Ogłoszone przez ministra infrastruktury i mieszkalnictwa Miguela Pinto Luz nowe środki wprowadzają istotne zmiany, które dotyczą wszystkich aspektów – od podpisywania nowych umów i mechanizmów eksmisji w przypadku nieprzestrzegania warunków po waloryzację czynszów z okresu przed 1990 r.

Jeśli chodzi o nowe umowy najmu, kluczową zmianą jest przedterminowe zniesienie 2-procentowego limitu, który ograniczał wzrost czynszów przy przejściu na nowe umowy najmu. Zasada ta, wprowadzona przez poprzedni rząd socjalistyczny i pierwotnie mająca obowiązywać do 2029 r., zostaje zniesiona trzy lata przed terminem, przywracając w ten sposób stronom swobodę wzajemnego uzgadniania stawek rynkowych.

Początkowe gwarancje finansowe

Ponadto zmieniono przepisy dotyczące początkowych gwarancji finansowych w celu wzmocnienia ochrony wynajmujących: wynajmujący mogą teraz wymagać przedpłaty w wysokości do trzech miesięcy czynszu (wcześniej dwóch), a ustawowy limit kaucji – wcześniej ustalony na równowartość dwóch miesięcy czynszu – został zniesiony.

Chociaż ograniczenia dotyczące czasu trwania umów (od jednego do 30 lat) pozostają w mocy, wynajmujący mają teraz większą swobodę w odmawianiu automatycznego przedłużenia umowy, pod warunkiem uprzedniego powiadomienia.

Uproszczono również procedury rozwiązania umowy z powodu niewywiązania się z zobowiązań finansowych.

Postępowanie eksmisyjne

Termin wszczęcia postępowania eksmisyjnego z powodu zaległości w opłatach za wynajem został skrócony z 3 do 2 miesięcy. Nowe ramy prawne przewidują również eksmisję w przypadku powtarzających się zaległości w płatnościach, które mają miejsce, gdy opóźnienie w płatności wynoszące co najmniej osiem dni wystąpi więcej niż trzy razy (kolejno lub z przerwami) w ciągu 12 miesięcy lub więcej niż cztery razy w ciągu 18 miesięcy. Jako zabezpieczenie socjalne dla gospodarstw domowych znajdujących się w trudnej sytuacji, którym grozi utrata mieszkania, rząd utworzy Fundusz Pomocy Mieszkaniowej w Sytuacjach Nadzwyczajnych.

Fundusz ten, zarządzany przez Instytut Mieszkalnictwa i Rewitalizacji Miast (IHRU) i finansowany z budżetu państwa, mechanizm ten zapewni wsparcie finansowe na zakwaterowanie lub ponowne zakwaterowanie w oparciu o wskaźnik pomocy społecznej (IAS) — ustalony na poziomie 537,13 euro — do miesięcznego limitu 2 300 euro przez nieprzerwany okres sześciu miesięcy. Reforma dotyczy również przejścia historycznych umów najmu (pochodzących sprzed 1990 r.) na nowy system najmu miejskiego (NRAU), przy zastosowaniu zróżnicowanych kryteriów w zależności od wieku i dochodów gospodarstw domowych.

W przypadku najemców poniżej 65. roku życia, których roczny dochód brutto nie przekracza 64 400 euro, wysokość czynszu jest zagwarantowana przez pięcioletni okres przejściowy; jednakże jeśli dochód przekroczy ten próg, czynsz może zostać natychmiast dostosowany do kwoty równej 1/15 wartości podlegającej opodatkowaniu nieruchomości (VPT). W przypadku najemców powyżej 65. roku życia zabronione jest ostateczne przejście na system NRAU; jednakże jeśli roczny dochód gospodarstwa domowego przekroczy 64 400 euro, wynajmujący może dostosować czynsz do tego samego wskaźnika, czyli 1/15 wartości VPT.

Pakiet ustawodawczy, będący wynikiem rund negocjacji z siłami politycznymi w parlamencie, zostanie teraz przedłożony Zgromadzeniu Republiki do rozpatrzenia i głosowania.

Jednocześnie, w ramach tych samych działań dotyczących mieszkalnictwa, parlament zaplanował na 17 lipca ostateczne głosowanie nad powiązanym projektem ustawy mającym na celu uproszczenie wykorzystania istniejących zasobów budowlanych; środek ten umożliwiłby pojedynczemu spadkobiercy wszczęcie postępowania sądowego w sprawie sprzedaży nieruchomości należących do majątku niepodzielonego – nieruchomości, które pozostają niepodzielone od ponad dwóch lat z powodu sporów lub braku konsensusu w rodzinie.