyć skalę. Szybsze i bardziej wydajne metody budowy to nie teoria - to praktyka na wielu rynkach. Podobnie jak potrzeba ponownego przemyślenia urbanistyki nie jest teorią. Zmniejszenie nadmiernej zależności od PDM, stworzenie bardziej technicznych i mniej politycznych agencji koordynacji miejskiej, rozwój zintegrowanych klastrów mieszkaniowych, handlowych i usługowych - wszystkie te rozwiązania są znane. Niektóre z nich zostały nawet obiecane w ramach Simplex. Wiele z nich pozostaje niespełnionych.

Jest też kwestia, którą niewielu lubi się zajmować: spekulacje dotyczą nie tylko dużych inwestorów. Jest to również szersze zachowanie społeczne. Krytykuje się ceny domów, ale sprzedaje się je za jak najwięcej. Narzeka się na rynek, ale się w nim uczestniczy. To też jest część problemu. Tak samo jak częścią problemu jest niska produktywność systemu i opór przed kopiowaniem modeli, które działają za granicą.

Przypadek Gaia pokazuje, że gdy licencjonuje się więcej, rynek reaguje. Nie rozwiązuje to wszystkiego, ale pokazuje, że problemem nie jest brak popytu. Jest nim reaktywność. I właśnie w tym miejscu Portugalia nadal ponosi porażkę.

Ponieważ istnieją rozwiązania. Więcej leasingu z realnymi korzyściami podatkowymi. Bardziej uprzemysłowione budownictwo. Więcej dostępnej ziemi. Mniej biurokracji. Szybsze licencjonowanie. Większa profesjonalizacja pośredników. Więcej egzekucji i mniej mowy.

Nie musimy wiele wymyślać. Musimy to lepiej zastosować.

Kryzys mieszkaniowy nie jest tajemnicą. To znany problem, pogłębiany przez opóźnienia, blokady i brak odwagi do zmiany struktury. Dopóki będziemy traktować to jako debatę ideologiczną, a nie kwestię realizacji ekonomicznej, dopóty będziemy tracić czas.

A w tym temacie każda stracona minuta kosztuje więcej, niż się wydaje.